沃顿知识在线：房贷措施是否会刺破房市泡沫

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    高风险房贷措施是否会刺破房市泡沫？

　　摘要：一笔理想的交易：买一栋梦想中的屋子，在接下来的几年内只需支付利息——而非本金。这样，在你经济刚独立时房子的月供金额却微乎其微。更好的情况是，参与我们 的一项贷款方案，这样会付得更少……这就是对传统的浮动利率式房贷所做的最热门的翻新。这些贷款方案向购房人提供的是远远低于传统固定利率式贷款和浮动利率式贷款的还款金额。一些调查显示，今年签订的所有新的房贷合同中，采用这些贷款方案的占到一半，而在2001年还不到10%。驱动这一市场的力量是什么？最重要的是：在利率不断增高而房子却在贬值的情况下，这些贷款是否意味着设置了定时炸弹，引爆时将撼动整个金融市场和经济体制？

　　一笔理想的交易：买一栋梦想中的屋子，在接下来的几年内只需支付利息——而非本金。这样，在你经济刚独立时房子的月供金额却微乎其微。更好的情况是，参与我们的一项贷款方案，这样会付得更少……

　　这就是对传统的浮动利率式房贷所做的最热门的翻新。被称为“只还利息式(I-O)”，“可选浮动利率式(ARM)”，“多选式还款(Pick-a-Payment)”等名称的贷款方案，向购房人提供了远远低于传统固定利率式贷款和浮动利率式贷款的还款金额。一些调查显示，这些极具风险性的贷款方式占到了今年新签订的所有房贷合同中的一半以上，而在2001年还不到10%。

　　但有个陷阱：还款金额必定会逐年攀升——这意味着众多借款人每月要还成百上千美元。在最极端的情况下，借款人的债务必然是日益增加，而不是日益减少。

　　驱动这一市场的是什么？最重要的是：在利率不断增高而房子却在贬值的情况下，这些贷款是否意味着设置了定时炸弹，引爆时将撼动整个金融市场和经济体制？上世纪90年代，房地产崩盘的大潮席卷破坏了整个日本经济，至今仍未能恢复。

　　“问题是：我们是否正处于美国房市的倾翻点？很明显我们不是。”沃顿学院房地产学教授苏珊·沃彻特(Susan M. Wachter)这样认为。虽然如此，苏珊仍指出，这些贷款的确在为

房价的居高不下推波助澜，现状中蕴含着大幅衰退的隐忧，很可能使下一个不景气时期的形势变得更加严峻。“毫无疑问，这些新的贷款方案正将我们带入不可预知的领域，史无前例。”

　　“次首选”的借款人

　　某些只还利息的贷款已经实施了数十年，通常用于富有的借款人，因为他们老于世故，深谙此道，了解如何利用每月还贷款项中省下来的钱寻找生财之道。但如今贷款的目标市场是普通的购房人，甚至在很多情况下，是“次首选”的借款人，也就是以前都没资格获得标准贷款的人。

　　尽管贷款的具体细节不同，但在典型的只还利息的贷款中，借款人在最初的五年、七年或十年期间并不需要返还本金。在此之后，利率每年会根据某个基本基准调整，借款人开始返还本金。传统的30年期贷款中，固定利率的房贷是借10万美元，利率为5.75%，每月还款约为600美元。如果是只还利息的贷款，因无需还本金，每月只需还约500美元。更低额的还款要求使得房主能借到比传统贷款更多的钱。

　　但是，当传统贷款的借款人随着首笔还款就开始减轻自己的债务时，I-O贷款的借款人却无法这样。随着连续10年里债务的一路累积，举个例子来说，哪怕与传统贷款的利率相同，需要支付的利息仍然要比传统贷款在同样的时间的利息要多。再加上本金还款，一旦开始还本金，I-O贷款要还的款项会更多，因为还清债务的年份已经所剩无多。

　　最初只需要返还利息的期间过去之后，利率可能调高，每月还贷额就会激增。开始时每月只需还500元的贷款会很容易的跳到每月700元或更多——幅度可能会超过40%。有的借款人很可能无法承担。

　　多选式贷款的情形类似，只是房主有多种每月还款方案可以选择。可以选择全额还款，即本金和利息一起还，与传统贷款一样。借款人还可以还得更多，多出来的金额用于返还本金，这样贷款会更快还清。还有就是可以选择只还利息。

　　最后，还可以选择的是最低额还款，这样甚至不用还全额的利息。没有还清的利息将会变成债务，增加计息的基数。选择这一“负分期还款”方案的借款人，通常情况下会背负比最初所借金额更多的债务。在上述所有四个方案中，利率是正常调整的，所以利率高了，需要还的利息就会增加。

　　“因为利率一直较低，所有的放贷人和房地产商都在寻求其他方式持续增加房主的数量，”沃顿商学院的房地产学教授林恩·瑟嘉陵(Lynn B. Sagalyn)指出。独出心裁的房贷使得放贷人能找到“可能被创纪录的房价摒弃在市场之外”的客户。

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