新浪财经讯 10月25日消息，由中央国债登记结算有限责任公司主办的第5期金融街十号论坛——透视“灰犀牛”在京举行。本期论坛邀请来自政府、银行、证券、智库等不同类型机构权威专家探讨外部冲击、地方政府债务、影子银行、国企杠杆、互联网金融、房地产风险等热点问题，着重讨论“灰犀牛”冲击下各部门面临的风险与挑战、应对与转机。
中国人民银行研究局原副局长、中国房地产金融研究院院长景学成中国人民银行研究局原副局长、中国房地产金融研究院院长景学成出席论坛并发表主题演讲。景学成指出，房地产金融，房地产开发建设运营流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行得筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动总称。他认为，房地产金融调控不是单一的房价的控制，房价物价，而是各个方面政治经济社会各方面因素和形势，房地产调控，所以需要综合施策，综合调控，不能哪里起包按哪里，要综合往下走。
此外， 他介绍了房地产金融特点，一是起步比较晚发展比较快；二是融资比例高，融资渠道少，而且近年来房地产金融负债飞速增长；三是目前阶段房地产金融的发展特点，房地产投融资增速放缓，房地产开发企业利润波动较大，房地产融资结构不合理，但是，房地产金融市场的多元化融资新格局正在形成，融资格局多样化给房地产发展提供了前进的基础和台阶，不仅是债券，还有地产信托，REITs、股权融资、基金、特定资产收益、资产管理计划等多种手段。
接着，他表示，中国金融房地产系统性风险指的是对于国家甚至是世界范围内政治、经济社会发生了一定程度的改变或者是动荡，导致整个房地产行业的不景气，房价暴跌，引发房地产开发企业和购房者双方的大面积违约行为，导致为房地产开发企业提供资金筹集，融通等金融服务的金融机构遭受巨大损失，在整个金融系统中造成连锁反应，对整个房地产金融市场的秩序造成很大的打击。
最后，他提出了对房地产金融风险防范的对策和建议：一是完善房地产市场机制和土地制度；二是拓展多元化的房地产融资渠道；三是建立完善的社会征信制度；四是规范房地产企业和金融机构的管理和经营；五是建立房地产金融风险预警和监测体系，不能随波逐流，随心所欲。
以下为发言实录：
十八大以来发生了什么样的变化，我们未来朝哪去，所以第一个我们还讲十八大建立市场配制和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。这是十八大尾声的时候提出来的，实践的政策措施，这是非常有意义的。同学们你们现在可能也看到了，保障性住房和建设，中央的领导布置，国务院都已经把它推进了，增加住房供给侧改革，我们用了租赁的方式，过去我们都不太敢想的，我们没往那上想，住房供给用改革来看待，增加措施做什么，不盖房子干什么我租房。租房不是一个人不是一个企业，是一个租房的大企业，这样就把供给制度问题提到牌面上，这是一个很巧妙的故事，这意义是非常大的。我们党中央抓政治政策制定方面，绝对是行家里手，从根上给你解决了。
十九大提出了什么呢？十八大尾声提出了住房租赁，十九大延续提出来，继续支持房子是用来住的，不是用来炒的这样一种定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举，十八大的租赁租用租赁并举，就是社会房保障，社会房建设出售和租赁是并举的，这样供给就增加了。让全体人民住的起房。
我说我是搞房地产金融，房地产开发建设运营流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行得筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动总称。我不知道你们听到别的地方讲过没有，我总结这段话，给房地产金融全新概念性的新规，大家可以去查去，有没有像我这样一个定义，可以查到，如果确实没有，说景老师确实是你发明的，从业务的角度从流通的筹资融资的角度，提供金融服务的角度给了一个完整的定义，大家如果说听了这课没记住什么，请把这个记住，你在开发投资运营是消费，是从信用渠道进行筹资融资，你通过什么进行得相关金融服务，政治一点点落到实处了。
这个我在这里面准备了，我试图给大家准备出一个抓手把手，你怎么看待这个问题，我把这些年划分一下，房地产金融发展阶段性的，大体上我们有这么几个过程，1978年1991年起步阶段，当时我记得，原来国家大力发展基础建设，盖房子是这样，财政拨款转变为银行贷款，我现在强烈认识到，那时候财政拨款改为银行贷款是巨大的金融体制的改革。是向市场化方向改革，所以这个过程非常值得纪念，我现在回忆起那个时候的过程，也是人声鼎沸，到底怎么做，有的还不同意呢，房子真得国家来改。第二个大家看一下1991年到1998年探索和实践阶段，当时住房公积金制度建立，住房公积金金融服务和商业银行房产金融服务并重，从财政拨款到银行贷款，三方的服务同时并举，住房公积金制度，住房公积金金融服务和商业银行房产金融服务，这三个是探索过程，从98年开始到现在是发展创新阶段。大家看这一截断众是商业银行扩大了个人住房低压贷款的范围制度，放宽贷款金融限制，开始引入了防地证券化和房地产投资权益证券化蓬勃发展。我们回顾一下对我们今后继续创新，发展房地产金融有好处。
我们总结出几点，一个是我们房地产金融特点，一个起步比较晚发展比较快，这个就不再多说了。
第二个特点融资比例高，融资渠道少，这个大家稍微看一下，我不在详细说了。我们看一下房地产金融负债飞速的增长情况，大家看一下，到15年的时候发展非常快的，给大家展示一下。
第三点我要着重一下，这一阶段发展特点是什么呢？可能你们没有感觉，天天看政治面貌，天天看数字变动，政府这一方面调控频繁，你可以不同意，我写在上面是经过思考的，频繁我加的是，稍微琐碎。而且开始调控的时候，就调控房价，我们就针对房价，不让它涨，想尽办法让它平稳，但是我发现牵扯的面太广，政府不能一手遮天不能盖的住它，会有渠道攻破你的路线。它一定会找出你政策的死角你政策的盲点，把你房价的控制攻破了。所以大家看我们政府房价调控用尽了心思，耗尽了心力，我这里说的重点强调一下，付出这么多时间，花那么多金钱，交了那么多学费，房地产金融调控不是单一的房价的控制，房价物价，而是各个方面政治经济社会各方面因素和形势，房地产调控才行，我们要综合，综合施策，综合调控，不能这个地方起了包按一下，那个地方按一下，这是不行的，要综合往下走。
说一下当前的情况，有的同志了解有的同志不了解，房地产金融我觉得我说点实在话我觉得可能大家还需要多学习学习，债券是一个证券化的问题，是一个市场融资的手段，真正房地产金融现状是什么样的，房地产投融资增速放缓，房地产开发企业利润波动较大，房地产融资结构不合理。第二商业银行房地产贷款逐步收紧，企业转向直接融资，这是比较有意思的特点，商业房地产贷款放出去以后，不好摆动，有的开始收紧了，转向直接融资，不跟你银行贷款打交道了。我们高兴看到房地产金融市场的多元化融资新格局正在形成，这个就不多解释了，现在各种债券。
大家看一看，知道一下就行，我要跟大家重点说的看一看，这个你得好好理解一下，甚至可以照相照下去，不仅仅是在债券了，有什么方面，是地产信托，REITs、股权融资、基金、特定资产收益、资产管理计划，用了这么多手段，用了这么多金融技术，所以我们现在房地产金融市场才能这么火，才能这么好，我讲发展，当然风险说的比较全面，要不然你说某些方面说了以后造成误解，我不是赞成这种状况，我是觉得当前房地产金融融资取得这么好的成绩，这么多样数是不容易的，今天来的路上我就在想，融资格局多样化，给我们房地产发展有了前进的基础和台阶，我们需要这样做，我们需要发展做大下来，而且通过各种力量把它做大，使这个债券市场债券地产房地产发展，能够至少赶上或者超过银行贷款这种技术。
先说这个也可以，我下边再说一说房地产融资格局多了，那么多小红框，可能不都太熟悉，它在超前的发展，各种新技术增加我们房地产融资的格局增强。大家最后看一看，我们现在我们中国金融房地产风险的分析，也为房地产提供资金服务过程中，各种不确定因素的影响，导致银行实际收入不能达到预期的目标，从而蒙受经济损失的可能性，房地产就是蒙受经济损失的可能性。后面出了一个定义，不仅为单线金融服务，单个金融机构蒙受损失的可能性，包括整个金融风险的可能性，在一个方面这个有毛病了，领导批评了，有影响，这是什么问题呢？如果你想不出来什么问题，它可能就是系统性金融风险的表现，这句话大家可以琢磨琢磨甚至可以记下去，如果你不能确定它是什么，它可能就是一种房地产系统性金融风险。这里有人说为什么加系统性，区别于单个单一的，那是具体工作具体业务具体项目具体产品的风险，房地产系统性金融风险是牵扯的，整个机制出了问题，系统出了问题，下边我们给大家说一说，因为时间关系，我估计底下风险不一定按个说到，现在讲风险，我先说系统性非系统性风险，在说具体的市场风险，大家在当前的形势下，要不然我们老说信息管理利率风险市场风险，就比较系统化业务化影响就不深，现在我们要给大家说，我们除了理解具体的业务风险、信用风险、流动性风险市场风险，我们还要理解系统性和非系统性，这个概念怎么区分，特别是系统性风险，对于我们具体工作来讲是非常重要的。
大家看一看，我也是用了点心思，系统性风险指的是对于国家甚至是世界范围内政治、经济社会发生了一定程度的改变或者是动荡，导致整个房地产行业的不景气，房价暴跌，引发房地产开发企业和购房者双方的大面积违约行为，导致为房地产开发企业提供资金筹集，融通等金融服务的金融机构遭受巨大损失，在整个金融系统中造成连锁反应，对整个房地产金融市场的秩序造成很大的打击。不简单讲一个企业一个项目一个产品，某一家一个部门一个老总发生什么问题，问题是他给整个金融系统带来风险，造成了动荡和损失，我特别给大家说一下，就不详细解释了，时间有限，这个我讲的还是当前我们对系统性风险，我们怎么来看待怎么样应对它，我这里讲了，今天我的重点可能不放在利率波动，银行贷款的损失，不是讲这个个人得风险，或者一家企业的风险。我们讲整个中国系统性风险，这个大家一定要开阔眼界，让眼睛观察金融系统的运行，我们要提建议和意见，你们给提个醒就太好了，这个事我们重新认识一下系统风险，特别是系统性风险一二手和利害性。系统性风险有一个叫影子银行，是影子银行其实是银行但是又不是银行，你说他不是银行，他说我是银行，我有这功能我可以这方面事情，这影子银行有它的弊端。而且搞这影子银行是不受风险保护的。第二个看一下资产管理行业，是我们在发展过程中，新发展的行业，也他也去搞杠杆，它也做业务，但是它并不是很典型的计算管理的行业，所以这个方面我们要注意，我们要扩大，我们要睁到眼睛，对资产管理行业的风险做一点关注和重视，盯住它，另外特别注意互联网金融行业，有一些科技公司，没有任何牌照，或者假牌照，出售金融服务，提供信贷支付服务，出售保险产品，给金融带来不稳定的风险。另外最后一个我们当前金融风险，特别是新成立新出现的金融控股公司，这个控股公司很多企业业务或者单位，但是风险控制不好，手里有各种金融牌照我什么都能做，在市场也是一种泡沫吧。所以我们要注意这个新的风险表现形式，特别是系统性风险表示形势。
有的人说可能你讲的不那么具体，我注意的非常厉害，风险在运用，在牌面上叫什么，这个我们作为管理人员，一定要注意风险的整个表示，从乍醒，到惊涛骇浪，我们现在参加会议的人员，这么厉害，那真的很厉害。下面讲一下房地产金融风险防范的对策和建议。
大概有这么几条，我们可就每一条详细讨论，甚至就每一条讲一课，我们今天第一个大家看，完善房地产市场机制和土地制度，这个非常重要，你看我在后面特别加了土地制度，不是不能管了，交给市场去办了，我们要完善房地产市场机制，有哪些不完善的，我们不能从那个角度讲，应该讲很长时间。第二点我们要拓展多元化的房地产融资渠道，我们还是要拓展多元化融资渠道。第三建立完善的社会征信制度，我们仍然不够完善。我们不能满足现在的征信制度。第四规范房地产企业和金融机构的管理和经营，这一点要跟大家说一说，房地产企业的管理经营制度这个和金融机构金融制度非常重要，我觉得我特别跟大家说一说，我觉得现在就在当前，我们一些金融机构也好，或者房地产企业也好，我指的老一点的房地产企业，他们觉得他们在这房地产里面好长时间，很多人已经见面了，解决了，有所解决，但是呢跟大家说，市场仍然是发展，你永远在和市场博弈，你不要任务你做的很好了，什么都知道，确实有很多东西你没有见过，你还不知道。最后是建立房地产金融风险预警和监测体系，建立完善制度一样，我们必须建立完善的房地产金融风险预警，不能太随波逐流，随心所欲，特别是不能看到我们一些传统的金融企业，在传统应用方面比较好，审查归审查，签字要签字，具体的业务手段，做了很长时间，我们现在讲的是房地产金融的系统性风险。希望大家在这个方面下功夫，做出新的成绩，而不是说差不多，这个风险方法做的差不多了，不是这样的，我想今天我这个时间差不多结束了，要讲这个需要一上午，两三个小时的。但是今天利用这点时间跟大家见个面，系统性风险现在有人管理了，已经有人睁大眼睛关注了，不要以为这事没人管了，今天给大家讲最大的特点，大家也许说讲系统性风险在哪里啊，我已经告诉你风险在哪里，我已经告诉你，利率风险信用风险业务风险等等方面。我有收获你也有收获。风险还挺大，我们前一段在去十九大之前，就搞了一个风险教育，各种各样的风险，甚至把风险归结成灰犀牛，灰犀牛什么颜色你看不太清楚，就那个样子，现在我们知道风险还挺大，特别在金融创新中，创新带来的风险，风险的原因很多事，我们会慢慢体会到，我们会有教训的，当然也会有收获，好的同志们，就算见个面，我如果中午还能来，再探讨一下，谢谢大家。
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责任编辑：张瑶
