可能贬值 为二次置业的潜在风险支招(2)

　　应招：跨行选择固息房贷，锁定利率

　　央行加息，按揭买房就要增加成本。但是，二次置业者可以选择固定利率房贷的按揭方式来锁定利率，从而可以预防和避免利率变化带来的风险，这种方式虽然短期内会支付较高的利息，但长期来看是划算的，还可以防范和规避风险。

　　目前，银行的工作人员是通过央行的“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，获取购房者是否曾贷款买房，从而甄别出贷款人是不是二次置业。但是，由于银行间的征信系统尚未完善，“个人信用信息基础数据库”里只能查到贷款购房的信息，如果购房人采用全额付款方式购房之后，再申请银行按揭购买第二套房，银行不一定能识别是否为第二套房。而且，据很多银行的工作人员介绍，目前银行之间没有联网，二次置业者可以跨行办理第二套住房按揭而在银行不知情的情况下享受第一套的贷款优惠利率。

　　风险三：强制征收个人所得税的风险

　　7月26日，关于对

二手房转让强制征收个人所得税的政策重拳出击，8月1日后转让未满五年的二手房将征收20%的差额所得税。而二手房20%个税强制征收政策的出台，其矛头是直指房地产投机客。因为个税开征明显降低了投资获利的空间，再加上之前的五年期营业税和其他相关税费，二手房转让的成本大幅提升。

　　应招：异地置业巧避税

　　在2006年8月1日开始的征收个人所得税的政策中规定“转让自用5年以上的二手房、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税“，这规则为投资者到异地置业避税提供了操作的空间。因为目前各市二手房征税普遍是实行全市联网，如果售房者在同一个区市有两套以上住房，可以通过网络查询出来，但现在各地系统没有实行全国联网，税务部门暂时还查不到异地拥有住房的情况，异地出售第二套房在个税征收方面处于缺位状态。因此，自政策中对于二手房转让要交纳20%个税有了硬性规定后，不少投资者为了避税而选择异地买房，这样，其个人名义之下的房产只有一处，以后再想买卖时就可以降低相关费用。

　　不过，异地置业也不一定是划算的，还要看看投资收益比。异地投资房产是目前可以降低费用的投资行为，目前的房地产政策还不会对这种投资行为有影响，但是否值得投资，关键还是要看投资的收益比。因为异地投资房产，一则打理起来不是很方便，一定要具有很专业的经验，二则物业管理费用、物业增值、房产过户周期等因素都会显得投资回报。因此，如果投资者仅仅为了避税，这样做的意义不大。而如果异地投资房产能组成投资团，那么“杀伤力”就会比较强，目标也更加集中，便于打理。

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