如何以房养老(4)

　　以房养老有多种方式

　　“以房养老”正在为更多的中国人所接受。

　　需要说明的是“以房养老”是一个大概念，它包含多种不同的方式，“住房反向抵押贷款”是其中最常见的一种方式。

　　“住房反向抵押贷款”这类方式主要针对只有一套房子、通常经济实力较弱、没有太多现金的普通工薪阶层推出的，属于经济型“以房养老”。

　　“住房反向抵押贷款”的概念最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。但是，发展最成熟、最具代表性的还是美国，80年代美国新泽西州一家银行创立“倒按揭”以来，逐渐成为了许多老年住房所有者的绝佳金融产品。对于天堂里的那个美国老太来说，房子就像个巨大的“储蓄罐”，年轻时的每月还贷就好像往“储蓄罐”里扔点钱，等到老了就能零存整取，或者每月从“储蓄罐”领取更多于当年还贷款的养老金。

　　美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人向银行、保险公司或者其他金融机构申请将房产净值转换成现金，通常的做法是把房子抵押给金融机构，然后获得现金，等老人过世后由金融机构收回

房屋产权。至于具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。这种方式最人性化的一点是不会丧失房屋的使用权，老人在获得现金的同时仍然可以居住在原来的房子里，直到去世。

　　但是，作为刚刚跚跚学步的中国式“以房养老”，通过银行或保险公司在全国大规模推进还有待时日。于是，老人可以自己尝试一些另类的“以房养老”，比如将房子将房产倒按揭给愿意抚养自己的子女或亲朋好友等等。

　　第二类方式是小康型“以房养老”。虽然仅有一套住房，但其面积较大、地段较好、价值也相对较高，可通过以大换小、以近换远来获得另一份

养老金。这一方式尤其适合于只有一套住房的中产阶级，当然，这对一些只有一套住房但面积尚可、手中并没有太多闲钱的家庭也同样适用。

　　多数家庭退休时，都会已经拥有一套还清了贷款的房产。而此时孩子也已长大成人，父母已经过辈，房子从二十年前的“满巢期”回到了“空巢期”。这恰巧成了“以房养老”的前提条件。老夫妻可以把面积大的住房换成面积小的住房，或者把市中心的住房往郊外移，置换房子的差价就能作为自己的养老基金。

　　第三类方式则是富裕型“以房养老”。适合于退休时已经拥有两套以上住房的较富裕阶层。

　　富裕阶层在年轻时或通过创业或通过

理财，实现了个人财富的迅速增长，如果他们将财富中的一部分转化为固定资产——房产，且为两套以上的房产，那么，他们在年老时就不用再为退休后的生活质量而担忧。因为，除了自住的房子外，其他房屋的租金收入就是每个月的额外“退休工资”。而房屋租金较为稳定，不会大起大落，只会随着居民平均收入的逐步增长而同向增加。

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