商铺投资回报真相调查之个案分析(3)

　　上海沙龙新天地：遭遇消费力欠火候的尴尬

　　项目概述：“上海沙龙新天地”是上海沙龙社区配套的综合商业中心，面向亦庄居民开放。规划建筑面积6万平方米，其中一期2002年底开盘，2004年底左右成为现房，目前已有80家左右商家开业，大部分集中在一层和二层。

　　据记者观察，一期商铺的出租率在70%左右的样子。最为可贵的是，在80家左右的商户中，已有美廉美超市、日昌茶餐、小土豆餐饮、上岛咖啡、克丽缇娜美容美体，连同5月底刚刚开业的中体倍力等一批品牌商家。

　　其二期2003年9月开盘，目前工程正在紧张进行中，预计今年夏秋可完工。

　　区域商业氛围

　　

亦庄第一代商业中心是大雄城市花园的邻里中心，服务于大雄城市花园、一栋洋房、新康家园等早期商品房居民；随着金地格林小镇、大雄郁金香舍、境界、狮城百丽、卡尔生活馆和卡尔公寓等新小区的入住，大雄的商业中心已不能满足亦庄居民的需要。上海沙龙新天地的诞生刚好满足了亦庄迅速增长的消费需求，目前已成为亦庄人气最旺的中心。

　　投资真相

　　据记者了解，目前上海沙龙新天地一层的租金从2元~15元(黄金铺位)/天·平方米不等，以2~3元居多；二层的租金在从1~15元(黄金铺位)/天·平方米之间；以一套150平方米(因为其一层层高较高，大多做夹层，故计费面积应以75平方米为准)左右的一层商铺、实际租金2.6元/天·平方米为例，取当时一层的销售价格10000~15000元/平方米间的12500元/平方米计算，年回报率约在7.6%，还算正常。

　　但是，记者在沙龙转了几圈，发现许多餐厅的生意差强人意，饭点儿的时候也没坐上一两桌。据知情人透露，除日昌、黄姐餐厅、四季涮肉等部分餐厅的生意还红火外，其他的均比较清淡；中心部位的几家一层黄金铺面至今还未租出，三、四层的铺子，大多都还在招租；刚刚从西餐厅改装的美发厅，以及由美发厅改建的服装店……还算正常的回报率加上空置、转手等因素，最后真实回报是多少，只有房主们心知肚明吧。

　　专家指点

　　中国商业联合会专家工作委员会专家委员黄玺庆认为：

　　上海沙龙作为亦庄新的商业，其经营情况目前看还不是非常理想。主要是由于亦庄绝对消费力不够。这与亦庄的业态也有关系——基本上是生活必须的消费，缺乏发展消费的氛围(如文化消费、娱乐消费)。但是这只是暂时的情况，因为亦庄的绝对消费力是有的，就看怎么让这些绝对消费力留在亦庄了。

　　同时，品牌商家在这样的区域商业中是一把保护伞。

　　佟峥

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