可能贬值 为二次置业的潜在风险支招

　　相对于首次置业的人群来说，二次置业的人群因为有过一次置业或投资的经验而减少一些投资风险，但是，二次置业还是有一些潜在的风险。比如，房价贬值、现金流动性差、加息、税收、个人职业变化的风险等等。那么，对于这些潜在的风险，二次置业者该如何去防范，从而让自己的二次置业生活更为幸福呢？

　　文/本刊记者 卢远香

　　相比股票市场投资，房地产投资风险小，但房地产投资市场还是有一些潜在的风险。比如房价的贬值、央行加息带来的利息成本、二手房转让的税收、自住投资定位不清等等。为了给二次置业者更好的投资指导，本刊记者采访了广州房地产业首位WBSA(世界商务策划师联合会)和国家人事部人才交流中心共同认证的高级商务策划师、寒桐投资顾问有限公司的总经理韩世同。

　　风险一：房产贬值的风险

　　就像经济发展有低潮和高峰一样，房地产市场同样也存在低潮和高峰。因此，二次置业者就不得不承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。因为当经济繁荣时，土地和房地产自然可以保值，甚至增值，但当经济萧条或通货膨胀，社会购买力明显下降时，也会直接影响人们对房地产的消费。这样，投资者可能因房产闲置或贬值而遭受经济损失。就广州的市场来说，1993年和1994年是购房的高峰期，不过那时主要的买家是港澳人士。后来，整个房地产市场回落，很多房产的价格都没达到高峰期的高价。

　　应招：低价进入，把握购房时机

　　买房子也跟买

股票一样，如果逢高踩入，一定会被套牢。许多人买衣服，都会选择在换季的时间去买。其实，房子和车子也有“换季”的时候，也有低价处理尾货和拍卖的时候。只要留心观察，就会发现商机和价廉物美的房子。而像房地产这样大手笔的投资，这笔买卖能否赚钱，关键取决于买入的价格而不是卖出的价格。如果买家在房地产高价位时买入房产，那么，要想它增值甚至是保值都是一件比较困难的事。如广州的百云堡楼盘，2000年销售价格是一万三千元，而到2003年，房产的价格变成只有一半。后来，虽然价格也有小幅的上涨，但是始终没有达到最初的高价。这对当时很多的买家来说，无论是自住还是投资，心里肯定都很不舒服的。

　　因此，二次置业者一定要选择一个合适的购房时机，在低价时进入。就目前广州的情况来说，房地产的市场应该是属于高价位，一平方米的单价已经超过普通工薪阶层所能承受的程度。对于购买能力比较强的二次置业者来说，如果投资或换房的需求不是很急切的话，最好不要在目前进入市场，以免增加自己的购房成本。

　　风险二：周期加息带来的风险

　　2004年10月29日，央行首次加息，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%；2006年1月，5年以上的住房按揭贷款利率启用6.12%的基准利率，2006年4月28日，贷款基准利率由5.58%提高到5.85%；2006年8月19日，央行再次加息，贷款基准利率由5.85%提高到6.12%；这是央行的四次加息，加上2005年取消房贷优惠利率则相当于5次加息，累计的平均加幅已经超过1个百分点。这表明我国经济已经进入周期性加息阶段，购房消费者应当要有供楼的风险意识，因为在未来10-20年内利率是肯定会发生变化的。1992-1993年我国官方贷款利率就高达百分之十几，民间利率甚至高达20-30%，是经历了连续8次降息才进入低利率和通缩阶段。目前，虽然通胀和物价水平并不算太高，但未来就难以保证利率是否会因应经济的变化而出现大幅变化。现在工薪阶层购房大多是采取按揭贷款方式，许多人都是先用未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。因此，二次置业者要注意加息带来的风险。

　　此外，加息还会对二次置业者享受的贷款利率优惠带来影响，甚至比提高按揭首付的影响还要大。就目前来说，加息对能享受优惠利率的业主和买家影响不大，但对不能享受优惠利率的买家和业主的影响还是相当严重的。如二次置业的人群，除了率先推出8.5折优惠的农业银行，其它银行目前基本上都是按贷款的基准利率来算的，并不能像按揭第一套房那样享受基准利率下浮15%的优惠。

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