政府与市场博弈进入了一个新阶段，即政府意识到房价调整不可避免，为避免引爆危机，政府会尽可能延缓拐点出现时间，或者减缓房价下跌速率。

　　文 顾列铭(江苏)

　　这个春天，一股寒流正在全国各地楼市蔓延，上海、杭州、广州、常州、长春、沈阳、长沙等众多城市房价普遍下降，全国九成城市楼市成交下滑。不仅成交率，就是开盘量、地块成交量和价格都创新低，房地产股更是连连大跌。

　　这是正常的价格波动？还是楼市拐点已经到来？目前尚不得而知，但有一点是肯定的，那就是：价格高高在上的中国楼市，一遇风吹草动，就给人以高处不胜寒的感觉。

　　 楼市倒春寒

　　《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，1月，北京商品住宅成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右，成交量同比下滑49%，环比下降16%。包括京沪广深四大一线城市在内的43个主要城市，逾九成楼市成交量环比下跌，广州更出现了“量价齐跌”的态势，同比跌幅达9.7%。

　　到了2月下旬，国内楼市不断有降价声音传出——去年尚且供不应求，一夜间仿佛180度逆转——究竟是惊弓之鸟，还是熊市初临？

　　2月24日，A股市场9只个股跌停，均为二三线地产股；同一时间，6只香港上市的内地房产股也下挫7%以上。2月25日，A股市场有10只地产股跌停，保利、招商、金地等一线龙头地产股均下跌近8%。是日，九成地产股下跌，地产板块暴跌5.21%，成交额较前一交易日放大五成。

　　而令A股、港股地产板块暴跌者，源于杭州两个未上市房企的促销活动。首先降价的楼盘是德信·北海公园，2月18日，该盘宣布以15800元/平方米的价格清盘，比之前售价下降近3000元/平方米，这次降价也包括了最后推出的楼王。

　　两天后距离该盘不远的天鸿·香榭里接过了降价的旗帜，此项目在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米的价格开售。

　　2月23日万科在杭州的地产项目---北宸之光项目二期“吹风价”是1.3万元/平方米，比此前的均价下降近3000元/平方米。而且开发商同意为此前业主的住宅提升质量，包括安装太阳能热水器等附加条件。

　　如此看来，开发商的降价似乎已是势在必行。事实上，杭州的降价潮已经延伸到整个城北区域。截至2月26日，该区域除了上述三个项目，在售的5个楼盘的开发商报价，均有每平方米2000元~3000元的折让。

　　杭州的故事并非孤例。据统计，常州、宁波、天津等城市均有或明或暗地打折销售。但在一些业内人士眼中，这只是个别供求失衡城市的个别案例，不具有全国性。易居中国总裁周忻就在其实名微博上表示，这只是“房企年初先跑量求稳，以及城市供求关系”的正常反应。

　　不过，一向乐观的地产大佬王石[微博]却认为2014年楼市“非常不妙”；至于喜欢直言不讳的任志强[微博]则说“很多开发商以为2014年可能跟2013年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”

　　近期楼市的一系列表现，以及行业巨头们的各种分析预判来看，对楼市的担忧也非空穴来风。

　　房价暴跌不会马上到来，但是房价在持续上涨过程中，已经出现涨幅趋缓的现象。

　　一方面是货币政策的持续从紧；另一方面是过往几年自住型购房需求，尤其是首次置业购房需求，在很大程度上已经被市场所消化，随着供应量的增加，从目前大的宏观环境来看，房价将整体趋于稳定，局部稳中有降。

　　政府与市场博弈

　　任何商品的价格都是有波动的，房地产也不例外，但中国的房地产不是纯粹的商品，所以其价格波动受人为影响较大。

　　最直接的原因就是，房地产市场如若下行，地方政府债务危机将在瞬间爆发。这已成了当前中国经济最大的风险。

　　背景是，中国广义货币供应量从2002年初的16万亿，到2013年超过110万亿，货币供应量增长超过6倍，货币超发推高房价等资产价格，房地产市场达到了空前的繁荣景象。目前，中国全社会债务和GDP的占比约为215%，其中非金融企业债务/GDP达到了113%，而美国仅为72%。一般当企业债务/GDP超过90%时，会对社会经济产生拖累。

　　非金融企业债务中，地方政府的债务超过30万亿，中国经济正在经历艰难的转型，而现阶段投资驱动模式还在延续，主要驱动力还是房地产业。据初步统计，约有10个城市每年房地产投资达到千亿规模。

　　财政部公布的数据显示，2013年国有土地使用权出让收入41250亿元，比上年增加12732亿元，增长44．6％。在高额债务负担迫使各级地方政府将“卖地”作为还债主要选择之后，地方政府的债务偿还，已与房地产市场结为正相关的紧密关系，不少地方聚焦土地的地方债风险已超出了警戒线。

　　今年1月，京沪广深四大城市土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114%，同比上涨151.9%。房地产相关税收已经成为政府主要收入来源，再加上土地拍卖收入，与房地产有关的收入占地方政府全口径收入四成左右，房地产实际成为政府财政主要来源。

　　由于2014年地方债还债比例最高，达22%，且近四成债务靠土地收入偿还，因而维持房价稳定是政府无可奈何的选择。

　　在这种情况下，无论中央政府还是地方政府，都希望房价稳定，以维持地价稳定，从而顺利度过债务风险期。不久前国土部提出控制城市发展边界的看法，实际也有控制土地供给，进而维持地价的意图。

　　如此看，政府与市场博弈进入了一个新阶段，即政府意识到房价调整不可避免，为避免引爆危机，政府会尽可能延缓拐点出现时间，或者减缓房价下跌速率。

　　诚然，政府正急欲摆脱对房地产的捆绑和降低对其的依赖，但在客观上却难有所为。因为在工业产业结构处于艰难调整期的时刻，房地产业承载着巨大的经济运行风险，政策选择因此变得罕有的被动：一方面，出于产业动能选择的“空间局限性”，政府不得不对房地产业实施被动性保护措施。央行[微博]公布的1月新增贷款高达1.32万亿元，应被视为政府稳定房地产的积极措施。

　　更令人担心的是，银行的贷款抵押物，绝大部分是土地或者房产，如果房地产价格大幅下跌，银行面临的风险无比巨大，这也是银行股的股价反复下行的根本原因，因为股价总是提前反映其潜在的价值。

　　资金之困局

　　2月19日，中国银监会主席尚福林在《人民日报》上发表言论：银行业要加强信用风险的前瞻性管理，其中更明确要加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。

　　今年年初，涉房贷款的收紧在最先体现在个贷上。依照惯例，进入新年之后，金融机构会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间也会相应加快。而2014年，这一规律却失效了：2013年出现两次严重的流动性紧张，由此带来的资金面整体紧张的局面在进入2014年后没有丝毫改变，工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率，股份制银行则普遍上浮5%~20%。

　　成都、佛山、合肥、南京、苏州、烟台等多地的消息显示，各城市个贷情况普遍处于紧绷状态。其中，成都首套房的房贷利率都在基准利率基础上，上浮5%—10%不等；佛山、合肥、苏州等地首套房房贷利率则多上浮5%。

　　资金面偏紧的状态很可能贯穿2014全年，这几乎成了业界的共识。

　　这是因为，今年国内继续实施宽松货币政策的可能性已经非常小，这些年超发的货币已经带来一系列的负面影响，近期央行一系列的正回购，显示管理层不扩大市场货币投放的决心。这会让银行惜贷的情况加剧，也进一步抑制购房需求。

　　其实自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态中。现在银行做的保本理财产品，给投资者的回报率已经达到6.2%，而个人按揭贷款按基准利率算才6.55%，如果再加上各种成本，个人房贷可获收益已经非常低，因此在额度紧张的情况下，银行放房贷的动力不足。

　　而银行不惜高息揽储，也一步步推高房贷利率。2月下旬，8家广深两地的商业银行，首套房房贷利率已经普遍上浮到10%以上，部分银行的首套房利率更上浮至20%，这无疑进一步增加了购房者的资金成本。

　　值得一提的是，在房地产类贷款紧缩扩大背后，上市房企流动性负债居高不下的风险也日渐突出，或将成为拖累其未来业绩的隐形“杀手”。

　　统计数据表明，截至去年三季末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末(调整后)的1.703万亿元，大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。

　　其中，地产四巨头中，资产负债率最高的保利地产[微博]和万科分别高达80.20%和79.54%。

　　今年如果上半年楼市维持低迷，开发商资金回笼不畅，考虑年中会有一波信托兑付的小高峰，那么对楼市和开发商资金链的影响将会雪上加霜。

　　在经历了2013年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这本身即意味着房地产企业在今年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企的隐形“杀手”。

　　事实上，早在去年年底，中国社会科学院财经战略研究院发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2013—2014)》。报告预测，一、二线城市房价最快将在2014年第一季度短线见顶。高盛去年12月17日发布策略报告称，2014年中国房地产进入调整阶段。

　　总之，中国房地产的泡沫已是不争的事实，但这个泡沫的破裂带来的后果又是短期内难以承受的。