文 《法人》特约撰稿 欧阳君山

　　由于我国房地产市场严重偏离均衡，社会贫富分化严重，即便限购限贷，真正的刚需者也仍然难以承受目前的价格。这给限购限贷政策的落地带来巨大的困难，还容易动摇政府尤其地方政府严控房地产的意志

　　一段时间以来，住房限购松绑之声渐起。最近的可能要算6月中旬，网传辽宁省会沈阳市取消住房限购，本地人和外地人都可以购买多套住房。但沈阳市政府相关部门随后回应，沈阳并没有全面取消住房限购政策。但沈阳市住建系统有官员私下承认，住房限购政策做出了调整。这不是个别现象，自2013年底以来，限购限贷政策已经出现松动，国家住建部甚至有多位人士表示，除“北上广深”之外，其他城市的限购政策可以自行调节。

　　这一方面是因为大环境，经济存在下行压力，尽管中央明确提出要适应“新常态”，但房地产业的“刺激”甚至“救市”能力仍让部分地方政府念念难忘，过去十来年房地产业的激进发展，让相当一部分地方政府对土地财政形成或轻或重的依赖，加上地方党政领导有任期制心理，饮鸩止渴也在所不惜。另一个原因就是利益集团作梗，过去十来年房地产业的激进发展，也形成了一个包括地方政府、开发商、银行、炒房客甚至也包括学者和媒体在内的利益集团，他们动辄高举“市场经济”的大旗，把任何管控都斥之为反市场，纵容房地产业自由化——实际上是在他们主导乃至控制下的定向自由化。

　　核心在市场对资源的优化配置

　　原因上说，限购限贷之所以是政府对市场的建设和维护，与保障房建设之所以是政府对市场的干预与破坏一样，核心都在于市场对资源的优化配置。

　　市场怎么实现对资源的优化配置呢？在市场上，由于供给和需求力量的相互博弈，市场价格趋向于一个均衡价格，即商品的供给量与需求量相等、商品的供给价格与需求价格相等时的价格。如市场价高于均衡价格，则出现超额供给，使市场价格趋于下降，直至均衡价格；如市场价格低于均衡价格，则出现超额需求，使市场价格趋于上升，直至均衡价格。这就是西方经济学的标准回答——均衡机制，均衡机制使市场实现对资源的优化配置。

　　标准答案的确没有错，但西方经济学在阐述均衡机制或者说均衡价格时，不幸把具体的前提疏忽了——这是人们最容易犯的毛病之一——笼统地讲供给与需求的相互博弈，笼统地讲所谓“在市场上”。实质上，市场必须是具体的市场，供给与需求的相互博弈也必须是具体的，抽象地谈论市场竞争和均衡价格，貌似天衣无缝，实则漏莫大焉。

　　不妨举个例子，手里面有个宝贝，自我认定的成本在5块钱，只要不低于5块钱，就可以卖，但当然越高越好，谁不图个多赚呢！现在面对黑压压的购买者，第一个报价，1块，不行??第五个报价，5块，嗯??第N个报价，N块钱，再看看??购买者不断，报价越来越高，不知道他们有多少人，也不知道他们有多少钱。此情此景，宝贝永远也卖不出去。如果真要成交，必须设定一个时间，比如24小时内卖出，这样能够成交，24小时内的出价最高者得之；或是圈定一个人群，比如36个人内卖出，36人中的出价最高者得之。

　　显而易见，成交必须在限定系统内进行，均衡价格是在限定系统内达致的，如系统无限开放，没有具体的前提与范畴，均衡永远也达不到。西方经济学在阐述均衡价格时，应该说隐含着限定系统的前提，但没有明确指出均衡价格有且只有在限定系统内才能达致。“言必称希腊”的我国经济学界也稀里糊涂地忽视了这一个根本不能忽视的前提——限定系统，正应了马克?吐温的话：“问题经常在于人们深以为然而不尽然的地方。”

　　只有沉淀才会带来生机

　　有人可能要问：限定系统真的构成自由市场的前提？难道均衡价格真的必须有且只有在限定系统内达致？自由的灵魂难道首先是一“限”字？事实上，均衡机制和均衡价格不只存在于商品交易之中，也存在于更广义的人际交往中。原本，跟一般的人际博弈也属于交易，也可按供给与需求来处理。下面的故事据称曾给经济学大师曼瑟?奥尔森相当的启发：

　　一群人，不务正业，专门从事抢劫，可称之为“匪”。他们先是流动抢劫，从乡村到城镇，抢一阵子就换一个地方。日子过得也有滋有味，但风险太大，随时有被受害人致残或被官府捉拿处死的危险，劫匪已失散好几个兄弟，心里也渴望能稳定下来。后来，他们在流动抢劫中发现一座高山，算得上一风水宝地，山下有大片良田和人烟，山上有洞天福地，还有一个风光旖旎的湖泊。于是匪们就此安营扎寨，白天下山抢劫，晚上山中休养，一度逍遥似神仙。但不久，劫匪发现山下的居民都搬走了，良田大片抛荒，他们面临无米下炊的窘境。匪们不得不围坐一起，共商大计，最后决定以税代抢。第二天就派人与山下居民约定，他们以后不抢了，而且要收保护费：养牛一只，月缴五角；养猪一只，月缴三角；种稻一亩，秋收后缴谷一斗??保护费绝不滥用，就是要保护居民们正常的休养生息。如有内部抢劫发生，他们负责惩办；如有外来抢劫，他们负责应对。

　　这就是“流则为寇，坐则为王”，“打一枪换一个地方”导致的是流寇行为，美德有且只有成长于稳定而长久的博弈。显而易见，如果劫匪们不思安稳，不念长远，他们就不会以税代抢，这里的税即构成一个劫匪与居民的均衡价格。唯有在限定系统内，博弈双方或者说供需两力是相互作用且良性反馈的，赋予一定的时间区域，必定达致均衡，实现资源的优化配置。稍微观察大自然就知道，凡流水冲刷之地，不仅不会有鱼，甚至连水草都不会有，只有沉淀才会带来生机。

　　让刚需者承受限购的价格是关键

　　这正是限购限贷的理论正当性，它原本自由市场的当然前提，根本就不是不得己而为的权宜之计，但由于西方经济学教条的影响及我国经济学人的迷信与迷茫，我国房地产市场的发展没有很好地从一“限”字出发，而是掉入无序竞争，结果使投机者如鱼得水，大打出手，市场严重偏离均衡，在残酷的事实面前，最后政府不得不出手，企图为市场拨乱反正。真正的自由主义者一定要明白一点：市场之所以被选择，是因为市场通过均衡机制实现资源的优化配置，而不是为所欲为，更不是胡作非为。偏离均衡和资源优化配置的所谓自由市场，都是伪自由和伪市场。自由教条主义者只取自由的形式，把自由的实质即资源优化配置抛到了九霄云外——这正是当前我国自由教条主义之昧之误之害！

　　首推限购限贷的“新国十条”旗帜鲜明提出要“坚决抵制不合理住房需求”，“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”——这无疑是正确的，算亡羊补牢。资源优化配置是全局着眼的，从全局上讲，炒房和投机性购房属于地道的浪费，明显偏离均衡，明显偏离资源的优化配置，是可忍，孰不可忍！以我国房地产市场的严重失衡形势，限购限贷只能加强，不得削弱。不只是限购和限贷，一“限”字还必须细化和深化，限期开发，限期销售；限房型，限面积；限用途，限空置，把“限”字令进行到底！

　　真正让人忧心的是，由于我国房地产市场严重偏离均衡，尤其在部分中心城市，又加之我国社会贫富分化严重，即便限购限贷，真正的刚需者也仍然难以承受目前的价格。这给限购限贷政策的落地带来巨大的困难，也容易招致房地产商、炒房者和投机性购房者的侥幸心理，同时还容易动摇政府尤其地方政府严控房地产业的意志，这应该就是住房限购限贷政策随时都可能被冲击乃至动摇的现实原因。正因为如此，要保障我国房地产业的健康发展，一是政府严控房地产业的意志绝不能有丝毫动摇，坚持反对饮鸩止渴；二是尽快对房地产市场征信并开征不动产税，坚持打击房地产投机；三是有效保证作为经济特权的银行按揭贷款唯一指向真正的刚需要者。