超负荷贷款相当严重 房产投资不能一厢情愿(2)

　　建议：提前还贷

　　由于家庭整体投资趋向保守，期望收益率在安全性较好的5%左右的品种，而现金保有量又较为充裕，建议搬入新家后，将该房产出租转型为收益型资产，做提前还款。

　　因为房贷款利率在5.5%左右，如果资产收益的现金流为0，则意味着在用这套房子给银行打工了。通常选择持续占有使用银行贷款，都是因为手中有高于房贷利率的投资品种，不愿意在变现很困难的固定资产上占用自有资金。

　　目前这个家庭中，无论先生的生意或其他投资都有很充裕的自有资金，因此建议利用好该房产作为收益性资产。

　　1300元(每月净租金)X 12个月 = 15600元／年

　　房产投资年度收益＝15600元 / 30万投入(房款＋

　　收益率刚刚跨过房产投资收益的最低评估底线，未来如果房租租金可上升，收益率也随之上升。而且，一般3年前投资的市区房产，在房产二级市场通常可以做到保本，即本金安全，未来出售变现的资金还可选择投资于其他金融品种。

　　注意：

　　由于国内房产不含土地所有权，只有70年土地使用权，而房产在建筑时的使用寿命仅为50年，则意味着——房产在35年时是土地使用权价值的峰值，之后会不断贬值。同样，地上建筑在25年时价值也到达峰值，之后不断贬值。为家庭资产安全起见，建议在房产出租使用25年后变现卖掉，才可以保护资产的最终安全。

　　²新购置的房产分析：

　　总房款：130m2 x 8200元/平米=1066000元

　　其中：首付32万元，月供5000元

　　预计年底交房，装修、购买家电和家具等预计30万元

　　2年后拿到房产证，希望分五年提前还清贷款

　　贷款共75万元，五年付息约5万元，房款＋利息＋装修、家电＝142万元投入。

　　未来出租以5%的收益底线，则净租金应达6000元／月以上；若出售以精装修房计算，目前成本已达将近1.1万元/平米，在那个区位短期内出售稍有难度。所以，建议5年后持有该房产自住，以提高生活品质，或出租获得收益。

　　目前该家庭整体投资风险偏好在3%—5%之间的保本型稳妥收益品种和小风险收益品种区间内，比较拒绝6%-10%和更高风险区间的品种。

　　由于目前房屋贷款利率为5.5%，高于5%的小风险收益品种的收益利率。所以，这个家庭投资的第一步要锁定债务清偿；并在目前的黄金年龄锁定低费率优势，选好健康、意外和养老保险，然后关注部分新型短期理财品种，具体如下：

　　建议一：积极的债务管理

　　2006年：目前存量资金110万元，30万元新房装修入住，20万元还清小户型房产贷款，16万元新公寓房的提前还款。等于马上可以产生一个年收益率在5.2%的30万资产(市内小户型出租)

　　2007—2010年：每年16万元新公寓房的提前还款，可在最短时间内结束债务，资产进入全面盈利。

　　建议二：积极的投资管理

　　由于先生5年内工作、生意都不会有大的变动，即家庭现金流会相对稳定，建议在债务管理不变的基础上，在仍有债务的5年内，采取积极的投资策略——借助国内股市最活跃的这几年，参与由专家打理的股市投资，投入金额以尚未偿还的贷款额为参考，年收益率目标锁定在10%，用以抵销贷款利息支出。

　　待5年后债务结束，可全面回归安全性更强的品种

　　(说明：届时由于金融市场的逐步发展繁荣，市场中也会慢慢出现更多的安全性品种可供选择)