看上去像主动放弃A股上市，但它自身和外部条件都不足以支撑一个早有预谋的计划。

　　文｜CBN记者 沈从乐

　　万达商业地产4年的A股上市之路最终不了了之。

　　7月1日，证监会[微博]发布公告称，包括大连万达商业地产股份有限公司在内的32家企业，因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

　　然而舆论普遍认为，证监会的解释并不是万达商业地产IPO（首次公开募股）失败的真正原因。更为合理的解释是，万达主动放弃了上市申请。“不排除万达商业地产技术上处理故意造成上市失败的情况。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦说。

　　今年上半年的A股行情，对于倾向于在股市上扬时期吸纳更多资金的IPO申请来说并非最佳时机。而万达商业地产的租金收入仅占总收入的5.87%，物业回报率不高，对投资者也缺乏足够的吸引力。

　　此外，2013年6月收购港交所上市公司恒力地产后，万达商业地产已成功在香港借壳上市（两个月后，恒力地产亦改名为万达商业地产），其对于A股上市的渴望一定程度上也得到了缓解。“虽然对于一家内地房地产公司来说，A股平台更接近市场，但万达现在已经有了港股平台，发债成本较低，用股本融资的方式也较易找到国外资金，足够支持公司业务。”香港汇业证券策略师岑智勇[微博]对《第一财经周刊》说。

　　截至发稿前，万达尚未对此事回应。但这看起来并不像一项早有预谋的计划，即使是主动放弃，万达也显现出一些无奈。

　　就在今年年初万达集团的内部年会上，董事长王健林还曾明确提出，2014年将全力推动电影院线业务和商业地产业务这两家公司完成上市。虽然电影院线可能受某些关联交易的影响现在也处于“中止审查”的状态，但对其未来上市，业内仍普遍看好。

　　目前，在中国内地市场之外，万达已有两个上市融资平台，但它们仅能够提供单次数十亿元级的融资，短期内也还没有能力为这个多年高速扩张的商业地产集团提供足够强大的融资渠道支持。比如去年借壳上市港交所后，受限于24个月内不可进行大规模注资的规定，万达并不能充分利用在香港的上市融资平台。

　　即便如此，这家急迫的地产开发商还是在半年内通过港股平台迅速进行了两轮海外发债，分别发行了6亿美元规模的5年期美元计价债券和共计24.6亿港元的配股集资方案。同时，在收购美国院线公司AMC仅仅一年多之后，万达也在去年12月推动了AMC在纽交所的上市，当时融资额为3.32亿美元（约合20.6亿元人民币）。

　　香港和美国两个上市融资平台建立前，万达的资金筹措主要通过自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。2011年宏观调控收紧时，其资产负债率一度高达89.9%。

　　“如果万达不缺钱，怎么可能之前会同时在两个地方提出上市方案？尤其是它目前还处于资本支出比较大的阶段。”招商证券[微博]香港房地产行业分析师段斐钦对《第一财经周刊》说。

　　当然，“首富”王健林并不想给人留下缺钱的印象。去年借壳港股上市前，他曾表示：“万达上市并不是为了钱的问题，主要是为了建立企业制度，更重要的是为了高管和长期跟随我的小股东有一个流动性。”

　　无论如何，正如其官网上所回应的那样，万达需要探索新的上市途径。RET睿意德高级董事王玉珂认为，鉴于万达成功的租售搭配的模式，或许可将商业地产与其他业务打包上市。

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　　>> 万达商业地产物业回报率不高，对投资者缺乏足够的吸引力。