优选注入全国首家加速器试点项目资产 博时招商蛇口产业园REIT扩募扩容提质

　　基础设施公募REITs作为资产上市的平台，具备收并购的功能。博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，首批扩募项目的落地是进一步推动基础设施公募REITs常态化发行和市场规范建设发展的里程碑，体现了基础设施公募REITs具备较强的成长性，彰显了基础设施公募REITs能够合理扩大有效投资的市场价值。

　　日前，公募REITs扩募更新“进度条”，博时招商蛇口产业园REIT作为首批扩募公募REITs获批，C-REITs（中国房地产投资信托基金）市场又向前迈出重要一步。伴随国家发改委236号文及证监会相关措施的出台，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型。

　　博时蛇口产园REIT扩募项目原始权益人是招商蛇口全资子公司招商光明，拟新购入的基础设施项目为招商局集团下属企业招商光明持有的招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目（简称光明项目）。光明科技园地处广深港澳科技创新走廊的深圳光明区，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地，是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目之一。光明项目是国家科技部批准的全国首家加速器试点项目，总建筑面积约为11万平方米，项目整体出租率较高，社会效益良好，未来发展潜力大。

　　此次博时蛇口产园REIT扩募项目资产类型涵盖了科研生产用房，在资产类型和资产区域上提升了博时蛇口产园REIT底层资产的分散度。在项目的运营管理模式上，仍延续由外部受托运营管理机构提供运营及物业管理服务的模式。基金管理人仍将一如既往的履行主动管理职责，落实对运营及物业管理机构的监督、管理和考核，切实维护投资人利益。

　　自2021年6月21日博时蛇口产园REIT首发资产上市后，博时基金与发行人招商蛇口就前瞻性地规划了可持续性的扩募计划，对可扩募的资产进行了梳理和准备。2022年7月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》后，博时基金第一时间开展了政策研究，与招商蛇口进行了的资产筛选和方案调整，迅速形成了蛇口产园REIT扩募及收购新基础设施资产的申报方案。

　　根据扩募发售对象的不同，公募REITs扩募分为向原持有人配售、公开扩募、定向扩募等三种方式。扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素等。刘玄表示，扩募定价对于拟新购入资产的范围、交易价格或价格区间、定价方式或定价依据以及其他相关内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障基金份额持有人的相关权益。

　　首批扩募示范意义积极

　　此次积极参与基础设施公募REITs的第一批扩募，无论是对公司业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用：

　　一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局。

　　本次扩募后，博时招蛇产园REIT管理规模预计将有所提升，打通了基础设施公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入，基金的资产和储备规模将进一步得到提升，将进一步拓展多元化资产管理的布局。

　　二是优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力。

　　本次扩募后，博时招蛇产园REIT将实现资产组合的初步多元化，将进一步增强公司在产业园这一基础设施公募REITs细分赛道上的竞争优势和运管能力。

　　三是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展。

　　本次扩募，是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

　　四是助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。

　　首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

　　公募REITs“角色定位”：稳健、安全、收益中等、适宜长期持有

　　刘玄表示，由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。“建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’。

　　对于投资者而言，博时招蛇产园REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。”

　　Q：作为市场首批扩募参与方，在平稳推进项目落地的过程中，您有哪些经验可以分享？或者有哪些您认为特别值得注意、重视的地方？

　　答：作为首批申请扩募的基础设施公募基金，博时招商蛇口产业园REIT扩募后，随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于运营管理成本的管控、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平；另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

　　但随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，这些都将对基金管理人的资产投资、运营能力提出了更高的要求。因此，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营重要的履职保障。

　　Q：公司目前是否还有探索或储备其他试点领域的公募REITs项目？在消费基础设施方面是否有布局计划？

　　答：博时基金高度重视基础设施公募REITs业务的发展，积极搭建投资及运营人才梯队，持续进行专业化培养，打造公募REITs核心竞争力，目标目标成为业务布局兼顾广度与深度、管理规模排名前列、具有较大市场影响力的头部REITs管理机构，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力。

　　目前，除博时蛇口产园REIT外，另有推进中的项目多只，累计总规模逾百亿，涉及园区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等多类资产，并在消费基础设施方面积极布局。

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责任编辑：常靖蕾