细化不合格可退房等问题 新版购房合同陷阱犹在(2)

　　应对措施：最重要的是，在补充协议中约定因为上述原因而进行补偿的标准或计算依据，如“按照房价的5%进行补偿”等等，如果可以的话，还可以约定购房者有权选择退房及退房期限、程序、退房后损失的补偿计算方法。

　　4、第九条设计变更的约定

　　签约陷阱：该条款约定，“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。由于这一条款并未明确设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能时，开发商的赔偿责任，所以开发商很有可能届时不予赔偿，或在签订买卖合同时就在补充协议中事先将“不予赔偿”的条款强加给买受人。

　　应对措施：在签订合同时就明确开发商的赔偿责任，并约定赔偿金的计算方式。如果开发商拒绝这样的条款，说明其缺乏诚意，或有意制造陷阱，最好放弃购买。

　　5、第十二条市政基础设施

　　签约陷阱：该条款对上、下水的交付并没有说明是含自来水、热水、中水的上水、下水，对电也没有说明是不是临时用电。目前入住后因为临水临电引发的纠纷比比皆是，而且因为合同约定不明确，诉讼暂时也没有胜诉的先例。此外，该条款并不包含电信、有线电视等设施，也会带来隐患。

　　应对措施：上水、下水应当明确到自来水、热水、中水；电应当明确约定双回路市政用电。此外，还应该将有线电视、电信等设施的交付使用也列入合同之中。

　　6、第十三条逾期交房责任

　　原文：逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付已交付

房价款万分之_____的违约金。签约陷阱：在填写该条款的时候，开发商往往会将向买受人支付的违约金定得很低。也有一些开发商以补充协议的方式，将逾期交房责任的违约金封顶，如规定违约金最多不超过已付房价款的2%.但按照实际情况来看，上述比例基本无法弥补业主所受到的损失。

　　应对措施：坚持按与损失相适应的比例要求违约金，否则考虑放弃购买。

　　7、第十五条交接手续

　　签约陷阱：该条款没有约定具体交接程序，开发商可能擅自制定霸王程序，如必须先结算房款、交纳相关费用后才给钥匙验房，这显然是不公平的。

　　应对措施：应将交接程序明确，即先做什么后做什么。可以补充约定：“交付房屋时先验房，有商品房质量、装饰、设备标准问题的，开发商按第十六条约定承担违约责任后结算房款，且开发商不得另行收取非法定或非合同约定的费用，之后双方签署商品房交接单。”

　　8、第十五条代办税费

　　原文：买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费。签约陷阱：开发商往往会事先选好“购房者同意委托开发商代交税费”，然后长时间占用该笔费用。

　　应对措施：选择代交或自行缴纳的税费种类时，应越少越好，同时在补充协议中约定其他税费的缴纳应在合理期限内，如契税一般可选择办理房屋权属转移手续之前一个月等。这些交费明细应明确，否则易出现开发商无限扩大收费范围。

　　9、第十六条商品房质量标准的约定

　　原文：交付该商品房时，发现有其他问题的，(1)出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。(2)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

　　应对措施：若按第(1)种处理，则明确修复所依据的标准；若按第(2)种方式处理，则或约定损失的计算方式，或约定“由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”

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