蚌埠人没有被裹挟到房地产热中，是蚌埠人的幸运,却也难说是蚌埠人的幸福。没有被裹挟到房地产热中的潜在一面，也正反映了蚌埠的弱势

　　□王炼利

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　　2012年全市共销售商品房总面积269.56万平方米，同比增长33.9%，我市商品房屋销售增幅位列全省第一位。”这是2013年1月底《淮河晨刊》刊登的一则新闻。“我市”，即是安徽的地级城市之一——蚌埠。

　　其实， 2012年蚌埠商品住宅销售面积的同比增长率更高达45.6%。在2012年，商品住宅销售量还能发生百分之四十五的增幅，全安徽也只有蚌埠了。同时段的省会合肥，此项增长率是4.8%，安徽全省此项的平均增长率是7%；全国的此项平均增长率只有2%。

　　不过，这与“房地产热”无关。

　　解释这个问题，只需要一句话：2012年蚌埠商品住宅销售量比上年增长45.6%，是因为蚌埠所辖三个农业县的县城商品住宅销售“大发动了”， 县城商品住宅销售占了蚌埠全市商品住宅销售的42%。

　　说得准确些，三个县的县城商品住宅销售从2010年起就“发动了”。这一年，销售量比上年增加了一倍，2011年，销售量占到蚌埠全市销售量的41%。而市区的商品住宅销售量可观也就不过是回到了2009年的水平。其实，商品房销售总面积269.56万平方米，商品住宅销售总面积243.35万平方米，抛在滔滔“房海”之中，本来是不值一提——仅仅是同期合肥商品房销售面积和商品住宅销售面积的21.7%，而早在十年前的2003年，合肥的商品住宅销售面积就达到了244万平方米。合肥2012年一年的住宅销售面积，蚌埠要历时八年才能达到（2005?2012年）。

　　于是一切归于平淡无奇。

　　全国在“发烧”，蚌埠未“发热”

　　要让蚌埠的房地产市场发热发烧，很难。

　　不是蚌埠人缺乏市场经济意识，恰恰相反，蚌埠是全中国较早走上“住房商品化”道路的城市，比全国性的“住房商品化”足足早了十八年！

　　1980年8月，蚌埠市颁发市委文件《住宅商品化试行办法》。到1985年，蚌埠市区内商品住宅平均售价是每平方米410元，营业用房每平方米600元，市郊商品住宅每平方米280元。从1980年到1985年，蚌埠共出售商品房31.17万平方米，其中住宅为26.45万平方米，出售给个人的住房面积是8645平方米。

　　蚌埠几十年一贯制地不断建造新城区和对旧城区进行改建，进入了二十一世纪后，蚌埠城区的破败住房占住宅总面积的比重并不多，蚌埠人“旧貌换新颜”的要求就没有那么迫切。2008年，蚌埠市政府制定了《蚌埠市城市住房建设规划（2008?2012》，将经适房、廉租房、拆迁安置房的建造与商品房的建造同步进行，并且规划经适房、廉租房、拆迁安置房要占新建住房总量的46%。两年后又制定《蚌埠市城市住房建设规划（2010?2008）》，廉租房、公租房、经济适用房三年建造1.57万套，拆迁安置房三年建造5.16万套。新规划将保障性安居房的建设套数比2008年大大增加，普通商品房建设套数则比2008年减少。而在实际执行中，2011年的保障性安居房竣工了1.24万套，新开工3.18万套（见《安徽统计年鉴（2012）》）。蚌埠市区有户籍户31.83万户（2012年），能为其中5%的家庭雪中送炭，能让其中16.2%的家庭拆迁后得到“安居”， 这样的规划是颗定心丸，让蚌埠人在年年看涨的房价前能定下心来。

　　所以，到目前为止，蚌埠没有发生 “房地产热”。以下五个方面，是蚌埠房地产“不热”的标志。蚌埠商品住宅投资占固定资产投资比重多年来低于全国和全省的平均水平；蚌埠的住宅销售量保持了平稳增长；住宅销竣比处在良好状态，销售面积、竣工面积和新开工面积的关系达到了“和谐”；住宅成交价远低于全国平均水平的城市难以“炒热”房地产市场；蚌埠商品住宅销售单价的涨落难以按房地产商的意志“我行我素”。

　　需防“商业地产热”

　　以往的城市改造往往将改造方案放在沙盘里，让权力层来选择，体现的是领导意志

　　蚌埠的“住宅地产”未热，但需要防“商业地产热”。

　　如前所言，蚌埠在1949年时的建成区面积只有4.7平方公里，如今的建成区面积是109平方公里。这109平方公里上的住宅都是1949年后建成的，即使现在要改造的“棚户区”，也都不早建于1949年前。

　　因此，蚌埠防“房地产热”，就是需防让民房为商业用房不恰当让路的过度拆迁。预防为了提升蚌埠城市地位将闹市区一股脑儿造大型商业建筑群。

　　义乌蚌埠国际商贸城已经开张。位于淮河北岸空旷偏远的地区。拆掉二马路的小商品市场，在蚌埠繁华源头的风水宝地打造出高峻巍峨的现代商务区，应该是政府规划。

　　这种规划和思路，全国城市到处可见。蚌埠到现在才做，已经慢了好几拍。这说明蚌埠在学样。可惜学的不是好榜样。

　　 以往的城市改造往往将改造方案放在沙盘里，让权力层来选择，改造后的城市面貌体现的是个别权力中人的审美情趣、审美理念和领导意志。让市场配置资源，城市改造就不能这么搞，就要让权力层的意志向柴米油盐小人物的生存发展需要转移。当初二马路小商品市场的建设虽然体现了当时领导的意志，但是这个意志与民心民意吻合。蚌埠市民以用钱投票的方式表达了他们对小商品市场的喜欢，南来北往的个体商贩云集在此，与蚌埠人共同打造了二马路二十多年的欣欣向荣。

　　如今，二马路上老百姓自己经营出来的繁荣马上要彻底不复存在了。二马路将集体搬迁到新建的义乌国际商贸城。面对交通不便地段偏僻人气缺乏等现实问题，政府给予在一定时间段内免摊位费的优惠。然而，缺乏人流人气是市场的问题，市场问题不可能以政府补贴钱的办法来解决。既然政府不能拉人过来消费，义乌国际商贸城何时能再现二马路的热闹就是未知数。

　　事实上，真正的市场和繁荣的城市从来都是底层社会人们自己筑出来的，与政府没有关系。中国的千年古镇从来没有因为王朝更替而废掉。而蚌埠能形成“市面”直至成为安徽市第一个建制市，一百年前两万名在此建造淮河大桥的民工立下首功。他们在两年造桥中的一切凡人需求，是蚌埠建“市”过程中的开张买卖。造桥的民工为蚌埠的开张做了第一笔买卖，是他们让蚌埠有了“市面”，才有日后蚌埠的日进斗金。

　　城市的存在是为了给市民提供生活方便就业方便，于是，无数小市民建造了城市；因此，如何将城市的发展更有利于居住更有利于就业，市民应该有更多的发言权。而中国社会真正发展到了“市场在配置资源中有决定性的作用”，政府主导的大动迁也就不可能发生了。

　　与义乌国际商贸城缺乏人气缺乏人流相反，蚌埠的万达广场前景可以乐观。

　　2011年，万达来到了蚌埠。是万达看好蚌埠？不！万达只是看好如今已经叫“万达广场”的这个地块。如果没有这块让万达中意的地段，万达不会进驻蚌埠。

　　是什么让万达中意？三个字：聚人气。

　　为万达“聚人气”打前站的，是光彩大市场。与万达广场面对面的光彩大市场，占地面积1780亩，建筑面积150万平方米 ，2003年建成营业后，已经积攒了整十年的人气。万达恰恰捡了这个便宜——积攒人气是最费时费力的，义乌国际商贸城开头之难就难在这里。万达广场的周围虽然也早已经建设了一些中高档楼盘，但缺乏能汇集开合人流的集中又上档次的商业建筑群。万达是在光彩大市场已经积攒了人气的基础上，来引领人气。到时，万达会吸引周围的楼盘、光彩大市场、汽车南站、张公山老住宅区的人流以及市政府的公务员群体，万达让各种消费层次的人群在万达广场及附近流动起来，用人群流带动钱币流。

　　万达以前不来，与蚌埠市民收入不高无关。如今来了，也并不嫌蚌埠市民钱少。因为商品房从来不是为穷人建的，万达也不例外。万达只是对人气感兴趣。万达明白，“人气”，归根结底是“穷人”带来的，所以万达不拒绝“穷人”，所以万达的一流商厦特意要与下里巴人云集的光彩大市场面对面。

　　不成功的“广场设计”和其他商业规划，关键是设计者规划者不明白人气是“穷人”带来的道理，总是刻意要与“穷人”拉开距离。于是就聚不了人气。

　　万达广场也是商业房地产，但万达进驻蚌埠之举不是在为蚌埠的商业房地产热助阵。它为自己助阵。

　　蚌埠私企从业人员平均工资比蚌埠非私企从业人员平均工资低26%已是事实，并且还要低

　　房地产“不热”，幸运，但难说幸福！

　　蚌埠人没有被裹挟到房地产热中，是蚌埠人的幸运。却也难说是蚌埠人的幸福。没有被裹挟到房地产热中的潜在一面，也正反映了蚌埠的弱势。

　　弱势首先体现在蚌埠人的“收入低”上。2012年城镇企业职工平均工资与农民人均纯收入数据显示，蚌埠城镇非私营企业的平均工资比全国少20%，比安徽少16%。

　　如果蚌埠非私营工业企业的工资标准能达到安徽省平均水平，2012年蚌埠非私营工业企业的工资总额可以增加9.34亿元。这相当于蚌埠市2012年度地方财政收入中的全部增值税、或相当于营业税的一半，也相当于2012年蚌埠市餐饮收入总计的22%。不是要“启动消费”吗？如果蚌埠的工业工资标准赶上安徽工业工资的水平，其增加部分就足够带动消费。

　　安徽省的城镇私营企业平均工资不但少于安徽省城镇非私营企业平均工资38%，比蚌埠城镇非私营企业的平均工资也要少26%。蚌埠城镇私营企业的平均工资还未予公布，估计不可能高于安徽省城镇私营企业的平均水平，也就是说，蚌埠私企从业人员平均工资比蚌埠非私企从业人员平均工资低26%已是事实，并且还要低。而在蚌埠私企的“打工者”有6.23万人，占了蚌埠城镇就业者的11.3%。

　　城镇非私营企业从业人员属于“单位就业人员”，他们是中国最有保障的一族。城镇非私营企业从业人员和城镇私营企业从业人员占了蚌埠城镇就业人员总数的54%。余下的或从事个体工商业，或从事其他不稳定职业。

　　2012年，蚌埠城镇居民人均可支配收入20629元，低于全国水平16%，低于安徽省水平2%，在安徽第十六个地级市中排名第8位。

　　2012年制定的《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》决定，2012年新定的物业管理收费标准维持在2005年水平，即每平方米从0.2元到0.75元不等，但准许有20%的浮动。原因是要“充分考虑业主承受能力和我市实际” ，2012年，蚌埠市区限额以上批发零售贸易业的商品销售总额是204亿元，占安徽地级市市区商品销售总额的3.5%，蚌埠的市区人口93.1万，占安徽地级市市区人口的4.8%。比一比六十年前也很繁华的芜湖市，芜湖市2012年的商品销售总额占全省10.2%，市区人口占全省地级市人口的6.4%。与芜湖市民购买力相比，蚌埠的差距很大。

　　好在蚌埠人可以不用在“住房商品化”一条路上吊死。2012年，蚌埠市区的住宅销售额约61亿元（这些住宅中相当部分还并不是蚌埠市区居民购买的），蚌埠市区的商品销售总额是204亿元、社会消费品零售总额是235亿元，如此一对比，蚌埠市民真是万幸——他们在购买商品购买服务上的花费可以远远超过购买商品房的花费。

　　其实，如果政府再实际些，改善居民住房条件也不一定需要成片拆迁。居民接受拆迁也是需要成本的。

　　蚌埠的弱势之二，不知今日蚌埠以何见长。蚌埠人不知今日蚌埠以何见长，这对蚌埠的发展很不利。它使得这块土地上的居民对这座城市缺乏认同感，自豪感也就无以产生。

　　昔日的“商埠”蚌埠，今天面临“不工不商”的尴尬。

　　商埠最重要的功能是流通，商业流通以交通发达为前提，如今再加上网络通畅和快速。昔日蚌埠是皖北唯一的铁路枢纽，是铁路水路公路交汇之地，当然也是皖北大地物资流通的首选贸易场所。但随着京九铁路通车，“唯一的铁路枢纽”地位失去；随着市区码头的废弃，水路集散功能丧失；公路客货运虽自上世纪二十年代初就开始经营，如今却风光不在。单说公路里程，与蚌埠毗邻的地级市发展速度都超过了蚌埠。从2004年到2011年，滁州、淮北的公路里程增加了1.6倍，宿州、亳州、淮南增加了一倍或一倍多，唯有蚌埠，只增加了33%。

　　蚌埠的铁路运输优势曾经无可取代，但到2012年，蚌埠的铁路货运量仅占安徽全省铁路货运量的1.1%（安徽1.23亿吨，蚌埠136万吨），公路货运量占安徽全省的6.5%（安徽25.95亿吨，蚌埠1.7亿吨）。

　　二马路小商品市场在后计划经济时代曾给蚌埠人带来了与昔日“商埠”似曾相识的些许记忆，随着小商品市场的北迁，“商埠”与蚌埠也将彻底告别。

　　若说蚌埠是工业城市，遇到的第一尴尬是这个工业城市的第一主业是什么？蚌埠工业的第一主业是烟草加工业，卷烟产量占安徽的四分之一，行业工业增加值年年列在全市工业增加值之首。可是，这不能做广告。

　　玻璃制造业是蚌埠的强项，到2008年为止，安徽的平板玻璃产品连续多年百分之百地由蚌埠提供。随着国家对平板玻璃的整顿、限产、需发放生产线准入证，蚌埠的平板玻璃制造已经极大地缺乏竞争力，到了2012年年末，蚌埠产的平板玻璃产量只占到全省的0.45%。

　　水泥制造也是蚌埠的拳头产品，但与平板玻璃一样，主要是供应房地产业。眼见全国的“房地产热”逐渐降温，水泥和水泥制成品行业恐怕难免“夕阳”。

　　蚌埠的橡胶轮胎外胎制造在2010年到2012年间大起大落。2011年曾增产1.92倍，增加的产量是4037.6万条，比2011年居全国第六位的直辖市天津产量还要多，2012年则减产89.3%，减少的产量是5486万条，几乎等于2012年居全国第四位的广东省全省的轮胎外胎生产量。查资料，整个中国轮胎制造行业这几年没有见过这样的大起大落。是企业决策失误？是盲目投产又盲目减产？还是其他原因？不得而知。

　　蚌埠是有名牌工业产品的。不过蚌埠似乎还不习惯“包装”。“包装”不等同欺骗，市场经济需要名实相符的包装。

　　倒还是蚌埠的农业，还能留下若干遐想余地。

　　蚌埠农民的人均纯收入已经超过了安徽省平均水平。比全国的人均水平仅相差3%。一个家庭如果承包二十亩地，一年下来有二、三万元的收入，农民对此很满足，因为这比到城里打工要赚得多。蚌埠农民买商品住宅的势头，看样子也会赶上城区。

　　除了花生、梨和蔬菜，蚌埠农村能提供的农产品的份额并不大，基本够城市自给。蚌埠有名的是花生，花生产量占全省41%。蚌埠花生产于固镇，质优，但同蚌埠的优质工业品一样，也是没有被“包装”。于是，固镇农民恼怒于其他省份的花生卖低价，认为这影响了固镇花生的销路。其实同类产品完全可以不同价，质优的产品特别是地域性强不能在异地复制的质优产品，更有理由卖高价。这才体现出市场经济由市场来配置资源的特点。2001年，广东增城一株四百多年的荔枝树挂的荔枝，卖出了5.5万元的高价，第二年，这株荔枝树挂的荔枝有20多人来竞价拍卖，其中有颗荔枝以55.5万元成交。所以，围绕固镇花生可做的文章远远没有做足！

　　看来，需要为蚌埠有特点特色工农业产品、饮食业产品有计划地做些实在的“包装”，不仅为了“卖”，更是为了让蚌埠人去感受“认同”两字，由“认同”再产生自豪！

　　蚌埠的弱势之三，缺乏对蚌埠文化的认识，缺乏对本地文明的传承意识。如果说蚌埠人对“商埠”蚌埠还算有点印象，对“文化蚌埠”的认识就全然欠缺。

　　从上世纪二十年代开始，蚌埠的“城市化”已经与大城市同步，要不怎么叫“小上海”？这让在此谋生的蚌埠人活得有情趣。琴棋书画，蚌埠人都在把玩，精致的亭台楼阁花园，不逊苏州扬州杭州。京剧名角纷纷来蚌埠大剧院献艺的同时，底层社会人力车夫码头工人也能在棚户区欣赏江淮家乡戏。华昌街虽然以旅馆多娼妓被诟病，但也是华昌街的旅馆老板首先拒绝娼妓进旅店，开了风气之先。蚌埠特别值得一提的是在上世纪四十年代，不长的二马路云集了商务印书馆、中华书局、开明书局等中国最著名的图书出版机构11家。这应该是蚌埠最值得自豪的记忆。

　　今天，当步入蚌埠最大的书店淮河路图书城，会发现买不到一张蚌埠地图。据介绍，蚌埠地图已经多年没有印刷。可是早在1915年，那时的蚌埠街区才两、三平方公里，第一张蚌埠地图《蚌埠街图》已经诞生。如今的蚌埠，城市面积601平方公里，全部土地面积5920平方公里，“蚌埠地图”要附在《安徽省地图》边上才得以露出那么一小块地方！

　　蚌埠没有“被房地产”，蚌埠人民幸运。总结没有“被房地产”的各种原因，是为了蚌埠人民的幸福！

　　（作者为独立撰稿人）