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禹晋永房地产知识匮乏:连容积率都不懂

http://www.sina.com.cn  2010年08月02日 08:41  《财经》杂志微博

  但据凯爱置业工商资料,2004年的对外投资为零。纳斯达克(微博)官网的上市公司名单里,更没有“KI WORLD NETWORK CORP”这家公司。

  美国内华达州州务卿Ross Miller个人官网资料显示,该公司于2004年1月11日注册于该州雷诺市,注册资本为50万美元,董事长、董事长秘书、出纳均为禹晋永,在禹声称“被出售”前半年的2005年3月,即已被注销。

  “借名”黄光裕

  早在2004年中,黄光裕借壳上市成为内地首富之后,禹晋永谋得机会与其会面。其间自称“留美经历”“双博士学位”“1000多万平方米项目经验”以及“十几家国外基金支撑”,这些言辞打动了新晋首富,一位北京国美(微博)置业有限公司(下称国美置业)离职高管告诉《财经》记者,“黄光裕听了半截,拍板说,你要什么条件?”

  当年12月,国美置业注册成立,禹晋永出任总经理,待遇为年薪40万元、净利润4%的提成外加每年50 万元的费用报销额度。彼时黄光裕初尝资本杠杆甜头,热衷于将实业与资本联动,他曾对房地产业务部下称,“我做房地产还要投钱的话,还要你们有什么用?”为避免专业人士陷入传统思维的窠臼,黄刻意聘用专业背景不明显的高管。

  公司成立初期,禹晋永“资产权益化、权益资本化”的“资本地产”理论曾一度让同事感到炫目,但不久,其便显露出对房地产基本业务知识的匮乏。“连容积率都不懂,拿下地后,七天就要开工,五个月交楼。他不知道,拿地后不算规划设计,光前期报批就得至少半年。”上述国美置业离职高管回忆,被质疑后,禹晋永回应说“你们就是目光短浅”。

  这期间很大一部分时间禹晋永用来接受媒体采访,“地产界的资本玩家”“中国资本地产理论原创者”“知本家”等头衔纷至沓来。

  禹晋永的主要任务是找地,“看得多,谈成的少。”这位高管回忆,“像很多地产商一样,黄光裕当时见地就拿,拿到后拖着不付全款,只交少量土地出让金。反正政府对开发商囤地打击也不严,何况他跟相关部门的关系也很好。”

  2005年4月,国美置业以4100万元保证金、8.05亿元拍得北京市丰台区西南四环地块,用于开发“国美商都”项目。禹晋永延续了在梁山、凯爱网的“高科技”包装路径,力主将项目包装成“世界电子电器高科技体验中心”。

  但其所谓的“高科技”概念并未得到认真讨论,在此过程中起到主导作用的,是另一位以顾问身份与会,号称某“中国地产营销教父”的嫡传弟子。“我们当时给丰台项目的定价是14000元/平方米,但此人提出每平方米要卖3万元,而且1平方米都不卖,要作价100多个亿装入上市公司,再翻四五十倍卖给股民。”这个思路得到黄光裕的认同。但这个号称投资38亿元的项目,定位几经调整,一直未完成销售,沉淀了国美不少资金。

  不过上述高管认为,责任并不能由禹晋永一人承担,“在资本地产理论上,他俩可谓相互影响,何况禹晋永的权力其实很有限,拍板都是黄光裕做的。”

  2005年8月前后,有员工举报禹晋永存在安插亲友、业务能力低下等问题,随后9月间,禹晋永被黄光裕以“泄露公司发展计划”之名辞退。

  天津再试水

  “国美置地”的失落收场,并不妨碍禹晋永携“黄光裕地产搭档”之名再战江湖。

  赋闲近一年之后,2006年7月,禹晋永在香港成立中国世代投资控股集团有限公司(下称中国世代),号称注册资本10亿元、背后有13家海外基金支持。但该公司真实的注册资本仅1万港元,大股东史维学出资8500港元,禹晋永出资1500港元。

  两年后,禹晋永另成立中国世代投资集团有限公司,仅两字之别,注册资本也是1万港元,其中禹晋永出资8500港元,赵红卫、禹爱丽、禹晋川各出资500港元。

  离开国美后,不再限于在媒体上对自我形象进行包装,禹晋永更热衷于寻机与各级政府官员合影,其中不乏前全国人大副委员长、前建设部部长、重庆湖北两省市主要领导等。高调悬挂于其个人网站,这为他在地方接洽项目陡增“形象分”。

  2005年起,他开始与天津市静海县接触,并初步达成开发约4000亩的世代新城项目。2008年1月,此地块在天津市土地交易中心挂牌交易,起拍价为6.68亿元,竞买保证金为3亿元。项目要求建设投资15亿元的酒店、投资7亿元的国际会展中心和投资4亿元的高档写字楼。

  但禹晋永所在的公司并没按时交纳保证金并摘牌,最终该项目地块流拍。此后,静海县政府发布通知废止与禹晋永签署的合作框架性协议,双方在2008年8月前后正式“分手”。

  曾参与该项目谈判的静海县政府人士对《财经》记者称,禹晋永想通过“空手套白狼”的方式获得土地开发权,最终项目流产,给静海县带来了巨大的经济损失。

  在该地块挂牌前,静海县政府承诺2008年1月30日前全部完成拆迁。为此该县政府于2007年年底下发通知,要求在2008年位于该地块的砖瓦厂停产、儿童乐园拆迁,配合项目正常开工。最后,国有背景的砖瓦厂1000多名职工全部被买断工龄,平均补偿为7万余元。

  当地知情人士估算,静海县在这个项目上直接损失至少超过1亿元,且都由政府埋单。

  重庆“乌有楼”

  天津试水同期,2008年间,禹晋永高调宣布投资440亿元在重庆大渡口区建胜镇做整体开发,其中核心区是号称385米高的七星级酒店。如今,这里的农田山坡间楼宇参差不齐,仍是一片城郊结合部景象。

  之前2006年6月,大渡口区将钓鱼嘴半岛列入开发计划,先后有多地投资商表达投资意愿。一年后,该项目为禹晋永获知,2007年8月他主动拜访了区政府领导,意图将钓鱼嘴半岛分东西两岸分别开发。其中,他最属意的是土地一级开发权。

  当年11月,禹晋永向大渡口区提出规划设计方案,大致是以两栋建筑面积25万平方米的超七星级酒店为核心的国际化中央休闲商务区(CRBD)。

  CRBD曾被作为开发首选方案。“但这个项目的前期投资在100亿元以上。”该区政府工作人员说,禹晋永当时称,100亿元的资金并不算大,中国世代成立一年多来,参与、控制开发的项目有16个,自己开发和联合开发项目有1300万平方米。

  2008年7月,禹晋永与大渡口区区长签订《钓鱼嘴半岛项目开发意向协议》。不过大渡口区分管宣传的人士当时却发现,他们力主推出的“CRBD”,被禹晋永主动约集的媒体报道成“超七星酒店”,这让他们压力很大,“实际上这时候规划方案并未最终敲定。”

  该人士解释,意向协议的前提是禹晋永必须先与重庆地产集团达成协议,在重庆大渡口区注册公司,先投入至少10亿元资金。直到现在,禹晋永在当地并未注册公司,遑论投资。

  “他这样先入为主的发布消息,让外界误以为他们已经得到了开发权。”这位区政府人士说,当时重庆方面并不同意中国世代在没有真金白银投入的情况下拥有土地一级开发权。而没有一级开发权,禹晋永显然不能通过银行渠道取得资金。

  2009年3月底,禹晋永最后一次与重庆方面协谈此项目,此后再无下文。

  “房地产本身并不具有产业特征,只能算个行当,而开发商只能算是集合商。因为土地是租来的,向国家付土地出让金;房子是建筑公司做的;设计是由设计公司来做的。将别人的东西集合起来,仅此而已。”禹晋永曾向媒体分析。

  利用项目用地获得银行授信,再通过销售回款实现滚动开发,为房地产开发惯用手段。禹晋永试图以空壳公司组合银行资金与政府批文等资源坐享暴利,亦为诸多地产商人“成功史”的前半段。

  上述前国美置业高管感叹,禹晋永的十年“地产史”,恰与中国房地产市场的成长对应。在这个由土地与资本构成的产业中,依靠“空手道”于银行、地方政府之间辗转腾挪的,远非禹晋永一人。

  而还有更多拥有海外背景、高学历头衔或挂靠名校的单位身份,且现今仍活跃于业界的地产达人的发迹路径,不过是禹晋永的升级版。“不同的是,他们成功后,都低调下来了。”

  本刊记者李微敖、实习生陈宁、唐文竹、Max Stevenson对本文亦有贡献

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