规划部门想画就画 达安花园业主遭遇规划烦恼(2)

　　然而，当居民代表提出：“既然是已取得的《建设用地规划许可证》，是老项目，就应提供已批准的老规划，项目实施也应按原审批的老规划来执行，请规划局拿出原批准的规划批文和建设用地规划许可证。”

　　规划局承认，该项目的方案尚未得到正式批准，目前确定的只是该项目高120米，容积率为4.8。

　　当时就有居民代表质疑：既然高度(120米)、容积率(4.8)都已确定，根据我们国家的建筑设计规划的通例，建筑退界、间距、日照等这些最基本的规划参数肯定是已经确定了，请规划局提供作参考时，规划局同志表态，无法提供。

　　可是，2005年10月12日，扣除长假休息日仅仅5个工作日后，一纸盖有静安区城市规划管理局公章的“悦达广场实际效果公示图”已经张贴在这个工地上了，这个“告示”称：“根据上海市规划局沪规法(2002)918号文，现将建设项目规划设计方案的主要内容向周边居民告之说明。”，在整整5页A4纸上详细地画着悦达广场的效果图。

　　相对于信访2月整才见回复，又过一个月才组织沟通，在短短5个工作日内就搞好全盘规划并画清图纸，可谓“神速”！

　　“2003年”之争

　　看到这里，读者可能有个疑惑，为什么规划局一定要将“悦达广场”说成2003年前的“老规划”？据记者了解，上海市城市规划方面的政策在2003年有了很大调整，原因可能恰在于此。

　　自2003年12月1日起，《上海市城市规划管理技术规定》开始实施，从此，住宅容积率将控制在2.5以下，办公楼亦不得超过4。根据该规定第三条：“各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。”

　　换而言之，根据这个规定，如果是2003年12月1日以前就有明确规划并符合规定的建设项目，容积率可以按照以前的标准在衡量，但如果那时没有规划，现在才“编制详细规划涉及建筑管理内容的”，就不能超过现行的容积率标准：住宅2.5、商用4，在悦达纠纷中，静安区规划局在2005年8月29日的沟通会上所说“尚未得到批准正在公示征求意见”，显然不能超越容积率4的标准。现在“公示”出来的是4.8，早应该内部就“枪毙”了，还有什么脸面拿出去张贴公示？

　　此外，从悦达地产的网站上，记者看到，悦达广场是集公寓式酒店、写字楼、商业设施于一体的综合性楼宇，上海市政府对各类楼宇的容积率都有明文规定，而现在公布的4.8是把所有类型地产一起“打统仗”出来的容积率，也是违反规定的。

　　并且，除容积率外，2003版《<上海市城市规划管理技术规定>》的第二十三条还规定，居住建筑南北向平行布置，其间距在浦西内环线不得小于南侧建筑高度的1.0 倍。悦达广场建筑高度拟为120米，而其裙房和达安花园11号楼的间距仅仅20米，高度80米处距离仅仅40米，高度100米处距离仅仅50米，高度120米处高度仅仅60米，显然不能符合这一规定。

　　最后，一个很重要的背景是：2003年由上海市人大提出的“城市双增双减”纳入立法程序，即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、控制高层建筑，以此遏制高层建筑的无序开发。

　　当时提出“城市双增双减”的原因三个：一、上海中心地区“热岛”已从10年前的3个增加到现在的8个，而且呈带状绵延分布，上海城市的天际轮廊线受到破坏，高层建筑影响相邻小区居民的采光已成为投诉的热点。二、高层建筑过多造成了地面沉降加快，威胁着燃气、供水等市政管线及防汛墙的安全。三、高层建筑过多还带来了人口密度的增加，目前上海中心城区人口密度远高于纽约、伦敦、巴黎，内环线以内的核心区人口密度，甚至是东京的3倍。

　　“我们现在最需要知道的是悦达广场究竟是2003年前的老项目还是现在才进入详细规划的新项目，这是最起码的知情权。”达安花园11号楼很多业主都这样向记者表示，“如果是老项目，请规划局公布以前的项目立项、可研报告、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等文件，供居民监督该项目的实施过程。如果是新项目，那就必须严格按照法律规定来办。现在胡锦涛总书记、温家宝总理都反复强调要依法执政，执政为民，而不是执政为商。”

　　前文所述的赵先生忧心忡忡地说：“但是我们现在最怕的就是拖，根据以往的经验，

开发商碰到容积率超标的情况就采取一边拖住居民一边赶工建造，等造上去了总不能把它炸掉，只能罚款解决，而超容积率的罚款是极为低廉的，上亿元的收益对区区几万元的罚款，显然是无法限制他们的。目前，门口的工地已经就加速施工的迹象了。”

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