2004中国房地产金融报告(选刊)(3)

　　七、已出让存量土地没有及时得到开发

　　土地价格增幅下降。2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复 到10％以上。2005年1季度地价增幅开始回落(见图4)。

　　土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。

　　开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60％-70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。

　　全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

　　从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势(除2001年比2000年小幅下降以外)，2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。

　　2004年房地产金融的基本情况

　　一、房地产投资到位资金增幅下降

　　据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

　　但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由

商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

　　二、房地产贷款增幅较高

　　2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003和2004年两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

　　房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比如图。

　　房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。

　　三、房地产开发商贷款增幅减缓

　　2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。

　　2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：(1)住房开发贷款4601.8亿元，占56.3%，其中

经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。

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