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这三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然是不一样的，一般来说市场供求关系只是参考，而成本与购买力则是决定价格的根本因素。而且供求关系往往还会发生这样的作用，在供应大于需求的情形下，很大程度上由成本＋必要的利润决定售价，其中成本(包括地价)是一个决定性的因素。而在供不应求的情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定因素越弱，而产生价格泡沫的因素会越重。这样在此前发生的那波房地产市场大热潮中，由于种种原因而导致供求关系的扭曲，并最终引发楼市价格的虚高也就不足
为怪了。
但是从目前来看，在一系列宏观调控措施的作用下，从今年下半年开始市场的供求关系将发生逆转。据统计，截止到今年6月，上海市网上交易量为1123.79万平方米，与2004年下半年1768.75万平方米相比，下降了36.46%。尤其是3月份以来，实际成交量大大缩水，4个月成交量仅为643.43万平方米，月成交量为160.86万平方米，与2004年下半年的月成交量相比减少了45.4%，几近一半。这主要是由于在相关措施的作用下，市场的有效吸纳量已经有了较大幅度的减少，而这一趋势在下半年仍将延续下去。但从供应量上来看，新建商品房的供应量本来已经不低，另外受市政府宣布的两个“1000万”政策等其他众多因素的影响，下半年供应量至少将突破1500万平方米。由此，上海楼市出现供大于求的情况目前已经很明朗,而这一情况短时期内将不会转变。这也就意味着，上海楼市从此将实质性地进入供大于求的时代。
在这种情况下，那种以前靠市场的供求关系而维系的楼市价格体系已经被彻底颠覆了。而如果在此时要寻找楼市价格底线的话，我们看到的就是这样两条清晰的水平线，一个是楼盘的实际成本(包括必要的利润)，另一个就是购房者能够承受的价格。这两条水平线相互交错、相互作用，共同构筑起上海楼市的真正有效支撑。
成本与购买力是最终底线
有一种观点这样认为，2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年的楼市实施的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。在这一过程中，大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。
而在相关一系列调控措施的作用下，未来房地产价格体现的将是一种回归。供求关系的变化将导致楼市价格回归成本的趋势，在这种情况下，房价中被压缩的首先就是那部分大大超过实际成本和市场承受力的虚增价格。说得明白一点，假设某套房子成本为60万元，而其目标消费群可承受的价格为70万元，但在市场火热时开发商却把价格定在了100万元。显而易见在市场发生调整时，该套房子的价格底线就在60万～70万元之间。其实在一个理性的市场中，实际成本＋合理利润是房价的重要参考指标，而且其应该建立在人们可以承受的范围之内。
那么，上海目前的房价水平与成本的关系究竟如何呢？为此，我们选择了上海2003年政府公开招标出让已经成交的全部150幅住宅用地进行计算，根据地价，再加上工程造价和税金及费用，并设定20%的利润率，可以得出这些地块的成本房价。我们可以发现，目前这些地块周边区域的房价水平早已脱离了这一成本价格，尤其是在虹口、闸北、闵行、浦东、普陀等区，其提高的幅度已在50%以上。换句话说如果从成本看房价的回落空间，那就是显而易见的。
而从市场的承受能力方面来看，众所周知的是，受一系列政策措施的影响，未来楼市中的投资性需求将大幅度地减少，而自住需求将成为主旋律。从这一角度出发，本地购买力的重要性是不言而喻的，而这又不得不要谈到房价收入比的老问题。根据上海统计局的统计，上海2004年的人均可支配收入为16683元，按统计口径的户均2.9人计算，户均收入为48380元。而从构成比例来看，2003年家庭人均可支配收入在35000元以上的只占5.6%，也就是说有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在35000元以下，这样，该项指标就可以视作上海本地购买力的一个承受极限，也就是户均可支配收入101500元。基于上海的实际情况，房价收入比按照最为宽松的10:1计算，上海市民可承受的房价平均每套为483800元，而最高可承受房价为每套100万元左右，而目前上海房价的平均水平也至少比此高了50%以上，这一点同样需要价格下跌来矫正的。
通过计算与调查，对于这波楼市调整，我们认为上海房价具有一定的回调空间。而近期权威部门的一系列数据也表明，以上海为代表的中国房地产市场出现的问题，并非需求不足，而是价格太贵。瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬认为，由于上海房价与本土承接能力之间的脱节甚大，加大了房地产市场调整的幅度和不确定性，而只有度过痛苦的急跌期后，市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来。
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