细化不合格可退房等问题 新版购房合同陷阱犹在

　　文/胡敏

　　2005年3月15日，无论对于千百万的买房人，还是北京大大小小的2000多家开发商而言，都将面临一个崭新的房产交易局面，因为从这一天开始，久经酝酿的《北京市商品房预售合同》在社会各界的殷切期待下正式在全市推行使用。这份合同的示范文本由北京市建委和北京市工商局共同制定，在兼顾和平衡开发商与购房人权益的基础上，对合同的内容进行了 多方面的修改和调整。与旧版相比，新版购房合同最大的特点在于条款内容的细化和赔偿责任的明确。

　　细化五大问题

　　1、商品房质量不合格可退房。其中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的

建设工程质量检测机构检测。

　　2、首次提出节能措施的约定。此条款要求商品房应符合国家有关

建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的“居民建筑节能设计标准”的要求，未达到标准的，出卖人应按照要求补做节能措施，并承担全部费用，同时买房人可以向出卖人要求赔偿违约金。

　　3、购房人决定是否同意委托代缴税费。在商品房交接环节中，以往买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、

契税、物业服务费用、供暖费等税费存在较大争执，甚至引起集体上访。新版合同提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

　　4、明确产权登记内容。合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。

　　5、规范了前期物业管理。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

　　防范九大陷阱

　　新版购房合同虽然有上述种种进步，但依然存在很多漏洞和不足的地方，包括对房屋质量问题约定不明确、收房程序不详细等问题，买受人在签订合同时应当以补充协议的方式加以完善。针对新版合同中存在签约陷阱的条款，综合各方代表的意见，我们给出应对的方法，帮助业主签好新合同。

　　1、第三条基本情况

　　签约陷阱：此条款约定，“该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一”，但问题是，有些开发商在平面图中不标注尺寸，这实际上等于没平面图，当实际交付的房屋结构与平面图有差异时，往往买受人有理说不清。有的房屋实际交付时出现买受人认为不应有的管道，但平面图并没有注明，这也很常见。

　　应对措施：应当在平面图中标明尺寸，并在合同中标明，只要没有注明，就视为无管道，否则要承担相应的责任。

　　2、第六条付款方式及期限问题

　　签约陷阱：目前贷款购房的买受人较多，实际当中存在签了合同、交了首付，但贷款办不下来的情况。出现这类情况，开发商往往要求买受人承担责任，由于合同约定不明，买受人很难说清楚。

　　应对措施：建议将此条明确列入：“因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，以保护买受人的合法权益。

　　3、第八条规划变更的约定

　　签约陷阱：条款约定，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但这“相应的补偿”因为没有标准或计算依据容易引起纠纷。此外没有约定是否有权退房，也是纠纷的隐患所在。

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