 |
|
|
理财方案A：30岁30万3口之家的购房之旅http://www.sina.com.cn 2007年09月10日 19:11 《私人理财》杂志
理财规划方案A 一、家庭整体财务状况 家庭资产负债表和家庭现金流量表可以基本反映家庭财务现状，有针对性地进行调整将有利于整体家庭资源的充分整合和高效运用。因此，分析齐毅家庭的整体财务状况，首先来看看其家庭资产负债表和现金流量表。 表1：调整前资产负债表（单位：元）
表 2 ：调整前现金流量表（单位：元）
二、家庭财务现状综合评述 由以上的表1和表2可见，齐毅家庭的整体财务状况有两个明显特点：结余比例较高和零负债。具体来看，该家庭的财务状况有以下几个特点。 1、目前家庭年度结余可达10.5万元，家庭总支出占总收入的比重仅为37%，说明结余能力较强，有较好的储蓄投资能力。如图： 齐毅家庭处于初创期向成长期过渡。这个时期家庭的重要目标是积累改善住房条件，孩子的生活费和教育费将逐步增加，需要为子女尽早开始积累教育金。目前，该家庭固定收入结构尚属于均衡，但生息资产所带来的红利或租金等稳定收入的比例仍是不高，需要该家庭努力积累生息资产。如图： 2、家庭资产负债状况非常安全，偿债能力很好。家庭资产变现能力比较强，灵活性比较高，在一定程度上可以应付日常生活中的一些意外事件。但流动性较好的金融性资产几乎占了家庭净资产的全部，这一比例明显过高，存在结构性调整的需要。如图： 可以增加房产类固定资产，一方面将有效抗御通货膨胀对家庭财富的威胁，另一方面可以实现财富更好的增值。在必要情况下，应运用家庭的银行信用额度，有限度地增加部分借款。而适当使用财务杠杆，能够更好地促进家庭资产的高效增值，有助于加速实现生活目标。其中，个人住房信贷是家庭最便利的长期融资方式。 3、齐毅家庭风险承受能力处于中高程度，已具有较强的理财意识和投资意识，并能积极尝试各类高风险证券投资。但该家庭也存在着理财误区和理财失误，比如在2007年初卖掉唯一的住房，这一举动很可能是因判断房产价格将出现下跌而采取的。但是，中国目前处于一个资产价格持续膨胀的阶段，放弃房产这种抵御通胀的有效工具，可能是对家庭财富的严重损害。 齐毅今年使用了较大部分的卖房款投资基金和股票，而且获得了相当的收益。但是，在房产价格上涨的趋势下，他投资证券增值后的总资产还不如继续持有原来房产而带来的资产增长。所以，百姓理财中更应关注家庭财务状况是否健康和资产配置的合理性，而不是主观臆测投资品的短期波动趋势。 4、齐毅家庭目前投资的基金绝大多数都是业绩表现优秀的基金。但是，对于不算多的资金来说，其持有的基金品种过多，过于分散和繁杂，在知识和精力有限的情况下不利于长期有效管理。而且，齐毅同时投资股票和黄金，鉴于其目前财力和工作情况下暂时也不是很合适的投资选择。 5、尽管该家庭一定程度上注意了基本的风险防范，购置了相当数量的保险，但家庭保险现状存在一定问题，保险利用顺序有误。家庭主要收入贡献者齐毅的风险保障严重不足，却先每年付出了不少钱为两岁的孩子购置了较多的保险，可称失误。在家庭保费支出能力有限的情况下，商业保障性保险在为大人购置充足之前，不应先考虑投保孩子。 综合以上分析，齐毅家庭的理财规划设计，应首先尽早增加持有一定的房产，增强家庭资产保值增值能力；其次要注重积累生息资产，提高稳定生息收入在总收入中的比重，降低收入结构风险；再次则要适当补充齐毅本人的风险保障。 基于该家庭收入结构处于成长上升期，在投资方向和理财产品选择上可首选风险较高的股票基金产品。在解决房产购置问题和考虑收入结余情况下，将结余资金定期投入基金品种进行。在负利率时代，孩子的教育费用和家庭养老金的未来准备皆可主要依靠长期定额投资金基金的方式逐步积累，不宜过多地采用投保年金保险的方式或采用购买债券方式。 三、理财规划方案建议 根据齐毅家庭财务现状，结合理财需求及未来五年家庭收支状况的测算情况，建议对其家庭资产负债及收支情况做如下合理调整。 1、年底选购两居次新二手房 由于我国处于一个经济强劲增长，同时伴随通货膨胀逐步抬头并加速的时期，过剩的流动性将较长期持续性地推动资产价格上涨。虽然各级政府和央行会轮番出台一些宏观调控政策，但在人民币加速升值的背景下，各类紧缩政策的应有效果却被持续涌入的外资大大抵消。这决定了资产价格膨胀的趋势基本上大涨小回，绝大多数百姓所期望的房产价格在某一时刻大幅回落到以前水平的局面可能难以出现。 因此，建议齐毅应放弃2009年再购买三居室房产的思路，而于2007年底前选购一个两居室的建筑年限较短的次新二手房(还可部分节省装修费)，用于出租。鉴于目前家庭资产有限情况下，将该项总投资控制在72万元左右，一般估计可购置到90到100平方米的房产。可考虑采用首付22万元(其他购房税费暂估2万元)，采取以叶秋的公积金贷款48万元的方式，享受较低的贷款利率，相对节省较多贷款成本。选择25年长期，可有效控制早期的还款压力，这样月供约在2300元以内，只占家庭月工资收入的18%左右，对家庭的财务压力不大。 该两居房购置后，齐毅仍可考虑暂时继续居住在父母处，维持现状，将该房出租2200-2300元左右，可抵销新增的房贷月供压力。采取了现阶段就买入两居房产的策略，可保证家庭资产增长能跟上本轮资产价格上涨。另外，到2009年以后，在继续增加积累了一定金融资产的情况下，再考虑将两居室换成三居室房子。 2、调整金融资产配置，压缩基金数量 齐毅家庭目前可保持10000元活期存款来应付日常生活开销，5000元货币基金可保持不动。建议对现有投资品种进行清理和整合：具体建议为卖出4.2万元股票，卖出5000元黄金。而基金品种和数量暂时压缩，原20.8万元的基金，只保留4万元左右，除酌情在易方达策略、博时主题、广发稳健、中邮核心优选、巨田资源、国泰金马稳健基金中考虑选择保留之外，其他基金均赎回。另外，将公积金帐户内6000元取出，加上动用1.9万元存款，这样可足额筹集到24万元购房先期款。 3、增加齐毅的保险，加强家庭的保障 齐毅作为家庭最主要的收入贡献者，家庭责任重大，在缺乏必要的社保情况下，应尽快购置相对充足的保障性商业保险(包括意外医疗、大病医疗等保障性保险)。一定要利用好保险的最重要功能--保障功能来覆盖家庭财务隐含的风险，齐毅总保额应不低于40万元水平。在安排好他的综合保险后，可在不过多影响家庭年度结余积累的情况下，考虑为叶秋增购适量的意外、医疗保险。在为成人购置充足的保障性保险前，不要先考虑孩子保险。初步建议年新增保费支出2000元左右，以后可随着年收入结余酌情增补不足的保额。具体险种可在当地寻找诚信的资深保险代理人进行综合设计。 4、合理安排投资节奏，保持资产有效增值 在调整了家庭资产结构，增持了固定资产，补充了家庭风险保障后，需要考虑的是未来如何安排投资节奏，使现有资产和年度结余资金保持有效增值的状态。随着2009年以后齐毅与朋友合作的项目开始贡献收益，收支结余增幅较大。 从2008年下半年起，可从每月收支结余中，分出每月5000元增加基金定期定额投资，品种可从上述保留的基金品种中选择，易方达策略、博时主题、广发稳健等基金均为老牌基金公司的优异作品，可以考虑。定投申购费应注意选择“后端收费”，以便长期持有两三年后节省掉申购赎回费。其余资金则以贷币基金方式积累，在证券市场出现向下较大幅度振荡时，主动买入优质基金持有。 由于尽早购置房产后，三四年内该家庭暂没有较大额的资金支出计划，金融资产将呈稳定增长态势。如图： 经收支现金流测算，预计从2008年到2012年的五年内，该家庭收支结余均保持较好的结余状态。因此，从2008年末开始家庭金融资产将由累计结余12万元持续增长到2012年超过60万元，而包括固定资产(房子)在内的家庭总资产将由2008年的85万元持续增长到2012年的145万元左右(测算模型中假设了房产价格按年升幅5%，租金按年增幅3%，齐毅收入按年增幅2%，生活支出按年增幅4%，孩子费用按年增幅2%)。 2012年及以后，该家庭的累计结余将继续呈上升趋势，年结余资金以十四、五万元的速度递增。此后阶段家庭理财重点应转向积累长期生息资产作为孩子教育金和家庭养老金，提高资产整体稳定增值收益能力。 在收入结余较好的情况下，只要投资的年回报率仍高于融资成本，较低利率的公积金贷款就不必考虑提前偿还的问题。此期间可根据情况考虑继续扩大财务融资杠杆的使用，也可采用公积金贷款与商业贷款结合，增加购买性价比和收益性较优的房产，提高资产稳定生息收入在家庭总收入中的比重，降低对固定工资收入的依赖度，为下一个目标迈向财务自由而着手准备。 四、理财方案涉及投资组合的说明和风险提示 对齐毅家庭资产负债和投资组合进行调整后，固定资产在家庭总资产中的占比从0一跃而达到92%的高比例，资产整体流动性下降较大(即变现能力下降较多)，存在一定的短期风险。投资组合中，低风险高流动性的存款和货币基金占27%，年收益率在1%-2.5%，股票型基金占73%，预期年收益率在7%-8%。(对基金预期年收益率和房产年收益率的预测基于一般情况下的平均值，在不同的时期年收益率会有较大差异)。 在以公积金贷款购置了房产后，家庭资产负债结构由零负债变为负债比率约62%，形成了较大的资产变动弹性。如果各类投资品均出现较大的下跌情况下，对家庭资产存在一定的冲击影响。但从2008年到2012年的五年内，该家庭收支结余均保持较好的结余状态，家庭金融资产将由累计结余12万元持续增长到超过60万元。因此，负债比率将相应地快速下降，资产整体流动性也将重新恢复，资产负债结构进一步得到优化和平衡。 本方案中，由于投资组合中大部分属于承担中等以上的较高风险，以后几年内每年结余资金的大部分投向同类较高风险的基金品种，故投资组合整体上基本可以取得超越长期平均通货膨胀率的投资收益水平。 表3：调整后资产负债表（单位：人民币元）
表4：调整后现金流量表（单位：人民币元）
不支持Flash
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||