商铺投资回报真相调查之个案分析(2)

　　大成国际商业中心：商圈未成隐含风险

　　项目概述:大成国际商业中心面积达7万平方米，位于东四环百子湾桥东南角，是大成国际中心的配套商业。由乐购国际零售机构管理运营。

　　区域商业氛围

　　周边有后现城、金港国际、苹果社区的社区底商，以及CBD东都的30万平方米商业中心。

　　投资真相

　　开发商大成集团宣称，大成国际商业中心“以最规范的商业租赁形式，为百姓提供最安全、最稳定的短期房地产理财计划”，只需投入5万元，即可获得每年8%的高额稳定回报，逐月返还租金收益，3年后赚足1.2万元。即用5万元购买3.7平方米的投资份额，每年回报8%，年租金收益4000元。

　　据项目销售人员徐先生介绍，有专业担保公司提供本金和收益的全程担保。而且，

世界500强旗下的乐购，已经和大成国际商业中心签订了2万平方米为期20年的租赁合同。他表示，该

理财产品总共有3500份，其中大成内部员工认购了1000份。并表示，目前前来咨询的人很多，有的客户甚至一买就是20份。而且有的客户购买的5年期产品，这种产品第四年收益为8.5%，第五年为9%。但在第五年后，就不再对外出售，公司会收回自己持有经营。

　　众所周知，一般商业项目在头几年都是亏损经营，所以才有“养铺”之说，一定时间后才能形成成熟的商业氛围。那么为什么大成集团明知道头几年要亏损，还要给投资者承诺8%的利润，不是亏的更多？专家指出，乐购目前租赁的2万平方米面积，年租金应该在1000万元左右。而根据该理财项目的计划，每个投资者的年收益最少为4000元，如果3500份产品全部卖出去，那么每年需要支付给投资者的租金应该是140万元。这样就有15%左右的租金收益要付给投资者，开发商为什么要这样做？

　　专家表示，通过这种包租的运作形式，尽管开发商让出了部分租金收益，但是获得巨额的现金流，这与从银行获得开发贷款的成本相比，要低了很多，而这笔现金收入也能有效缓解资金链的紧张状况。由于投资者的参与，可以一次获得1个多亿的现金。此外在三五年以后，作为比较成熟的商业区，其价格将会高出不少。所以，从长远来看，付出这点租金对开发商来说，是非常划算的。

　　风险分析

　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，对于这种包租的形式，是纯粹的投资，避开了商铺经营的环节，为普通投资者省去了经营的麻烦，但仍面临三方面风险。

　　第一个风险是政策风险。国家有关部门曾多次出台政策，禁止投资型物业的售后包租行为。第二个风险是专业市场风险。商业后期的经营本身就面临各种风险，商家自身有时都难以预见。商业最终是否能发展起来商家并无绝对把握，让开发商把后期商业经营的风险包起来根本就不现实也不可能。第三个风险是资金赔付风险。一但商家经营困难并最终撤走，面对售后包租的合同，开发商要面对巨大资金赔付的风险，前期挣的钱可能都要吐出来。这样的例子在全国有很多。开发商要垫付租金时间短可以，但时间一长，开发商要不跑掉，要不破产。

　　专家指点

　　由于商业市场的竞争压力很大，加上专业性的要求，不到万不得已，投资者是不会变成一个商业经营者的。所以，很多投资者是抱着一个侥幸的心理，甚至是占便宜的心理去买这种售后包租的商铺。他们希望只要做到售后包租，就一了百了，减少了后期很多的麻烦和风险。可一但这种模式出事，投资仍可能血本无归，这种投资心理是非常危险的！

　　专家甑仕奇提醒投资者，即使开发商承诺租金回报，但仍要对项目潜质进行考察，除了不可变条件(如：项目位置，项目体量等)的考察之外，还应注意开发商是否对商业市场有深度的了解，是否对本项目的商业有良好的符合市场的规划，是否有专业的团队。

　　就大成国际商业中心而言，虽然周边社区众多，但是这些社区都有底商，而且CBD东都将在7月推出30万平方米的商业，在窑洼湖桥还有2万平方米的燕莎奥特莱斯。这样竞争会异常激烈，所以在投资时应该谨慎！

　　陆经强

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[下一页]