存量房贷罗生门：说法一改再改客户一头雾水

http://www.sina.com.cn 2009年01月14日 11:21 《理财周刊》

　　自从央行宣布购买首套自住普通商品房的贷款者可以享受房贷7折优惠以后，存量房贷是否也和新申请的房贷一样享受优惠？优惠的门槛又如何划定？始终是房贷者关注的话题。可是，各家银行的说法却大都含含糊糊，莫衷一是，有的甚至是朝令夕改，让人一时之间摸不着头脑。

　　文本刊记者/邢力

　　新年伊始，照往常习惯，上海白领高云琪最关心的应该是年终奖，然而元旦后上班第一天，他和许多同为“房奴”的同事们的交谈话题却集中在了自己的房贷能不能打7折的问题上。“这两天我给银行客服打了好几次电话，怎么打电话都打不进去，估计很多人都和我一样在问房贷的事，真是急死人了！要是能降到7折的话，那我未来20年里少还的钱可比今年年终奖多多了！”高云琪激动地对记者表示。

　　10月：央行新政出台

　　给高云琪带来如此巨大的期待和烦恼的正是去年10月央行宣布的房贷新政——自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍，条件是该住房必须是“自住、首套、普通房”。

　　7折房贷究竟能给贷款者带来多大的实惠呢？我们以高云琪的房贷余额50万元，贷款期限20年计算，按目前银行5年期以上贷款利率，若是打8.5折，则利息总额为50.49万元，但若打7折，则只需要支付41.58万元，整整少了8.91万元，按等额本息还款法计算，高云琪可减少月供371元。这对正准备买房的人来说，这绝对是个大喜事，但对已经买房的贷款者来说，从那以后的两个多月里，他们的心一直游走在希望和绝望的两端，备受煎熬。

　　之所以如此，是因为国内各家银行对存量房贷是否可以执行7折优惠利率一直遮遮掩掩、支支吾吾，让人一头雾水。据记者了解，不但各家银行对执行优惠利率的门槛说法不一，就算是同一银行内部，其不同分行、不同支行、乃至于不同支行部门之间开出的条件都不尽相同。无论是致电各大银行客服部，还是实地前往各家银行门店咨询，得到的回答无外乎这两种：要不就是“总行还没有下发批文，请耐心等待”；要不就是“原则上可以有更多优惠，但到底能打几折还要等审核后才能决定”。

　　11月：农行先立后废

　　央行政策出台之后，农行是较早响应央行号召的商业银行。10月下旬，农行在其网站上发布了针对存量房贷的实施细则。确定符合央行新政规定的存量房贷客户可以享受7折优惠。调整方式为：初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起自动下调为同期同档次基准利率的0.7倍；而不符合自动调整标准的贷款可手工调整，即须先由借款人主动提出书面申请，银行在综合考虑多种因素后提出审批意见，最后经双方协商确定利率。

　　然而这项细则刚挂上网站没两天就被农行撤了下来。有趣的是，10月30日，该细则又重新出现在农行网站上。然而进入11月后，当农行发现其他银行并未跟进，自己成了“出头鸟”时，或许是出于同行的压力，农行又再次把实施细则收了回来。到了11月下旬，工、农、中、建四大行签署了一份内部协议，明确共同停办存量房贷客户以寻求利率7折为目的的无交易转按揭行为，以此来维护存量房贷市场的基本稳定。

　　12月：中小银行暗渡陈仓

　　可惜四大行的君子协议墨迹未干，12月，各家股份制中小商业银行终于按耐不住争夺客户的冲动，拉开了存量房贷竞争的帷幕。

　　一开始他们没敢公开给出操作细则，奉行的是只做不说的策略，在实际操作中对部分优质客户开了7折绿灯，为了争夺客户，部分中小银行还会建议客户把贷款余额以“转按揭”这种擦边球形式转到自己这边来，不但可以享受7折优惠，还可以免除转换手续费。不过有些银行在同意打7折的同时，往往还会附加各种其他条件，如规定客户需在该行有一定数额的存款或公积金账户余额，有的则添加合同附件规定三年内不得提前还贷，否则将支付一定的违约金，还有的会趁机要求申请者办理若干张信用卡，可谓：堤内损失堤外补，甚至还有一些银行会直接向申请者收取手续费。

　　至于如何鉴别优质客户，各家银行的说法也不一样，对是否首套房、贷款余额、信用记录等均有相关要求。如招商银行上海分行的客服部门表示，招行对信用考核的要求较高，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等传统考察项目外，还可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况。

　　这种中小银行暗渡陈仓式地争抢客户的局面一直持续到2008年的最后一周才告结束——首先是深圳平安银行正式宣布了存量房7折优惠实施细则，随后浦发银行、兴业银行、广发银行、光大银行、上海银行等多家中小银行也纷纷加入其中。到元旦之前，股份制银行近乎一致对首套普通住房下放优惠利率，中小银行从“暗战转按揭”阶段转入了“明战存量贷”的阶段。