圆桌对话：折叠市场下的地产投资新征程

圆桌对话：新思维VS旧思维，折叠市场下的地产投资新征程

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话：新思维VS旧思维，折叠市场下的地产投资新征程。中国REITs联盟秘书长王刚担任主持，对话嘉宾为中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁，远洋资本副总经理周岳，高和资本投资管理部高级副总裁张  尉，乾立基金董事总经理汤兆安，南丰地产控股有限公司副董事长及执行董事蓝章华，禾晖资本董事长、创始人高宏。

　　以下为对话实录：

　　王刚：大家好，我觉得每位嘉宾可以花十几秒做个自我介绍，谈一谈您对新思维和旧思维的理解。

　　马宁：大家下午好，首先非常感谢房地产金融杂志，还有金砖传媒能给这么一个宝贵的机会跟大家来学习。也谈不上新思维和旧思维，因为我本身就是跨界过来的，因为我对金融方面，本人从业资格考试刚刚过，还是抱着学习的态度，在后续的过程当中，也希望大家对于联盟能够多多关注。

　　周岳：大家下午好，我是周岳，来自远洋资本，其实从远洋资本来讲，是远洋集团下面做投资业务的公司，其实本身就是一个新思维和旧思维碰撞的结构，传统的旧思维是做开发商的，从资本来讲，其实今天整个论坛，基本上聚焦在一些新的体系下，比如说存量房的，地产金融化。应该说在这两种思维的碰撞，在很多项目上，包括我们的业务上也是有体现的，比如说我们有房地产业务，可能会作为一个重点，但是我们也有一些传统的非集团业务的领域，其实基本把这两个业务结合到一起，希望可以在后面可以展开跟大家分享一下。

　　张尉：大家好，我是张尉，说到新旧思维，其实在前面听了几位嘉宾的讲话。只有不断地创新，才能保持不被淘汰。因为说到地产基金，特别是人民币地产基金，最近几年的比较是非常地快速，高和在这方面从2010年之前，从1.0版本收购、改造、销售到现在做一些收购、资产增值再做资产证券化，确实在不断地创新，开始走一些新的道路，所以也是呼应咱们十九大的号召，希望能够在今后的创新道路上跟大家一块合作。

　　汤兆安：大家下午好，我是来自乾立基金的汤兆安，乾立基金是一家专注于投资房地产的私募股权机构，成立以来投了一些地产项目，国内投了一些，海外投了一些。国内的投资这一块增量市场投了一些，存量市场投了一些。我先说说我们投资的策略跟这个也是相符的，因为在增量市场的投资，其实也是传统的地产私募基金在国内崛起的时候，主要做财务投资人，都是跟房地产开发商做债权投资。至于存量市场这一块，也是我们现在乾立基金主要的投资策略之一，以关注一、二线城市的核心物业为主，通过并购的方式，股权投资持有，在通过大众交易、瑞慈新的方式来做推出，我的理解也是关注点不同，之前大家可能都是在线思维，主要关注跟开发商怎么去合作，而且现在的思维是关注在存量这一块。

　　蓝章华：大家下午好，我是蓝章华，南丰是一个香港的企业，在香港搞房地产有50多年的历史。在中国投资大概的历史就是20年，今天我看到很多在座的朋友都是80后，90后的，我也不说什么后了，我就说我属马的，大家去猜一下的。我在南丰工作之前，在北美干了一段时间金融的工作，所以我相信我可以代表旧思维，如果我有机会在下面跟大家分享了两个看法。第一，香港的开发商在国内20年遇到什么经验，未来的挑战在哪里？因为就是说既然是旧思维，已经成为一些历史。历史上在香港也好，在整个亚洲也好，过去30年遇到很多风险，我们中国市场有什么风险？有机会可以跟探讨一下。今年是2017年，大家知道金融海啸是2007年，真正发生在2008年。

　　高宏：大家好，我是高宏，我们主要是两点，一点是金融创造价值，另外一点就是运营创造价值。从金融角度来讲的话，它对金融的把控，法、法规和金融、财务这方面的把控涉及架构，这方面产生很多的价值。还有一块是眼光，通过改造，现在还有互联网这些角度，意识到线上和线下的融合共享这方面，成为我们炒一盘好菜出来的配套。基本的原则和基本存在的价值还没有太大的心思，主要是觉得因为大家发展很快，有的东西出来，我没有碰到。一直再追求新的东西，这个思维是我们继续爱党、爱国，这个方面是不应该有什么新的变化，但是运营方面会有很多新的东西出来。

　　王刚：蓝总，您刚刚提到了2008年全球的金融危机，中国这两天因为宝利这单出来以后，很多的媒体对我有很多的猜疑，他们问的问题很多也都比较基本，为什么不早点推出来？现在推出来有什么问题？我觉得现在推出来比较大的问题是现在价值涨起来了，2009年试点的时候那个时候价格还比较便宜，实际上在中国的投资人包括个人的购买者没有经历过价值下跌的，或者说你是没有经历过香港人所经历的负资产，所以我觉得蓝总在座的都算比您要年轻一点，您能从长者或者过来人的角度来给我们做一些建言？

　　蓝章华：我听到其他人来说，地产跟金融是完全分开的，这一点我是完全同意的。另外，资产就是金融，为什么？我刚才说一个香港开发商在中国遇到的挑战是什么呢？我觉得最大的挑战就是速度，中国的速度太快了。比如说我们拿一块地做地产开发，我们纠结了两三年才开始动工，我们国内的开发商就5个月开工，7个月卖房，这种速度我们跟不上，再加上中国30多年经济的发展，我觉得风险是有的。

　　我们在香港做开发，全世界金融市场也好，包括美国也好，经过过去几十年遇到什么风险呢？香港第一个就是1987年的风险，证券市场的灾难，为什么？当时香港证券市场发展很快，1987年是事故，1997年就是亚洲金融风暴，2008年就是金融危机。中国遇到的问题比较少，所以跌的机会比较少。在美国市场里面，除了亚洲市场海啸，他们在80年代经济衰弱的时候，房地产变得很厉害。当时的房地产很便宜，大家过去经过30年，中国的危机为什么现在看不到？因为大家发展很快，我们的资本市场不是完全公开的，所以半公开的市场，外国对中国的冲击比较小，不过不是说我们没有危机，我看过过去几年来我们在中国开始发展地产金融，这些都是新的产品再加上其他信托的投资，我觉得在这些方面我们还要多加注意风险管理，我们看过几十年公开资本市场给地区性也好，国际性也好，我觉得风险管理很重要。中国未来几年，市场技术发展速度也是会很快，在金融风险管理方面，我觉得是最大的危机，就是说外国经过200年的成功，有很多失败的经验，人家失败的经验我们要注意，做好我们的风险把控。

　　王刚：因为私募基金在这儿，我觉得基本上在我们行业里，我们风险和收益成正比出来的投资策略，我就问周岳和禾晖企业，实际上还有国内和国外，我觉得国外现在新增的不太容易，但是大家还可以想一想，假设外币宽松的时候，我们还可以继续去海外投。我对乾立不是特别熟的，按照你刚才的说法，一直往增值型的方向看，大家在这种策略选择上，在新思维里面或者大时代，或者说明年大概有什么样的思考？

　　周岳：这个话题其实挺大的，应该说大部分做私募基金，基本上都是采用4个策略。因为主持人点了远洋，远洋在策略上，就是和语言的背景分布买。我们的股东目前是中国人寿和安邦，两家都是险资，所以其实大家都知道。这种核心型的资产更多是看成一种业务，这里面远洋毕竟是开发商，不是险资，为什么还会关注这块的业务呢？其实我们远洋资本是投资公司，大家都在提现在大资管，未来是要往资管去管，需要有一些长期的投资，这一类业务是能够在比较短的时间在市场上有比较好的口碑。第二类业务就是增值，从我们的实操上来看的话，因为这两个策略的边界越来越窄，比如说城市更新业务，功能再一点就是增值性的，比如说单纯从租赁策略去提升。

　　在管理端其实要提到新思维和旧思维的区别，一方面管理相对变长，从经营上来讲我们可以去嫁接外国的资源，比如说我刚才提到远洋资本的特点是既做传统的投资业务，也做股权的投资业务，我们在最近一段时间是把这两个业务结合起来，当然大家目前都在关注长租公寓的领域，我们的投资是在两端，一个是在资本端，收购一些土地，另外一端会在物流行业里面，寻找一些比较好的公司，其实在未来的运营商是可以结合起来的。最后一个就是机会型投资的，一般来讲是高风险，但是高收益。

　　张尉：我觉得主持人问的问题比较专业。我觉得机会型应该是二零零几年的时候，并且大家资金规模不是太大，十几个亿的规模，但是在那个时间段所谓的人民币竞争对手不多，那时候大部分是外资，但是外资的房地产基金他们走的路径，反而是一个核心持有型。就是战略上不一样，他们比方说收购完以后，改造持有，或者说开发项目，快递拿下来之后开发持有这么一个模式，跟国内地产基金的同僚们玩法不一样，特别是回到这几年机会型的物业几乎是没有了。我们作为基金有推出的时间和要求，所以我们结合地产加金融，怎么把资本市场发挥巨大的作用，我们前不久做了研究，先采用私募基金的方式，发行专业计划，上个月我们还跟新派公寓，也是响应十九大的号召，所以这样的方式充分盘货现在的重资产，就是说大型的商业综合体在上上，我们银行贷款或者融资利息相对来说是降低的，第二可以帮你带来大部分的现金，可以进行再投资。这是我们对核心型、增值型的一些思考。另外一个，我想提一个关于新思维的考虑，其实现在很多开发商都不让持有型的，我们再跟这些人聊的时候，开发商的模式不能说陈旧，还是有一定的销售模式再思考，我觉得需要一个新的思维的引导和资产证券化，这也是未来新思维包括响应十九大的号召的结构性供给侧改革，包括刺激需求的改革，这是我的一些理解。

　　王刚：因为中国的房地产基金行业客观上每年房地产金融都有一个排名，都有这样一个论坛，客观上来说，实际上发展不够快，因为政策的限制或者说因为中国本身就是一个银行主导的间接融资为主的体系。的确作为行业来说，要做基础性的推动工作，我们先请那两位基金把投资策略再说一下。

　　汤兆安：我比较赞成刚才张总说的，因为今后的关注点肯定是在核心增值型，因为我想聊的是从房地产私募基金再投房地产的角色的转变上，我来聊一聊怎么投核心增值型。因为之前也就前面几年，我们投房地产项目，房地产基金承担的是财务投资的模式，在风险管控的时候更多的是财务方面的管控，而现在的思维要求我们要主动管理，怎么样主动管理？首先房地产私募资金之前偏重于资金，就是你得更懂地产。在这个过程中深度地参与项目，深度参与项目就是你对房地产私募基金提出了更高的要求，就像刚才张总说的，因为高和也做一些项目的收购，收购了之后做了一些更新改造。还有你对收下来项目的定位。在这个过程中，我觉得乾立基金从今年开始也是重点关注在存量这一块，因为我们也收了一些物业，做了一些改造，通过收物业改造的过程中，对于资产的增值也是提升了不少，因为现在越来越贵，所以我就简单说一下，主要关注还是核心增值型，而且我觉得今后房地产私募基金，跟房地产开发商结合得越来越紧密。

　　高宏：所有的策略是跟你的风险是管控的，你在中国，因为我们是在中国、澳大利亚和美国三个部分，根据投资的房地产不同的位置和城市化的进程，因为我们还是住宅比较多。人口、就业和基础设施的发展，判断资产属于开发型的资产，还是持有型的资产，还是是做到证券化里面的资产，当然我们还有资本端的约束，自主端的风险，是不是有这样的资金，有兴趣、有时间，有温和度来配合我们来做。根据我们的资本端的持续情况来配菜，策略的话是可以变化的，但是每种策略里面的核心东西，这个策略是适合这个资产的话，是不是保持稳定的策略在里面。

　　王刚：谢谢高总，接下来就请马总您大概说一下开发商机构的这样一些互动和变化。

　　马宁：我们联盟成立两年多以来，包括联盟以外的企业，我们走访了一百多家，我从一个无所谓新观点、旧观点，有几大变化。首先就是中国1—10月份，上次在杭州开会的时候，就是万科、碧桂园已经占到中国销售额的15%，大的开发企业他自己都有自己的金融机构，包括我旁边坐的远洋周总，像很多企业甚至有保险台账，我们的联盟单位有银行台账，在座的各位可能从金融机构或者引进也好，私募也好，未来给开发商因为哪些服务，从配资上，当然这个不方便更多透漏。后面，我觉得是在某种意义上是在一片红海里面找一些合作的机会，但是我个人的感觉是可能还没有帮助开发商解决到他的核心的土地问题。

　　这个土地怎么来？开发商现在越来越困难，因为我们了解到自己的联盟单位，以开发商的单位和政府沟通的时候，基本上政府是不待见的，因为政府在十九大之前和之后，他的态度基本上没有什么太多的变化。之前的这些调控政策还是该怎么样就怎么样，开发商如何能够拿到土地从机构来讲，我所接触到的机构，也慢慢地向土地、成本、采购、销售、这些开发商体系来转变，那就是说不客气地讲，没准陈斌成总挂块牌子就能搞房地产开发，我相信这个能力绝对是有的，怎么样看待这个问题？就是开发商各金融机构是在高度融合，我们还是甲乙方的关系吗？真正是从众筹的角度来看待这个问题，我觉得这些问题都好解，从土地方面，从自持方面，从产业方面，我们联盟都会有一整套的解决方案，同时会在以产业IP为核心的情况下，帮助开发企业去和政府沟通，因为联盟是一个平台，更多的角色就是王刚秘书长的角色一样，我们手里有这么多产业IP的资源，政府非常欢迎我们去，开发商谁来跟我们一起玩？

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