超负荷贷款相当严重 房产投资不能一厢情愿(3)

　　案例二

　　先生，29周岁，供职于国企房地产公司，行政岗位，有基本社保，年收入7万元。

　　夫人，28周岁，外企主管，社保周全，年收入15万元。

　　家庭年度净现金流(收入—支出)约12万元，夫妇选择时尚的丁克家庭生活，目前住在老人的祖房中，并投资了一处回龙观附近的经济适用房，7月交房，装修后希望10月可出租获利，目前当地月租金1200元/月。由于工作之便，还想在同一地点再选择投资同类房产一套。

　　²回龙观房产未来出租预期收益计算：

　　Ø以两年内提前还款完毕，即全额付款情况看目前已投资房产的投资收益：

　　经过计算(计算具体过程省略)：

　　投资决策的底线是净租金不低于1068元/月。

　　说明：

　　目前当地租金为1200元／月，以长期平均维持费用100元／月(包含物业、供暖、再

　　Ø而以总价30万元(即原准备今年再投资的房产为例，含装修家电)，三成自有资金9万元，七成贷款21万元，贷款20年，计算投资收益：

　　结果是：

　　投资决策的底线是净租金不低于1250元/月。

　　说明：

　　以上数据明显显示出：以月供方式买第二套同类房产出租，会让家庭出现负现金流，即资产损失。

　　租金收益不可期待的情况下，只能评估买卖差价收益，一些简单分析如下：

　　该地区该类房产未来出售预期分析

　　Ø目前回龙观地区新房供应量较充足，

　　1)交通有巨大的改观，例如通了轻轨，高速等。

　　2)区块功能从单一逐渐往综合发展，比如，原来是纯居住区，后来向居住、商业、办公综合区发展。

　　Ø而目前回龙观地区上述两方面都不太具备：

　　1)交通改观已初步完成，13号轻轨线、八达岭高速早已通车，这个增长点的房产增值能量已大部分施放。

　　2)目前北京市政府已经明示的综合区域发展重点是顺义、通州和亦庄，也就是市政府不准备向回龙观地区再做大规模投入。

　　Ø因此，从购买、未来增值和出售获利来看，都不是非常理想的选择。

　　²综上所述，建议：

　　已经购买的回龙观房产可继续持有，以保值为投资预期。

　　不建议再在同一地区，购买完全相同的房产，原因有：

　　1)出租及未来出售套现的前景都不明朗。

　　2)房产投资牵涉投资金额过大，不适于家庭反复介入，不宜占用家庭投资比例过大。如果对房产项目有特别的兴趣，可适量介入房产信托项目或以后的房产基金品种，同样可以达到投资获利目的。