华安保险房产项目换财务属性增加利润减少折旧|华安保险|房地产_新浪财经

票选中国好银行：由新浪财经主办的“2016(第四届)银行业发展论坛”拟定于7月初在北京举行。作为年度盛会的重头戏，“第四届银行综合评选”正火热进行中。欢迎参与投票！

　　投资性房地产一直是保险公司积极持有的资产。

　　南都记者查阅年报获悉，2015年华安保险将账面价值1.41亿元（原值1.79亿元）的自用房屋转为投资性房地产；与此同时，华安保险将账面价值为0.558亿元的投资性房地产转为自用。

　　这是华安保险两年来第二次将投资性房地产与自用房地产进行转换。早在2013年，华安保险将持有投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值后续计量模式时，曾增加该年年初留存收益1.209亿元。而该年，华安保险进行了投资性房地产与自用房地产互换。一位资深会计人士对南都记者表示，2015年的这种操作可以增加当年利润减少折旧。因自用房地产有所折旧，而根据公允价值计量的投资性房地产并不用折旧。

　　另一位资深财务人士则表示，这种频繁变更并不多见。2015年的影响、总额占比收入不大，基本可忽略。而2013年成本计价转公允计价，权益增加一亿多元，使净资产规模增加。华安保险昨日未对南都回复有关转换的问题。

　　2015转换：增利润减折旧

　　2015年投资性房地产由10.4亿元增至11.4亿元，主要是由于该年采取公允模式进行后续计量的投资性房地产的净增加额。

　　南都记者查阅华安保险2015年年报获悉，在2015年华安保险将账面价值1.41亿元（原值1.79亿元）的自用房屋转为投资性房地产；与此同时，华安保险将账面价值为0 .558亿元的投资性房地产转为自用。

　　此外，华安保险出售的投资性房地产账面309.75万元。

　　华安保险投资性房地产的公允价值增加了108万元，低于2014年的1509万元，且对利润表贡献并不大。

　　根据华安保险2015年合并利润，2015年其公允价值变动损益为- 1699万元，较2014年的-2873 .6万元而言，亏损收窄，但主要是交易性金融资产的公允价值亏损降低所致。

　　一位资深会计人士对南都记者表示，这种操作可以增加当年利润减少折旧。因自用房地产有所折旧，而根据公允价值计量的投资性房地产并不用折旧。

　　另一位资深财务人士则表示，2015年的影响总额占比收入不大，基本可忽略。

　　根据会计准则，自用房地产转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益并计入资本公积。投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　2013转换：增资产降负债率

　　这并非华安保险首次将投资性房地产及自用房地产进行转换。

　　根据规定，投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租或准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

　　根据保监会要求，“投资性房地产应当按照会计准则要求，采用成本模式计量。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。”

　　华安保险在2013年1月1日将投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。这次会计政策变更，增加投资性房地产1.612亿元，增加该年年初留存收益1.209亿元（其中增加未分配利润金额1.088亿元，增加盈余公积为0.121亿元），增加递延所得税0 .43亿元。

　　此外，除了会计政策变更，投资性房地产的增加亦得益于自用房地产转入。据2013年年报披露，该公司将账面价值为662 .42万元（原值765 .23万元）的房屋改为出租，自改变用途之日起，分别将相应的固定资产转换为投资性房地产核算。

　　此外，该公司将账面价值为133 .71万元（原值193.87万元）的房屋改为自用，自改变用途之日起转换为固定资产核算。

　　同年，公司将账面价值为52 .28万元（原值59.41万元）的房屋出售，出售收益为22.72万元。

　　显然，相对于2015年的做法，2013年的变更效果有所区别。

　　上述资深财务人士在与南都记者交流中称，这样可以增加净资产、总资产以及降低负债率及净负债率。其中，2013年成本计价转公允计价，权益增加一亿多元，使净资产规模增加。

　　将自用房地产转为投资性房地产，再转换成自用房地产，其增值将促使资产增加。从偿付能力考虑，认可资产增加将有望提高实际资本，从而提高偿付能力。上述财务人士称，这对偿付能力有好处。

　　而根据华安保险一季度偿付能力报告，其偿付能力高达403.60%，高于去年四季度的345.19%；在保监会最近公布的2015年第3季度、2015年第4季度分类监管评价中，均被评定为A类。