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文/本刊记者 吴昕
五月底，广州刚刚迈入炎热的夏天，房地产的三项新政策：国家七部委调控新政、广州全面禁止住宅营商、房屋租赁新规定，如初夏惊雷在广州楼市炸响。一些买了住房放盘收租或打算高价卖出赚取差价的投资客们立马忐忑不安起来，拿起计算器仔细一算，发觉手中的房产投资亏了！此时，该放盘还是出租？是转向其他投资项目？ 下面，让我们一起来看看
裴先生的故事――
去年12月份，裴先生以62万的价格买下了东川路一套室内面积为124平方米的二手房，裴先生原打算利用老东山的“名校效应”，转手将该房子卖出，赚取其中差价。可是，国家房产政策一直疑团重重，裴先生在地产中介挂牌后一直没有找到一个合适的价位转让。
今年6月1日，房产新政正式实施：转让购买两年内的(不包含两年)的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税及附加税，买144平方米以上的房子，须交纳3%的契税。一些媒体报道的时候把契税加在卖家身上，契税应该是由买家交的，当然，实际操作当中，契税和营业税有时候会转嫁给另一方，这便是另一个话题。卖出“非普通住房”还要交土地增值税：(转让收入-上手购入价)×适用税率。在新政实施以后，二手房交易的税费占到房款的10%左右，而以前的税费只占房款总额的5%左右。
据悉，自从国家鼓励个人购买自用普通住宅，实行减半征收契税以来，广州市一般按房价1.5%的标准向购楼者征收交易契税，对别墅则作为“高档住宅”征收3%的交易契税。但，三项新政策的实施改变了这个游戏规则。当然，国家对于个人二手住房交易所得缴个税也有优惠政策。主要有两种情况可享税收优惠：一是对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
裴先生将他这套接近二十年楼龄的“豪宅”细细计算了下：去年年底买入这套房子的时候的购入支付费用是：
契税(评估价的1.5%)＋印花税(合同价的0.05%)＋过户登记费(50元)＋查档费(50元)＋印花费(5元)＋中介费2%左右＝22115元(非按揭)。
裴先生打算以70万转手卖出去，按房产新政的标准，裴先生计算了下该付的税费，应交税费居然高达67125元。转让成本＝缴纳营业税＋印花费＋个人所得税＋土地增值税，裴先生将这几个税分开，计算结果如下：
营业税(包括城建费、教育费附加)＝700000元×5.5%＝38500元；
印花税：700000元×0.5‰＝350元；
个人所得税：﹛(卖出价-买入价)-印花税﹜×20%＝(80000元-350元)×20%＝15930元；
土地增值税：﹛卖出价-扣除项目金额之和(买入价、营业税、城建税、教育附加费、印花税)﹜×30%＝﹛700000元-(620000元＋38500元＋350元)﹜×30%＝12345元；
营业税＋印花税＋个人所得税＋土地增值税＝38500元＋350元＋15930元＋12345元＝67125元。转让成本占到了总房价的9.6%！如此高的交易费用，使得裴先生交易这套房子根本上无利可图。因为，收入-付出＝(卖出价-买入价)-(购入费用＋转让成本)＝(700000元-620000元)-(22115元＋67125元)＝-9240元。
面对这样的计算结果，裴先生看到那个负号的时候当场就愣住了，在重税“围剿”下，短期转手卖出看来并没有利润可图。但手中的房产投资总不能亏了吧，那就和当初投资房产的初衷逆道而行了。于是，裴先生不得不转变思路。
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