破解一铺养三代的投资误区(2)

　　误区四 包租承诺一“包”解千愁?

　　很多有意于商铺投资的投资者在谈起选择投资项目时，普遍挠头。因为现在的商业项目都是边开发、边销售、边招商的商业物业，业内对这种商铺称之为“生铺”。工地还没挖坑就已开始叫卖。开发商一般通过项目区域美好的远景规划及短期(通常是返租3～5年，承诺回报率通常都不低于10%)的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价 格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。

　　对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多专家提出过，开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。有业内人士指出，目前经营状况比较好的百货商场一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%~1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%，似乎有些不太靠谱。对于目前火热的大成国际中心等项目所承诺的投资回报率，该人士摇头表示并不看好。

　　误区五 前期热销后期必热租？

　　2005年，北京市各类商铺总的供应量达218.2万平方米。锦绣大地物流港、富力城等有潜质商业项目销售状况火爆，被众多投资者追捧。

　　但是商铺前期的热销是否意味着后期租金收益也会“红火”？中国商业地产联盟秘书长王永平认为，虽然目前市场不乏热销的商铺项目，但整个市场大势却依然严峻。据国际知名代理机构戴德梁行发布数据预计，2006年北京商铺市场总供应量将达600万平方米，商铺项目招商压力巨大。

　　董利认为，这两年商铺投资之所以被大家如此关注，很大程度上是因为前期热销与后期惨淡的出租情况造成了强烈的反差，让购买商铺的业主无法接受，因此出现了众多业主要求退房维权的事件。

　　在第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司商铺部策划总监甑仕奇看来，商铺前期热销，只能说明项目策划成功，和投资者看好项目发展潜力，热销只是让开发商赚钱，并不意味着投资者、商户一定赚到钱。后者的利益直接取决于商铺的招商情况、管理方的运营管理能力、合理的业态规划、成熟的地段、足够的人流以及商户自身的经营能力。

　　误区六 商铺价格是否有固定比例？

　　经常碰到这种情况,在销售底层商铺时,开发商跟投资人算一笔账,楼上住宅或

写字楼售价多少,按多少比例来算应该多少多少价钱,而现在我只卖多少,所以你看你赚了吧,而投资人也往往有天上掉馅饼的快感!其实,商铺价格并没有固定比例,也不能简单地横向比较，光看周边项目，而要把多种因素结合起来，与其他商业街区的商铺进行纵向比较。

　　在分析商铺价格时，一般来说，在同等条件下，面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜，因为它的利用率稍低。

　　商铺投资者在进行商铺投资过程中，如果投资者发现该商铺项目的经营内容在市场上具有很大的独特性，甚至是唯一性，那么要格外关注，因为独特性、唯一性会减少项目的竞争压力，项目比较容易走向成功。

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