圆桌对话：风口与未来 掘金存量资产管理机会

圆桌对话：风口与未来 掘金存量资产管理机会

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，图为圆桌对话：风口与未来 掘金存量资产管理机会。YOU+国际青年社区CEO郁珽担任主持，对话嘉宾：淳石资本董事王宁，瑞山资本创始合伙人、总裁谢小刚，芝麻资本联合创始人 、首席执行官陈文杰，合凡资产投资总监罗耀聪。

　　以下为对话摘编：

　　郁珽：我是来自YOU+国际智能社区，非常高兴今天能够参加我们金砖传媒这样的一个圆桌会议担任主持。

　　目前为止，我们看到现在越来越多的政策面，在趋向于资产管理和存量资产的融合能够进行价值挖掘。在土地的自持阶段，在2.0的行业发展过程当中，如何能够发现存量？从资本的角度来说，从存量资本的市场是如何来关照？

　　罗耀聪：我先从我过去10年的从业经验来分享一下心得，我们目前是做房地产金融，但我过去的10年是在开发商做房地产开发，有10年的经验，按照我们传统的开发商的思维，在那个时候基本上房子能卖尽量卖，基本上是不会持有或者去考虑租赁的，除非两种情况，第一种可能我们这个房子是在城市里面最核心、最黄金的地段，未来升值前景无限，或者是非常稀缺，这种物业如果开发商会选择持有。另外是针对一些卖不出去的房子，没办法只有持有。一个是最好的，一个是最差的，这两种物业可能会选择持有，其他的都会优先考虑出售，尽快的使用现金，这是过去10年房地产主流的玩法。

　　但是现在我们发现可能这套玩法已经有点改变，因为从政府层面也好，会鼓励开发商支持物业，更加鼓励租赁市场，这是政府的导向，我想说的就是假设政府不出台这样的政策，我相信站在纯市场的角度来讲，可能以后也会逐渐往租赁市场去转化。

　　为什么？因为我觉得首先第一个从消费者的消费习惯跟心态来看，已经发生很大的改变。过去的10年，80后，70后，或者更早是60后作为买房的主力，这是我们在过去的投资理念，但今后的市场我觉得更多的是面向群体，更多是90后，00后，或者再往后面的年轻人。他们的消费观点有很大的改善，不再是看中房产证，不会去看中这个本子，他们也许会花大量的金钱去投资房地产，他们更愿意会去租房子，把那些可能更多的资金用其他的渠道，所以说我个人觉得就算政府没有相关的政策，从消费者的消费习惯来说，还是会往租赁的市场转变。

　　从一个城市的发展的角度来看，因为我们过去可能大部分的市中心核心的土地已经基本上出让完毕，接下来在上海也好，在其他一线城市也好，包括二线城市、三线城市，未来土地出让会在一些比较远的郊区或者一些更边远的地方，如果我想住在市中心，可能我已经没办法去买房子，我只能选择租赁的方式，所以从以上三点来看，租赁市场的发展是一个必然的趋势，这是从我过去的经验，再结合我对于未来的判断分析。至于说租赁怎么去发掘机会？其实是很考验我们开发商很重要的课题，因为老实说站在传统的算法来看，如果按开发商过去的经营的测算，各种算帐来讲，租赁是没法算的。

　　算账这个角度刚才也说了，基本上是很难算得过账，特别是对于一些实力规模不是太大的开发商来说，如果持有的话，对于现金的压力将会更加地大，这也是目前开发商面临的一个难题，在这样一个市场、这样的政策背景之下，怎么去运营好租赁的市场，或者怎么去持有一些优质的物业？通过经营物业来去实现盈利，这是一个挑战。目前来讲，我们看到一些开发商，也逐渐地去涉足市场，他们是用什么样的来去运营？坦白来讲我不知道账怎么算，我相信这样的开发商一定有这样的特征。第一，本身的现金流比较雄厚，没有太大现金流的压力。第二，就是他一定是在物业运营方面有一定的经验，因为过去可能大部分开发商只是把物业销售，怎么去管好物业，怎么去运营这个物业，对他们来讲是一个全新的课题，以前在物业管理、物业服务，现在已经延伸到更高的高度，就像咱们郁总的YOU+公寓，其实我坐在这里听听郁总的经验，怎么样去经验好物业。

　　郁珽：说现在90后并不在意那个本，反正据我所知，我们公司的平均年龄基本都是1993年左右，他女朋友的母亲、父亲第一句话还是有没有房子，所以“丈母娘”意识还是挺重的，刚才您提到跟咱们毛总也有合作，结合到目前为止，从双创这个概念提出去，大量的创客空间，一直到国内以后，而且是越来越多地政府主导的创客空间呈现出一种更新化，或者呈现出一种不饱和的状态，像毛总这边也是，我们跟他接触了多次，他也遇到这样的问题，在一些一线了城市的核心地段，是基本可以做到满足。在其他的一些偏远地区的社区，仍然是面临一个运营压力，在这样的运营压力下，如何能够在运营没有快速饱和的状态下再去扩张它的规模，这有没有一些资本的考量？

　　陈文杰：其实我们看了这么多共享的模式，说到底我们也算了非常多账，因为做资本每一个模式都会去算账，到目前为止，中国适不适合做长租公寓？我们在美国跟一个非常大的开发商一起合作，他们在美国简单叫长租公寓，在美国是非常熟悉的，其实美国人很敏感，他们也不太喜欢买房子，每一个城市大概里面的人真正房屋自持的比例大概多少，可以看得出来市场是不是值得你做关注，所有的东西都有数据做体现。纽约市场又55%—58%的房屋拥有率，只有利息往上加息的时候，你就会明显地看到大部分开始考虑租房子，在纽约市场房子实在太贵，所以会出现很多问题。

　　我现在跳回共享办公，其实在国外市场里面，你会发掘这个所谓存量市场，在每一个一线城市，美国的全球市场从纽约、旧金山再到英国的伦敦，都市成长太快，而这个都市非常拥挤地情况下，这些人口往外推移，而且周边的配套也挺好的情况之下，他就不愿意待在市区里。这些老人养孩子在郊外市场，发现他们没有房子在市区里面，我们在很多海外的市场里面，不管在纽约做的改造市场，在旧金山做的写字楼，是政府要求我们改造成长租公寓，因为本身的城市里面没有足够所谓的住宅的供应量，我们看到这样的机会，不管是长租公寓还是住宅市场，不然也没必要买一个写字楼，但是没有一个差额的收益在里面。这个点就回到了所有的共享办公这个点。

　　国外在创业这一块有它的氛围在里面，不管是在旧金山、纽约还是其他的大城市里面，而在这里面对所谓的写字楼的需求是非常地多，但是这些需求又不不想租很大的办公面积，他会租一个小的，或者使用比较灵活的办公室。我们看到在纽约非常明显的是，有很多的四大行，不需要很大的面积，他可以让给下面的会计师，在不同的区域，假设我今天要去做一个设计，我可能在下层区，可以去租下层区的办公室租三个周，还可以用成本计算，他的租金需要付多少给总公司，所以共享办公的发展速度是相当快速的。

　　郁珽：非常感谢，我完全同意你的观点。在1.0资产时代的时候，我们关注的是土地和房产，在2.0地产时代，其实我们更关注的是软资产，就是它的内容和运营。其实我想再问一下我们陈总一个问题，如果让听选择的话，在长租公寓和联合办公，只能选一项的话，您会选哪一项？比如说在北京、上海。

　　陈文杰：在中国的话，我们会关注共享办公，因为我们知道这里面有它的利润空间，而且它的确能把所谓的增值做得出来，至于在长租公寓的话，中国市场的确需要长租公寓，但是中国市场长租公寓需要比较长的时间积累，这个市场整体的发展，我其实很早以前，就已经跟开发商讲，你们一定要记得很多事情，中国未来一定会有长租公寓，但是我没想到这件事情来得这么快，因为中国很需要这个，因为很多的试产是在留存的，这么多差额供给的市场情况之下，要不然就是会有人把整栋楼买下来，在这些地方楼下变得非常贵的情况下，他们一定没有变化去买房的话，一定会去出租市场。中国现在的出租市场是把比较偏远的市场拿来做偏远市场，而伦敦、旧金山最核心的位置就是开发商拿出来，跟政府申请我要做长租公寓，当你整栋全部出租的价值在里面的时候，退出是按资本化率来退出的，并是安全每一个单位来出售，中国另外一个点就是退出的市场并明显，而且并不清晰的情况下，以至于不管你做任何长租型的公寓或者任何长租的形式，退出再不明确的情况下，很难做出资本市场退出的模式之下，把整体的氛围打造出来。

　　郁珽：如果我是投资方的话，我一定看好长租公寓。并不是我们从事这个行业，我是觉得居住的刚需一定比办公的刚需更高。我去伦敦看了最大的社区，我明显地感觉不管是国外的城市还是国内的城市，他们对存量资产盘活的渴望、能力越来越强，而且他们的CEO跟他们介绍了一下我自己从事的行业，他听完以后他非常地感同身受，他说你知道吗？我现在最头疼的就是公共厨房是难以管理，我说只在北京有这样的情况，原来在伦敦也有这样的情况。前两天给他发了一张照片，他说你们的住房比我们住房要好。所以痛点都是一样的，存量资产如何能够为资本青睐？在这个方面请教一下谢总，包括您本人，包括您所在的企业，对于这样的活化能力分级也好，是否真的能够对应资产？

　　谢小刚：因为我在这个行业时间比较长，项目每个月都会谈，去看、去评价、讲实话因为我们现在做的改造项目是在办公，公寓的话我们有参与，但不是我们主导。我们在三年之前，上海创意园协会的秘书长何老师，当时也说了，二房东的市场基本上已经判了死刑。从目前来看，这是比较确定的，这种机会要靠一些关系，靠一些人脉资源，拿点便宜的租金，简单地我们通过设计、改造、策划以后再出售，靠赚中间差，这种机会特别少，这个真是是要碰。

　　我们通过软资产来做，其实商办面临的挑战是两方面，一方面需求量没有太多增长，因为我们是在一线的，我们是从去年的第三季度开始，我们非常地明显地感觉到外资企业不断在退出，租赁办公的需求越来越少，到了今年基本上就差不多绝迹的情况，目前你会看到市区很多的写字楼的甲方，对于很多的租赁办公的中介就是可理睬可不理睬的，因为控制力不断地增加，从他们的佣金，那些是非常好的位置，这是第一方面，需求量没有明显增加。

　　第二方面到2020年供应量是要翻倍的，因为郁总在北京多，上海在之前有几大商务区，目前上海是遍地开花，到处缺供应量。

　　今后怎么来做？比如说一个虹桥开发区，将近400栋。里面很少有住宅，再怎么去靠内容去做，那么多大商场全部要持有，在龙湖边上的那个项目，它的商铺情愿每天被政府罚30万，他也不开业，因为他开业也是死。

　　我们现在深刻地体会到你做简单粗暴的二房东没有任何意义，因为他相对公寓跟联合办公来比，他可能看好联合办公。其实联合办公在洗牌的情况非常明显，现在已经洗得差不多，目前无非是形态再变。现在想做联合办公都比较难做，所以这一块也是再看看做哪些内容，包括跟政府层面，或者跟某些产业方面，比如说这个方面跟政府谈，这个园区是要打造哪个产业，我们跟他一起合作，我们围绕的是一个产业园区，我们打造的是围绕这几个大的核心，包括我们跟上海周边政府的城市谈的也是，我们不是一味地拿地，商业的话也是跟一些运营公司合作，已经有蛮好的效果。

　　王宁：我觉得资本市场是主力的，像腾讯、阿里，如果他们想要介入行业的话，这个行业已经让他们看到了非常好的发展前景。如果从资金方来说，如果专注于房地产行业的开发，可以投共享办公，他背后其实还有另外一个推手，就是消费分期跟借呗、花呗，这是在他背后特别大的资金支持，包括我们跟他们之间未来也有一些合作。这是因为有消费场景的消费金融未来一定会是非常大的趋势，包括了他们背后掌握到个体，也就是我们可以把大的资产包打散到小，如果单论个体的资产的话，也有优点之分。尤其刚刚回到芝麻信用上去讲，信用分高，可能您在资产评级里面，可能属于3A级，我可能是2A+，不用支付宝的朋友们也许没有评级，但是因为这样的分级，导致他对资产的评级不够，来将资金导入到他未来所投向的其他资产当中。如果能够将这个打通的话，而不是一个人借100万，200万，而是每年可能就4—5万，我相信后端资本投入到这块业务的话，整个市场会变化的，这是一些我个人的想法。

　　郁珽：今天因为时间关系，只能跟4位投资朋友简单聊到这儿，我希望大家能够记住今天这样一个时刻，我觉得中国的存量资产从今天开始，或者从今年开始，或者从2018年开始进入到一个完全全新的循环，不管是玩钱、玩地，到最后还是玩人，我们只有不断发现人的价值，不断发现内容的价值，才能把存量资产做强。因为感谢4位对话嘉宾的参与，也非常感谢各位听众的时间，谢谢大家。

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