资产过百万依然要贷款 蜗牛族家庭如何理财(2)

　　家庭财务状况分析

　　陈先生和太太凭借着自己的努力和双方家庭的鼎力相助已经初步建立起了自己温馨幸福的小家庭，家庭资产已经逾百万，但同时，在家庭的形成期，小两口也承担了较大的压力和责任，如父母赡养和计划子女养育等。因此，合理的配置家庭的资产负债，充分做好家庭主要成员的风险保障显得至关重要。

　　从目前陈先生和太太家庭的财务状况来看，主要存在以下几个问题：

　　问题一：双方虽然工作和收入相对稳定，但是月度收支处于入不敷出的状态，家庭财务每年的赤字总数达到1000*12=12000元，几乎抵消一年的年度收支盈余，虽然节衣缩食，但是年度盈余只有1.8万元，这对于家庭的资产净值的提升十分的不利。

　　问题二：从家庭的资产负债结构来看，陈先生家的负债比率仅为35%，小于通常的安全负债率50%的底线；净值比率为65%，家庭的财务安全状况尚可。但是，家庭的绝大部分资产都配置在房地产上；银行存款仅为一万元，因此，整个家庭的资产流动性很差，抗风险能力较弱。

　　问题三：在陈先生家庭的资产中，房地产占据了总资产的93%，而且目前一套空置，一套自住，不产生任何收益，市郊房产因交通和地段原因，租金较低，尚不能以租养贷。总体来看，资产的投资回报率低。

　　问题四：家庭风险保障力度不足。在资金相对紧张时期要做好家庭主要支柱的风险保障，保证家庭

生活质量和子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。陈先生夫妇两人收入相差不多，具有同等重要的经济地位，因此，风险保障额度应该基本相同。但目前除了双方单位投保了基本的养老和医疗金外，无任何补充保险。面对着房贷的重压和未来子女抚养和父母赡养的责任，风险保障方面明显不足。

　　

理财建议

　　经过对陈先生和陈太太的风险属性测试结果显示：该夫妻两人职业稳定，目前无家庭子女抚养和父母赡养负担，具有相当的家庭资产，其中以投资房地产最多，客观上具有中高的风险承受能力；另外，从面对风险的主观承受态度来分析，夫妻两人相对保守，最多只可忍受10%左右的投资亏损，面对15%以上的亏损，在心理上有一定的影响和波动，从风险承受态度上来测评仅为中等。

　　第一， 出售市区房产，改善家庭财务现状

　　如前所述，陈先生家庭目前主要存在着以下一些问题：月度收支赤字、资产流动性差、资产投资回报太低等，但若出售其中一套房产，则这些问题就可以在很大程度上得以解决。不过与陈先生考虑的不同的是，对于市郊的房产的处置，建议保留自用，而是出售市区的房产，其理由主要如下：

　　首先，市郊房产出租租金过低，租不能养贷。因地段偏离市区，目前小区配套还没有完全跟上，而且，该地段现阶段楼盘林立，短期内租金很难上涨，投资回报不高。

　　其次，税收负担高。根据最新的房地产税收政策，购房两年内转让征收5.5%的营业税；面积在140平方米以上的房产转让须对转让差价征收营业税。市郊房产交房不到两年，在近期宏观调控下，郊区房产价格未有明显上升，而且面积有150平方米，再转让需要另交税费，税收负担明显偏高。面对着郊区房产的“鸡肋”状态，处置市区房产相对更合理些。一方面因为已交房满两年可免去一大笔税费，另一方面考虑到陈先生家庭已购有自用车，市郊虽然偏远些，但有了车上下班还是方便的。而且，市区的房产涨价较多，两年多内涨价了30多万元，房产回报丰厚。

　　因此，可将市区房产通过转按揭出售，家庭资金可以得到有效的盘活。归还剩余20万元贷款后剩余60万元左右流动资金，用15万元左右对郊区房产进行

装修。因汽车贷款利率相对较高，执行的是基准利率，因此建议提前归还三万元汽车贷款。

　　另外，可提前部分归还15万元左右的市郊房产贷款，剩余贷款20万元，15年还清，每月贷款归还1635元，还款压力大大减轻。在其他收支不变的情况下，月可结余5365元，彻底告别赤字状态。

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