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规划部门想画就画 达安花园业主遭遇规划烦恼(2)


http://finance.sina.com.cn 2005年11月10日 14:50 《理财周刊》

  然而,当居民代表提出:“既然是已取得的《建设用地规划许可证》,是老项目,就应提供已批准的老规划,项目实施也应按原审批的老规划来执行,请规划局拿出原批准的规划批文和建设用地规划许可证。”

  规划局承认,该项目的方案尚未得到正式批准,目前确定的只是该项目高120米,容积率为4.8。

  当时就有居民代表质疑:既然高度(120米)、容积率(4.8)都已确定,根据我们国家的建筑设计规划的通例,建筑退界、间距、日照等这些最基本的规划参数肯定是已经确定了,请规划局提供作参考时,规划局同志表态,无法提供。

  可是,2005年10月12日,扣除长假休息日仅仅5个工作日后,一纸盖有静安区城市规划管理局公章的“悦达广场实际效果公示图”已经张贴在这个工地上了,这个“告示”称:“根据上海市规划局沪规法(2002)918号文,现将建设项目规划设计方案的主要内容向周边居民告之说明。”,在整整5页A4纸上详细地画着悦达广场的效果图。

  相对于信访2月整才见回复,又过一个月才组织沟通,在短短5个工作日内就搞好全盘规划并画清图纸,可谓“神速”!

  “2003年”之争

  看到这里,读者可能有个疑惑,为什么规划局一定要将“悦达广场”说成2003年前的“老规划”?据记者了解,上海市城市规划方面的政策在2003年有了很大调整,原因可能恰在于此。

  自2003年12月1日起,《上海市城市规划管理技术规定》开始实施,从此,住宅容积率将控制在2.5以下,办公楼亦不得超过4。根据该规定第三条:“各项建设工程的建设,应当按照经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的,应当符合本规定的要求。”

  换而言之,根据这个规定,如果是2003年12月1日以前就有明确规划并符合规定的建设项目,容积率可以按照以前的标准在衡量,但如果那时没有规划,现在才“编制详细规划涉及建筑管理内容的”,就不能超过现行的容积率标准:住宅2.5、商用4,在悦达纠纷中,静安区规划局在2005年8月29日的沟通会上所说“尚未得到批准正在公示征求意见”,显然不能超越容积率4的标准。现在“公示”出来的是4.8,早应该内部就“枪毙”了,还有什么脸面拿出去张贴公示?

  此外,从悦达地产的网站上,记者看到,悦达广场是集公寓式酒店、写字楼、商业设施于一体的综合性楼宇,上海市政府对各类楼宇的容积率都有明文规定,而现在公布的4.8是把所有类型地产一起“打统仗”出来的容积率,也是违反规定的。

  并且,除容积率外,2003版《<上海市城市规划管理技术规定>》的第二十三条还规定,居住建筑南北向平行布置,其间距在浦西内环线不得小于南侧建筑高度的1.0 倍。悦达广场建筑高度拟为120米,而其裙房和达安花园11号楼的间距仅仅20米,高度80米处距离仅仅40米,高度100米处距离仅仅50米,高度120米处高度仅仅60米,显然不能符合这一规定。

  最后,一个很重要的背景是:2003年由上海市人大提出的“城市双增双减”纳入立法程序,即增加公共绿地、公共活动空间,减少建筑容量、控制高层建筑,以此遏制高层建筑的无序开发。

  当时提出“城市双增双减”的原因三个:一、上海中心地区“热岛”已从10年前的3个增加到现在的8个,而且呈带状绵延分布,上海城市的天际轮廊线受到破坏,高层建筑影响相邻小区居民的采光已成为投诉的热点。二、高层建筑过多造成了地面沉降加快,威胁着燃气、供水等市政管线及防汛墙的安全。三、高层建筑过多还带来了人口密度的增加,目前上海中心城区人口密度远高于纽约、伦敦、巴黎,内环线以内的核心区人口密度,甚至是东京的3倍。

  “我们现在最需要知道的是悦达广场究竟是2003年前的老项目还是现在才进入详细规划的新项目,这是最起码的知情权。”达安花园11号楼很多业主都这样向记者表示,“如果是老项目,请规划局公布以前的项目立项、可研报告、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等文件,供居民监督该项目的实施过程。如果是新项目,那就必须严格按照法律规定来办。现在胡锦涛总书记、温家宝总理都反复强调要依法执政,执政为民,而不是执政为商。”

  前文所述的赵先生忧心忡忡地说:“但是我们现在最怕的就是拖,根据以往的经验,

开发商碰到容积率超标的情况就采取一边拖住居民一边赶工建造,等造上去了总不能把它炸掉,只能罚款解决,而超容积率的罚款是极为低廉的,上亿元的收益对区区几万元的罚款,显然是无法限制他们的。目前,门口的工地已经就加速施工的迹象了。”

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