准房地产信托基金悄然走红

　　 本报实习记者 万晶

　　就在大多数股民正在为股市的震荡而惊恐不安的时候，一种类似房地产信托基金(REITs)的理财产品却渐渐走俏。这种以物业为主要投资对象，靠物业出租的租金为主要收益来源的理财产品，受到一些追求稳健的投资者的关注。

　　近日在深圳平安银行皇岗支行，记者被一份安盈理财0807置业系列3号人民币理财产品的宣传册所吸引。据了解，这款理财产品是由深圳平安银行委托平安信托以受托人名义投资北京回龙观物业，并租赁给华联超市使用获得租金收益。投资期限为六个月，预期年收益率为人民币6.5%，高于同期定期存款收益率。

　　据了解，这种理财产品并非首次现身，早在去年年初，安信信托就曾尝试过。其“安国·上海假日百货商厦财产权信托(二期)”100万元以上年收益率为6.8%，这一收益率相当于当时两年期银行存款收益的3倍。这类产品的收益来源于物业出租，市场租金的涨跌直接关系着投资者的收益。尽管物业出租收益相对稳定，但产品到期时，物业市场价值下跌、租金收益无法稳定实现、长期租约违约风险等都是投资者可能面临的风险。

　　市场人士分析，这类理财产品类似国外的房地产信托基金，但流动性和变现能力不如前者，是一种风险和收益略高于定期存款的理财产品。物业投资回报从长期来看比较稳定乐观，但短期也可能受市场租金波动的影响。

　　REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，其中比较著名的有香港领汇REITs。与国内这些房地产信托理财产品不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于开放式基金与封闭式基金，而国内现有的理财产品流动性较差。

　　在目前国内信托业务中，房地产信托比重还很少。去年的统计数据显示，全年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿元，占比13.6%。这主要由于缺乏与REITs产品相配套的税收、登记等政策。

　　从紧信贷政策明朗后，准房地产信托基金悄然酝酿。自去年下半年开始对房地产贷款额度加以严格限制，银行房贷规模进一步萎缩，房地产公司融资大大受限，类似房地产信托基金(REITs)的理财产品作为一种融资模式再度被业界关注。

　　据全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕透露，近来，筹备做房地产信托投资产品的海内外信托基金机构明显增多。国内各大信托、基金公司纷纷着手成立准房地产信托基金，拥有大量资金的保险公司由于不能直接投资房地产信托基金，也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，房地产信托基金正在酝酿。

　　与此同时，国内的房地产企业已逐渐对房地产信托基金(REITs)有所认识，一些实力较强的开发商开始有意识地持有优质物业，预备在许可的条件下以类似REITs的方式从金融市场获得长久收益。这为目前出现的许多准REITs信托理财产品提供了良好的目标项目。

　　平安信托有关人士分析，房地产信托投资基金产品存续期长，能够保证规模和收入的稳定。同时，采用REITs形式，投资机构将选择高水准的物业管理企业以保证投资项目的升值，促使房地产市场长远良性发展。目前出现的类似REITs的理财产品正是对这一形式的大胆尝试。