购房规划中的还贷方式选择

　　文/李玮

　　购房规划是家庭消费支出规划中的重要规划。许多刚工作不久的年轻人面临的最重要的问题就是买房的问题。由于年轻人往往工作时间不长，积蓄不多，贷款买房便成为解决燃眉之急的重要途径。贷款买房后不可避免的事就是还房贷，银行通常提供的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。到底哪种还款方法最适合自己呢？很多人对此存在疑问。笔者将对这几种还款法里最基本的两种还款法(即等额本息还款法和等额本金还款法)的还款计算原理进行分析。

　　等额本息还款法是在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息的方法。每月等额偿还贷款本息是个人住房抵押贷款中最常见的一种还款方式。等额本息还款可以可通过下面的公式来进行计算，这实际上是依据财务管理中的年金原理。

　　而等额本金还款法是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。其计算公式如下:

　　等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元，但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。

　　到底哪种还款方法比较合算呢？笔者通过一个案例具体解释这个问题。

　　例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6%，期限为20年。

　　如果采用等额本息方式，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：

　　每月还款额为5731.45元

　　第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000

　　第一个月所还本金＝5731.45-4000＝1731.45

　　偿还完所有房贷后一共还的利息＝5371.45×240-800000＝575548

　　如果采取等额本金法，根据上面的计算公式，可以得出以下结果：

　　第一个月还的本金＝800000/240＝3333.33

　　第一个月所还利息＝800000×6%/12＝4000

　　偿还完所有房贷后一共还的利息＝3333.33×0.005×(240+239+…+1)＝3333.33×0.005×(240+1)×240÷2＝482000

　　通过计算后，我们发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少，这时一些人就得出结论：采用等额本金法比等额本息法合算。实际上，这样的推理和结论对不对呢？笔者继续通过图形来分析这一问题。

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