合纵连横起步 寡头魅影 数万家房企未来消失

　　合纵连横起步 寡头魅影 数万家房企未来消失

　　从新兴到成熟市场的迈进过程，就是数万家房企消失的过程。

　　东地产 虞依唯

　　近两年，房地产市场风云变幻。2016年，央企重组减至百家的目标再次进入公众视线。其他房企也不甘示弱，不断转变发展策略。恒大收购嘉凯城，随后又将项目转卖给融创；融创加码金科地产......在这出合纵连横大戏之后，又有多少曾经熟悉的房企将离开公众视线呢？

　　房企座次重排

　　在土地资源日益稀缺的当下，土地成了众房企的对战利器。今年，一线及二三线热点区域土地市场成交火爆，似乎得一土地者便得天下，造就“地王”频出。

　　有统计显示，截至2016年10月，年内抢地最积极的19大房企合计投入拿地资金达7013亿元，合计建筑面积约为10338万平方米，平均拿地成本为6783元/平方米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加了52.8%。

　　如今，政府细查房企拿地资金，坚持去杠杆，房企拿地日益艰难，开发商也倍感压力。很多企业销售金额并不高，高杠杆拿地，加之市场的调控政策愈发加紧，今后或将面临更大压力。

　　面对行业变局，在资金方面受限的民企就开始为了生存而联合各方实力买家竞拍地王。对于各类小规模的房企而言，不拿地就意味着生存空间的缩减。如此一来，在本身就严峻的市场形势下，大鱼吃小鱼的现象必将不断出现。

　　此前，有业内人士表示：“一方面，目前地价成本越来越高，这对开发商的资金实力提出了更高的要求。另一方面，高价拿地后的项目打造难度较大，而且各家房企的优势不同。通过联合开发后，可使房企间的资金更加互通，并且能够实现各家的优势共享，共担风险、共担收益，能达到更好的目标。”

　　与此同时，收并购也成为越来越多房企的选择，如此一来，后续势必造成行业全新洗牌，马太效应恐将进一步加剧，房企百强榜单可能将重新排位。

　　提高产品竞争力

　　未来的房地产市场，将会是大象间的博弈游戏。

　　《东地产财经周刊》记者采访第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善时，他认为联合拿地是一个必然的趋势，但拿地后产品的开发更为重要。他提到：“在一线城市，一些比较贵重的土地现在总额比较高，融资方面相对比较困难，在拿地的过程中，基本上是不可以再从银行融资，只能从自己的资金或者从本身的现金流那边来准备支付土地的专用金。所以我觉得这个趋势必然将继续下去。”

　　政策拐点已经到来，市场拐点也若隐若现，部分房企将面临各式挑战。在甘启善看来，房企拿到一个好的地，必须要配合一个好的产品，把握好房地产小周期的走势更为关键，尤其是在此类小周期中做差异化的产品开发和营销非常重要。“现在，尤其是住宅方面，政府的调控措施还是比较严厉。这很考验房企如何把销售策略、销售定位做的比较到位。否则的话，即便将来拿到好的地块也并不意味着就可以很安全很容易地从这个投资里面得到好的回报。”他这样指出。

　　房企如何提高产品竞争力成为了首要问题。记者采访咨询的几位业内专家学者均表示，房企首先要对政策调控带来的需求变动的分析，尤其是比如二套房贷政策后，改善型需求可能受抑制，这可能会使得相应物业的交易结构会有所变化。基于此类需求的变化进行产品开发，才会有的放矢；其次，需要降低产品的开发成本，尤其是一些地王项目实际上要在开发环节降低成本。成本低，产品的竞争力才会强；再者，要提高产品的附加值，比如说后续很多房企会面临精装修交付的强制性比例要求，精装修物业的细节就成为竞争的一个关键点。

　　数万家房企将消失

　　随着房地产整合并购的浪潮来势愈来愈猛，行业集中度会越来越高。

　　业内预测，在后续排名方面，一些中型房企预计会不断崛起，目前销售业绩在500亿元到1000亿元的房企更是如此。此类房企拿地比较积极，战略扩张态势也比较明显。而一些大房企的发展节奏会放缓，尤其是一些转型非地产业务的房企。

　　“真的会有一部分缺乏实力的房企会退出市场。因为现在拿地的成本越来越高，对很多小规模的房企来说，他肯定不能承担土地的高成本以及将来面对市场的高风险。小规模的房企如果本身没有很大的实力去争地王，对他自己来说也是一个很大的压力，”甘启善这样提到，“但是我认为，因为他们拿到好的地段的土地，不同的开发商、出资方或投资方都会很愿意去跟他们合作，甚至也有可能出现激进的行为。不一定是被并购，最主要是以合作为主，因为小规模的房企可能资金实力不是太强，但也不会情愿去放弃他拿到的土地，所以合作的模式会比较好，小房企通过这个方式可能能更壮大他们本身的实力。”