环北京土地出让潜规则：土地交易地方保护

　　环北京土地出让“潜规则”

　　二三线城市应加快落实招拍挂制度，乱象严重的城市“应该管一管”。

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光

　　建设经营性用地实行招拍挂公开出让是国家一项基本制度，是以市场为核心进行土地资源配置的制度保障。

　　然而《财经国家周刊》记者调研发现，环首都周边河北地区土地出让存在暗箱操作、地方保护主义、阻挠外来投资者竞标等现象。当地一些企业为压低土地成交价格，对外来竞争者威逼利诱，甚至采取暴力公然破坏土地出让市场秩序。

　　2015年出台的《京津冀协同发展规划纲要》曾提出要在京津冀地区“推动土地要素市场一体化”。接受记者采访的诸多业内专家普遍表示，此举应尽快提上议程，京津冀三地土地管理部门应加强合作，尽快建立信息共享、规则透明的区域土地交易协作平台，以实现区域内土地资源的规划衔接、协同配置。

　　土地交易地方保护

　　受益于京津冀协同发展、首都非核心功能疏解等政策利好，环北京周边河北地区的一些县级市区位价值上涨。然而一些土地交易市场被地方保护势力所笼罩。

　　此前，据媒体报道，2016年7月，万科北京公司在河北省香河县参与拿地时，被当地黑恶势力撞车殴打，引发京城地产业舆论哗然。

　　随后，旭辉集团北京事业部员工在河北大厂参与土地投标时，也被当地一伙不明身份人员抢走标书，并扬言威胁“不许再来拍地”。

　　《财经国家周刊》记者调查发现，上述两起严重扰乱土地交易市场秩序的恶性事件中，均有当地开发商上下其手，地方政府则未公开表态。

　　而碧桂园控股集团近日在河北省任丘市投标土地时，也曾被地方政府以“文件不齐”为由拒之门外，公司最终被迫放弃报名。该公司环北京区域副总裁任儒鹏告诉记者，在整个环首都经济带，土地出让中地方保护主义、暗箱操作“大量存在”。

　　即便是省会城市石家庄，土地出让过程中也不乏恶性事件。

　　北京蔚蓝海房地产公司给土地督察部门提供的材料显示，9月8日，该司到石家庄市公共资源交易中心提交土地出让竞标材料时，被多位不明身份人员阻碍，并抢走竞标资料。

　　万科北京公司副总裁陈嘉庆告诉《财经国家周刊》记者，土地交易“潜规则”大致可归结为三类：一是以政府部门某些个人打招呼的方式劝退；二是设置倾向于定向企业的招标条款；三是对外来竞争者威逼利诱甚至暴力驱逐。

　　业内人士反映，近年来环首都地区土地出让大都被本地开发商以低价垄断，土地价格严重扭曲。河北香河、大厂一带房价已在每平方米1万元-2万元区间，“但地价却还停留在几年前约3000元/平方米的水平。”

　　记者调查发现，土地交易暗箱操作、地方保护主义盛行，不仅限于环京周边地区，一些经济欠发达、市场不完全开放的二三线城市也是“重灾区”。

　　例如此前不久，北京房企K2地产在河南郑州公开拿地时，先是遭到当地土地一级开发商威逼利诱、阻止进场拍地。随后，公司通过网上竞价成功摘得的一宗地块，被郑州市国土局以竞买材料不全为由宣布无效，2.6亿元竞买保证金至今仍未退回。

　　一二级市场“联动”

　　环首都经济带乃至一些二三线城市土地交易“潜规则”盛行，与土地收储机制不完善、招拍挂贯彻落实不到位，以及近年来城市运营模式发生的新变化有关。

　　首先，环首都地区城市的土地一级开发与二级出让往往是一种“联动”状态。地方政府限于财力不足，往往将土地征迁和收储委托给当地一级开发商。但由于财政预算制度对土地出让金的使用方向有严格限制，导致一级开发商无法直接从土地二级市场出让中分得溢价收益。

　　地方政府为了保护其积极性，通常会与这些企业达成“桌下交易”，如默许其做高土地收储成本、允诺其在二级市场低价优先获取出让地块，等等。在北京大学法学院教授楼建波看来，这些做法明显有违现行土地招拍挂制度，也为各种寻租腐败埋下伏笔。

　　其次，土地招拍挂制度贯彻执行不力，也是滋生各种乱象的土壤。环北京周边地区受益于京津冀协同发展和首都功能疏解，房地产市场瞬间从区域性市场转变为全国开发商聚焦的投资热土，习惯了靠“关系”拿地的本土企业显然还不适应这种规则的变化。国土资源部调控与监测司巡视员董祚继认为，二三线城市应继续加强招拍挂制度的贯彻落实，乱象严重的城市“应该管一管”。

　　此外，近年来兴起的PPP城市投融资新模式客观上也对传统土地招拍挂制度也提出了改革要求。地方政府以此为名，在一些城市基础设施项目上先行“变通”，也为土地出让乱象开了一道后门。

　　推进京津冀土地市场一体化

　　2015年出台的《京津冀协同发展规划纲要》明确提出，要推动土地要素市场一体化。接受《财经国家周刊》采访的专家指出，建立一个统一的土地要素市场，是破除京津冀土地供应各自为政、实现三地城市群规划衔接呼应、土地资源协同配置的机制保证。

　　国土资源部原副部长胡存智认为，在京津冀协同发展大背景下，当前区域内城市群已经形成联动，一些对区域总体发展有较大影响的大型土地开发项目，有必要拿到京津冀区域内统一的土地交易服务平台上进行招标公示。

　　万科北京公司副总裁陈嘉庆、碧桂园集团环北京区域副总裁任儒鹏等地产业内人士建议，对于招拍挂制度贯彻执行不力的环北京周边县级市，可将其土地交易活动纳入到地级市或省级的更高平台上来加强监管，也可以委托给第三方中介机构来透明化操作。

　　此外，在胡存智看来，对招拍挂制度本身存在的问题也要进行改革和完善，比如明确土地一级开发与二级出让必须分离的原则；允许部分划拨土地入市，以体现对不同性质的项目实施差别化供地。

　　董祚继还提出，为了顺应PPP土地投融资新业态的需要，及时调整和完善相关的配套制度，这也将是今后土地出让制度改革的一项重要课题。

　　来源：财经国家周刊