鲁政委：房地产是最大的灰犀牛

　　鲁政委：房地产是最大的灰犀牛

　　文/本刊记者 俞赵杰

　　2017年经济回稳态势明显，从人民币升值到M2增速连续下滑，从消费贷爆发到金融业对外开放，有亮点，也有挑战和机遇。兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委接受《陆家嘴》专访，对最近经济的热点问题进行详细的分析。

　　汇率将更有弹性

　　《陆家嘴》：今年5月以来，人民币对美元汇率节节上升，你认为是什么推动了这一轮人民币升值？

　　鲁政委：第一，国际资本流动管理的加强。去年12月末，我们在《反洗钱法》下加强了对于国际资本流动的管理，这大大减缓外汇储备的下降速度，解除了人民币可能大幅下滑的风险。但是，只有结汇才能让人民币升起来，今年上半年以来我们加强对于对外投资的指导，企业家开始重新理性看待对外投资，“出去是为了更好地回来”意味着结汇需求开始出来，结汇构成升值一个力量。

　　第二，美元的大幅贬值。特朗普当选后美元指数从103走到现在91了，美元贬值了大约12%，相应的人民币应该有所升值。

　　第三，国内政策当局态度的改变，特别是5月份汇率中间价引入逆周期因子后，人民币汇率加速升值。最近因为升值速度太快，政策当局希望缓冲一下过快的升值速度，这从外汇准备金的取消可以看出来。

　　市场力量一旦形成惯性之后，人民币未来升值的速度可能会放缓，但仍会有一个升值波段。升值完之后，人民币汇率由什么决定？大的方向肯定由人民币的实际有效汇率决定。这就要考虑到最近几年所发生的变化。全球机器人的广泛兴起，使得低成本的劳动力优势受到了削弱。这几年国内成本不断上升，特别是房地产价格的上涨，抬高了工薪阶层最低生活成本，企业运营成本也相应提升，导致竞争力进一步下降。环保标准的大幅提高短期内也会带来成本的明显上升。特朗普减税一旦成功所可能形成的国际税率竞争，也可能构成不容忽视的压力。

　　未来人民币汇率在这一波反弹之后，会再度进入回落通道当中，总体上是人民币汇率会变得更有弹性。

　　《陆家嘴》：M2增速连续4个月跌破10%，你觉得下滑的原因是什么？能否对未来的流动性做一个判断？

　　鲁政委：从数据的构成来看，M2增速下降跟两个因素有关：第一个，是地方债的发行，特别是置换地方债，地方债还给银行后从银行的资产端到了负债端，变成了存款，存款就是M2的一部分；第二个，跟证券投资这个科目有关，今年这一部分下降得非常快，这是导致M2下降的主要原因。

　　判断未来流动性的关键在于把握央行的政策取向，这个政策取向就是不松不紧。一方面，既要确保经济平稳运行，另外一方面又要去杠杆，去杠杆意味着政策不能过松，但是也不能太紧，太紧就意味着这个资金成本会过高。6月份以来，市场利率有所波动，但央行一直维持DR007在2.9附近震荡。未来要等到去杠杆见到一定成效，经济增速更明显放缓，监管补短板政策基本出齐，那时政策会有所调整。

　　消费贷并不一定流入房地产

　　《陆家嘴》：今年以来消费贷规模迅速增长，消费贷是否对房地产有一定影响？

　　鲁政委：在我看来可能是反过来的，我认为此前的房贷对当前的消费贷爆发有影响。我们通常讲，消费行为短期内不容易发生剧烈变化，除非发生了特别重大的冲击。为什么消费贷前几年没有爆发，今年却大规模爆发？非常重要的一个原因，可能就是我们在2015年下半年至2016年出现房屋销售的快速增长，很多人（特别是刚工作不久的小白领）被裹挟着买了房，这剧烈冲击着这些人的收入现金流覆盖支出的能力。现在房子总价很高，月供要很多，在月供之外，如果还有别的稍大些的开销，比如装修、家电、旅游，那就只有用消费贷来暂时弥补。

　　至于消费贷是否可能进入到购房款项当中，目前房子总价过高，首付金额也比较高，特别以京沪深这种房价来看，动辄千万的房子，首付三成就是300万，几十万的消费贷没法去凑首付。现在查消费贷是不是违规进到房贷首先从过百万的大额开始查，我觉得这个逻辑是对的，因为小额根本不管用。

　　《陆家嘴》：房地产市场是不是“灰犀牛”？

　　鲁政委：我觉得房地产市场始终是最大的“灰犀牛”。理由有这么几点：第一，二战之后，全球某个经济体每一次出现系统性金融风险，房地产的崩盘都没有缺席过；第二，20世纪以来，全球房产市场起起落落，经历过无数轮涨跌，但大家好像并没有总结出特别好的防控经验可以遵循，的确有个别国家至少在“二战”之后虽然避免房地产泡沫，但到底是如何做到的，各方的认识也差异很大，难以有效借鉴。

　　我们现在已在不断地汲取前人的教训，在很多方面做了不少工作，但我觉得有些东西可能还没有完全借鉴过来。比如说德国在快速城镇化的年代，房产首付占到了房价50%以上，杠杆非常低，可惜我们在房地产狂飙突进的时候并没有把杠杆率看得那么重要，没有把首付抬得这么高。还有非常重要的一点是德国的租赁房市场发展得不错，我们现在也在推进租赁市场的发展，但是发展租赁市场关键是要充分保护租客的权益，这一点我们目前却似乎还未能足够地重视。

　　现在流行的房地产分析都不到点上，对于房地产经常说供需不平衡，这分析方法从根本上来说就是错的：第一，我国公开的房地产数据质量非常差，很多数据无法自洽、不完整。比如，很多人用“商品房”数据去计算房地产的供需是否平衡，但实际上，上海有大约一半的人没有住在“商品房”里面。因为“商品房”是一个非常严格的统计口径，计划经济时代的福利房、动迁房、棚改房、经适房、公租房、廉租房，这些房屋中有不少可以交易流转；但在统计上都不叫做“商品房”，那你说怎么估算房产的供需是否平衡？第二，无论政策导向如何，房地产都具有相当强的金融属性，任何一个“买”房的人，其中都包含着相当的投资考量因素（住是刚需，但住未必一定需要买），而投资品的供需曲线和正常商品是不一样的，投资品是价格越高需求越多，而不是正常商品那样需求越少，我们不能用正常的供需来分析房产。

　　在房地产市场的政策设计上，我们可能不是要判断它的供需是否平衡，也不是要判断它的价格是不是过高，因为你根本判断不出来，我觉得关键就是要牢牢地控制住杠杆率，既要控制住购房人的杠杆率，也要控制住开发商的杠杆率，但实际上真正做到是非常困难的。目前政策正在努力这么做。