商铺投资回报真相调查之个案分析(4)

　　建外SOHO：写字楼商街“实验场”

　　项目概述： 一定要体验建外SOHO商街的目的，主要在于它是目前北京规模最大、成熟度最高的、位于写字楼群中的商街，研究其得失成败，具有普遍的意义。 位于国贸对面的建外SOHO是目前CBD面积最大的项目，总面积70万平方米，主要由2栋写字楼、18栋公寓、4栋VILLA商业楼组成。所有商铺均分布于建筑的1~3层，形成了时尚、丰富业态的“SOHO商街” 。 SOHO商街规划每天将有5万人办公、逛街、休闲娱乐，商铺达300个，目前建外SOHO的入住率较高，虽然无法统计流动人口是否真的达到5万人，但是，现在的建外SOHO确实是CBD一处热闹的商业中心。

　　区域商业氛围

　　CBD的商务氛围日渐成熟，但是CBD的商业氛围却还是差强人意。除国贸以及秀水外，似乎没有什么能让人想起来的成规模的商业中心。建外SOHO商业街补的就是这个差。

　　投资真相

　　据记者了解，建外SOHO商铺租金一层报价在40~50美金/平方米·月左右(黄金铺位价格还高)，合人民币13元/平方米·天左右；二层报价在35美金/平方米·月，合人民币9元多/平方米·天，三层报价20美元/平方米·左右，合人民币6元/平方米·天。

　　以某中介公司所租的一间50平方米的一层商铺为例，业主购房时的价格为20000多元/平方米，现在的租价按一层的平均租价50美元/平方米·月计算，其投资回报是23%；即使按后期的销售价格30000~40000元/平方米计算，回报率也在10%以上。

　　但记者也观察到一些定位较高的商业及一些位置较偏的商业，人流非常稀少，也有一些较为靠后的商铺挂着“招租”的广告，一个面积非常大的陶瓷店也打出了“转租”的招牌。

　　专家指点

　　北京中天置地

房地产经纪公司高级租售顾问朱健认为：

　　1.建外SOHO150平方米以下的

户型比较好租。

　　2.写字楼区的业态定位一定要考虑到写字楼人群，特别是餐饮，大众化、时尚化的会有市场，高档的鱼翅店可能会曲高和寡。

　　3.品牌店在这样的区域会具有较高的号召力。

　　4.开发商的推广对于此类大规模商业的租售非常关键。

　　另外，记者在此也提醒广大购房人，考虑到CBD正在增加的商业供应量，建外SOHO未来的投资回报如何，还待时间检验。

　　本报记者 佟峥 胡莲联合采写

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