从市政规划中寻找楼市黑马(3)

　　同时，在四个重点发展区域中，中原地产市场部总监李粤湘和满堂红研究部经理周峰一致认为，员村板块的升值潜力更值得期待。

　　原因有三：一是，恒 大集团的高价拿地为该区域未来的房价确立了重要标杆；二是，“珠江新城延伸区”的定位将使得该区域的楼价向珠江新城看齐，也就是说员村楼价仍存在一定的“补涨”空间。三是，地铁5号线效应显现。

　　就投资类型来说，周峰认为可选择普通商品房，坐享稳定的租金和升值双重回报。

　　员村板块作为未来珠江新城的延伸区，与琶洲会展中心的桥梁搭通以及天河工业园、软件园以及附近写字楼的迅速大量兴起，都为其所在的二手租赁物业储备下强大的客户群体。员村各类型档次的盘源也都非常丰富，可满足不同收入群体的租赁需求。如员村房改房，楼梯楼两房单位的租金在900—1000元／月，康湖山庄的房改房单位素质较优，两房单位租金在1400元／月。

　　另外，对于部分白领群体或是经济实力较好的人士，员村大批电梯楼单位则是租赁的理想选择，大型小区翠湖山庄目前两房家电全齐，单位租金约1800元／月，都市兰亭两房单位带家私租金约2100元／月。

　　目前，员村楼盘的买家主要是天河北、珠江新城一带工作的白领人士。未来随着连接琶洲国际会展中心与员村的大桥通车，员村楼盘更可吸纳更多的高收入客源。

　　目前员村的盘源相当丰富。如翠湖山庄是员村板块性价比较高的电梯楼盘，而且为次新房单位，拥有大型小区园林环境，目前电梯楼单位二手均价8500元／平方米左右；华江花园、康湖山庄、福金莲花园二手均价在6500-7500元／平方米之间。此外，如天一庄、东璟花园、都市兰亭等一批高质素楼盘，都为员村最新的一批电梯盘源，部分更为未来地铁上盖物业，具有相当强劲的升值潜力。东璟花园目前二手均价约11500元／平方米，都市兰亭、天一庄目前二手均价在1.2万元／平方米左右。

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　　白鹅潭、芳村 临街商铺有“钱””图

　　据了解，目前广州市政府并未出台“白鹅潭经济圈”的具体规划，根据不久前荔湾区政府所作的总体规划图显示，“白鹅潭经济圈”东起人民南路，北沿六二三路、黄沙大道、珠江大桥，南至芳村大道，东到沙涌，总面积达650公顷的区域。

　　荔湾区委书记刘平近日在接受采访时表示，荔湾区作为广州“西联”战略的桥头堡和广佛都市圈的连接纽带，将致力于把白鹅潭地区打造成广州新的CBD，为了与珠江新城CBD形成一定的差异性，刘平表示，今后白鹅潭CBD将重点发展现代商务、创意设计、信息服务、会展咨询、酒店、休闲娱乐等现代服务业，并逐步形成新的商务、商贸中心区和近现代历史文化风貌旅游区。“在大力发展总部经济的同时，今后我们可能将考虑发展金融会展业。”　　

　　中原地产的专业人士认为，琶洲、员村、白鹅潭和白云新城虽然同为市级规划区域，但由于历史基础和资源禀赋的差异，在具体落实上，白鹅潭经济圈作为整体可能收效要逊色一些。“白鹅潭比较多元的重点发展对象，虽然使该区域具有更大的包容性，但是也造成了主题不够集中，核心优势不突出的问题，特别是与占得先机且更加成熟的珠江新城CBD相比，二者如何错位发展，对白鹅潭经济圈来说还是个问题。因此作为中小投资者，与其寄厚望于“白鹅潭新CBD”这一概念的兑现，不如抓住更实际的置业标杆来的实在，如地铁附近的住宅、成熟商业区的商铺投资。”李粤湘表示。

　　周峰也认为，此区域投资首选临街商铺，并建议从市规划局局长王东的话中捕捉机会。王东不久前指出“芳村将主要发展旅游休闲业，酒吧一条街的定位不会改变。对于建国前遗留下来的能反映近代历史风貌、同时又保存完好的老厂房，会租给个体户，改造成咖啡馆、画廊或酒吧等。”

　　满堂红提供的数据表明，2006年白鹅潭经济圈、芳村地域的二手住宅成交均价为3480元／平方米，此后最高达到6070元／平方米，2008年1月份的均价是5580元／平方米，在四个重点发展区域中最低。

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　　白云新城 两三年后升值潜力彰显

　　规划中的白云新城核心区东至机场跑道地界，南至机场快速路与广园路交叉口，西北临机场跑道西侧，西南至机场快速路，北至机场跑道北端，面积约为2.79平方公里。目前的功能定位是：建设成为商贸文化居住新城。

　　目前，白云新城无论是人气还是基础设施建设都为其腾飞打下了不错的基础。白云新城是继珠江新城后，广州市政府投入建设最多的区域。这两年陆续建成的大型建筑包括区文化活动中心、青少年活动中心、白云国际会议中心等，广州市中医院也将迁建到白云新城，区位优势明显。

　　广州市城市规划局长王东认为，未来白云新城将会朝西北部商业中心发展，靠近白云山优秀居住环境的周边开发住宅区，并在体育馆、白云国际会议中心附近建大量文化、体育设施。另一方面，广州市80%的专业市场云集白云，为其汇集了充分的客流、物流、钱流。

　　此外，良好的区位优势和交通规划也是其进一步彰显价值的重要支撑。作为广州市的老八区之一的白云区，与市中心的荔湾区﹑越秀区和天河区接壤，到市中心既不需要过河亦不需要过桥。未来白云区将有地铁2号和3号北延线及9号线经过。

　　满堂红研究部经理周峰峰为，2011年至2015年，白云新城的升值潜力才能真正显现出来。原因一是白云新城前期大规模建设要有一个消化期，进一步的配套设施完善也需要时间；二是区域内广大住户和商家对其价值体验需要一个过渡期，普遍认同的形成也需要一定的时间；三是，地铁二号线北延线的建成预计要到2009年底。

　　而中原地产市场部总监李粤湘虽然也认同白云新城的价值彰显尚需时日，特别是其具体规划方案还在征集之中，未来如何定位布局尚需观望，但是，她认为白云新城的价值很可能在2010年左右就会体现。

　　满堂红提供的数据显示，2006年白云新城板块的二手住宅成交均价为4650元／平方米，此后最高达到7130元／平方米，2008年1月份的均价是6800元／平方米。周峰建议投资者在此置业首选普通商品房和商铺。