中国基金报记者 方丽

　　正值年中，上半年QDII基金表现不错，交出了平均1.26%的收益成绩单，而房地产QDII基金更加出众，平均收益达到16%。

　　目前专门投资房地产信托基金(REITs)的QDII产品有4只，分别是广发美国房地产指数、诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产和鹏华美国房地产基金。投资者若要参与这4只基金，应重点考察产品投资区域、配置比例等，总体来说，这类产品较为适合风险偏好中等的投资者。

　　四大品种 两类差异

　　以REITs为投资对象的4只QDII基金，主要存在两大差异：投资方式是主动还是被动、投资范围是全球还是美国。

　　首先看第一个差异。目前仅广发美国房地产指数基金为指数型产品，属于被动管理品种，诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产基金均为主动管理品种。

　　具体来看，广发美国房地产指数基金是被动型产品，投资REITs的比例始终保持在90%左右的高水平，以最大限度从指数上涨中受益。优点是可以避免指数涨而基金不涨的情况，但也可能随着指数而出现较大波动。

　　从持仓角度看，从今年一季末，诺安全球收益和广发美国房地产在REITs上的投资比例最高，分别占基金资产的91.12%和90.94%；而嘉实全球房地产和鹏华美国房地产大部分资产投资REITs外，还分别有16.44%和7.24%的资产投向股票。

　　再看第二大差异，诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产为全球范围配置，而鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场。国金证券研究报告显示，REITs起源于美国，以形成成熟的市场和健全的法规，是房地产投资的主要形式。不少机构看好未来美国市场表现，将投资美国REITs的基金作为关注的重点。

　　此外，选择房地产QDII基金还需要注意费率的差异。作为指数型产品，广发美国房地产指数基金管理费为0.8%，而其他房地产QDII的费率多在1.5%至1.7%，托管费也在0.3%至0.35%之间。

　　风格偏于稳健

　　房地产QDII基金今年的大丰收和这类产品投资的REITs资产关系密切。

　　所谓REITs，是一种以发行凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。通俗的解释就是，投资者“集资”投资不动产物业，但不限于房地产开发的前端，更多的方式是在房地产经营的环节，即雇佣专门的中介公司来管理维护，而作为“房东”收取租金等收入；同时，也享受未来物业升值的潜在收益。

　　因此，REITs的收益来源于相对稳定的股息率和资本利得。国金证券数据显示，REITs应把应税收入的至少90%以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚。过去5年，美国REITs平均年度股息率达3.78%。2010年以来全球REITs年化报酬率达到18.23%，而美国地区的房地产信托全价指数的年化报酬率达到21.43%。今年以来美国经济复苏，房地产市场也表现强劲，带动了REITs的上涨，也使得房地产QDII表现突出。

　　从历史数据看，REITs的投资风险特性要低于成长性公司，而高于固定收益类标的。今年4只房地产QDII表现可谓神勇，但过往业绩波动不小，2013年亏损2.05%，2012年和2011年收益分别为3.4%和0.4%。投资者若希望从这类产品上获得“暴利”并不现实。不过也不会出现太大亏损，更适合中等收益偏好的投资者。

　　现在投资仍有机会

　　房地产QDII基金已经取得了较大的涨幅，投资者不免担忧是否还有投资价值？这四只房地产QDII的基金经理和研究机构均表示，伴随着美国经济复苏，未来房地产QDII仍具有较好的投资价值，而且这类品种和股市、债市关联度比较低，具备分散风险的长期配置价值。

　　广发美国房地产指数基金经理表示，美国经济持续复苏带来房地产市场需求的上升，REITs的投资收益来源于商业物业的租金以及物业的增值，经济环境的走好将可确保投资者的收益。虽然美国经济的走强也引发了市场对美联储加息的忧虑，从而对REITs价格形成压制，但这种风险也是有限的。

　　鹏华美国房地产则预计物业出租率、租金增长率及商业地产价格将继续保持稳定增长。嘉实全球房地产也表示对全球REITs市场的总体表现持谨慎乐观的态度。

　　国金证券也表示，欧美市场今明年处于低利率环境，再加上美国、欧洲房地产市场的转好，宏观因素对于未来一定阶段成熟市场REITs品种将可能继续提供支撑，建议投资者积极关注。凯石工场直接表示，“美股+美房”依然是目前投资思路。重点推荐美股指数基金，以及投资美国房地产行业股票及REITs的基金品种。