耕房地产后服务市场

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　　耕房地产后服务市场

　　文/ 本刊记者 丁超

　　房价和地价的快速上涨再引发了楼市泡沫的担忧，国庆前后，新一轮的限购政策也很快付诸实施。

　　长期从事房地产基金业务的浦赢投投资总裁丁亚明告诉《陆家嘴》记者，过去一年房价的上涨更多的是对前几年的回调的补涨，目前涨幅较大的主要就是一些省会城市，在政策及时调控之下并不会有很大风险。

　　虽然不认为会有很大风险，但丁亚明认为，但是在当前的时间点，很多房产开发项目的估值确实非常高。在他看来，与其做一些高估值的项目，不如把精力放到房地产后服务市场，在存量物业的经营和改造上下功夫。

　　租房市场空间巨大

　　丁亚明2008 年初进入复星集团，负责复星集团的房地产基金业务，是行业最早的一批房地产基金从业人员。2014 年，他离开复星创立浦赢投资，在房地产领域进行投资。

　　房地产基金是浦赢投资最初的业务，在大资管时代，房地产开发已然是一片红海，丁亚明开始把目光放到房地产后服务市场。2015 年10 月，上海优住金融信息服务有限公司 （下称“优住金服”）正式成立，优住金服致力打造一个集融资、房源管理、一键交租等服务为一体的互联网平台。

　　近年来，以魔方公寓、You+ 青年公寓为代表的长租公寓都获得了资本市场的青睐，PE、VC 们看中的是中国巨大的租房市场。国家卫生计生委最近发布的《中国流动人口发展报告2016》显示，201年，中国流动人口规模达2.47 亿，占总人数18%。据这份报告分析，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年中国仍有2 亿以上的流动人口。巨大的流动人口基数意味着在租房市场有着巨大的需求。在租房市场，除了出租自有房产以外，也有一些人会以较低的价格长期租赁一些房产，然后对其进行改造，再以较高的价格租给租客，这也就是我们通常说的“二房东”。

　　除了魔方公寓这样的品牌连锁“二房东”以外，租房市场上还有很多规模较小的长租公寓经营者，这正是优住金服要服务的对象。

　　“二房东”赚取的是对租客提供的服务费用，但是在经营过程中，规模较小的他们往往会遇到资金的问题。

　　在金融端，优住金服为“二房东”提供融资服务。境内的自然人、小微企业和小微企业实际控制人都可以通过平台申请借款用于扩大公寓经营规模和公寓的装修改造等。用户在平台提出申请之后，优住金服派工作人员赴公寓现场核实，并审核公寓经营状况及借款人征信、贷款用途，在完成各项协议签署之后，由合作金融机构完成放款。优住金服的创始团队原来就有丰富的小微企业风控经验，也非常擅长在线下拓展业务，通过一系列的风控措施，可以很好地控制业务风险。

　　除了借款以外，优住金服会对借款人给予现金流管理、债务规划等服务。相比于P2P 的短期借款，优住金服更希望可以提供长期的借款。

　　在丁亚明看来，这个市场有很大的发展空间，但是因为门槛低，所有人都能够成为公寓的运营商，市场过于分散。把这些客户信息化本来就很大的困难，优住金服还要给他们提供金融支持，征信也是一大难题。

　　“但是越是难的事情，如果把它做好了，就能形成壁垒，未来就有机会在这个市场占据主导地位。”他接着说道。

　　今年5 月，国务院常务会议提出鼓励个人出租住房，允许商用房改租赁房。在丁亚明看来，这会是一个很好的机会，优住金服将会为想做这类事情的人提供资金上的支持。

　　“我们做了长时间的调研，坚定地认为存量物业改造成公寓投放市场可能会是更大的一片蓝海，房子造到最后肯定是要有一个天花板的，上海现在每年新增的商品房量逐渐在萎缩，没有那么多新增的土地来建房。”他说。

　　对于这类项目，优住金服会除了提供债券融资以外，也会给运营商提供股权投资。

　　除了资金以外，为了让房东和租客有更好的体验，优住金服还专门开发了App，为房东提供房源管理、房租管理等服务，租客则可以进行一键交租、一键报修等。

　　“通过金融和信息化两个手段改造这个行业，产业标准化之后，我可以用金融手段来给他们支持，对这个行业做提升，这是我们想做的事情。”丁亚明表示。虽然可以同时连接到租客和房东，但是他并不打算做中介。“现在找房子其实并不难的，不是一个痛点。房东只要改造好公寓，把房子租出去也不难，这也不是一个痛点，我们现在要把有限的资源放在最痛的点上。”丁亚明说。

　　从房地产到大健康

　　丁亚明告诉《陆家嘴》记者，虽然浦赢投资是优住金服的发起人之一，但是优住金服在经营上是完全独立的，公司的大股东也是优住金服的管理团队。浦赢投资的主营业务仍旧是房地产基金，不过，随着房价的高涨，房地产开发估值偏高，浦赢投资对传统的房地产基金业务的规模有所控制。浦赢投资在存量资产证券化方面则有所增加，把一些成熟的、有现金流的物业证券化，买地开发的业务则在减少。另一方面，浦赢投资也横向扩展自身的投资领域，在大健康领域的PE 股权投资也开始发力。

　　在丁亚明看来，从消费的角度出发，除了住以外，大健康领域还有很多新的投资机会。“中国过去房地产价格的上涨一定程度上也可以算是人口红利，很多人都需要有住的地方。现在人口的老龄化带来的是医疗保健行业的机会。”他说。养老地产也许是和浦赢投资最为接近的投资标的，但是丁亚明目前还不打算在这方面下功夫。

　　“我们研究过养老地产的各种模式，但是总体上觉得养老地产还没有形成一个很好的商业逻辑，主要是时机还不成熟。这一批具有消费能力人群还没老，你怎么能让他去养老院呢？”他反问道。

　　他认为，目前大众最为迫切需要的是医疗和健康保健。浦赢投资在一年前已经组建了一支围绕大健康的股权投资的团队，主要从事医疗健康领域的投资。

　　这个团队在过去一年里投了十几个项目，从最细分的领域的齿科到中医保健，浦赢选择了一些技术含量比较高的项目进行投资，特别是一些连锁医疗服务机构。