主持人：今天咱们场下，刚才我们也介绍过了，有很多来自房地产界的，比如说房地产开发商也好，或者是对房地产现在这个领域非常关心、非常热心的朋友，你们有一些什么样的观点今天想和我们场上嘉宾交流或者沟通的。现在这个时间属于你们。好吗？好，这位先生。

　　观众：现在大家都谈救市，中央救市和地方救市他的初衷不一样，就是出发点是不一样的。那么中央可能更多的是考虑经济全局的问题，那么地方政府，其实他的主要救市，说是救经济不如说是救自己，因为可能有些地方政府比开发商还要着急，因为他的土地出让金下降，税收下降很严重。所以这个初衷是不一样的。但是归结到一点，其实大家都是想救市救的是什么，就是救的成交量，就是这个成交量能不能回来？这是大家最关心的一个问题。那么有一种观点就认为说这个房价和成交量是有一个关联的，就是说你房价降到位，那么成交量自然救回来了，这是一种观点，很多人持这种观点。当然相反观点就认为这个房价是不能将的，跟任总的观点比较相似，就是说你房价降到一个什么程度会对经济产生影响？所以这两个观点其实是一个针锋相对的观点。我想问一下在座的几位嘉宾，就是说他们是怎么看待这个房价和成交量的关系。

　　主持人：好，非常谢谢。

　　任志强：刚才他说了一个问题很对的，就是说大家都觉得房价跌到一定程度，交易量会上升。但同时还有另外一个问题。大家也可能认为政策降到一定程度的时候，交易量会上升。因为大家都预期在减了三次息以后，可能还会继续减息。如果继续减息的话，我是不是购房成本就大大降低了呢？这个利息要比这个房价降10%可高得多得多呀。比如说按100万算的话，高一个点的息的话，可能要多付18万块钱，相当于接近于20%的房价。所以利息要连续降低的话就大不一样。英国一下降了150个点的息，但是如果我们每次只按0.27降息的话，降十次才降2.7个百分点，那大家要等到什么时候呀？也许这种等待要远远比房价下跌更为严重，所以从地方的情况来看，不一定是房价下跌的问题。也可能更多的是考虑政策下跌的问题，就是你政策性一次到位，可能对经济的拉动，或者说对消费的拉动更为重要。这个差别是很大的。一个最大的误解就是房地产对金融产业的贡献是最大的，不要以为对拉动钢铁、拉动水泥是贡献最大的，这个认识是错的。你们可以算算，单一行业里头，哪个金融行业比房地产行业投入的资金更多？和房地产相关的产业都算上的话，可能50%的银行利润来自于房地产。否则一个美国的次级贷怎么能引起所有的金融危机？恰恰是因为房地产对金融产业的贡献力最大，所以他首先引起的不是钢铁破产，不是煤炭破产，不是焦炭破产，不是其他行业的破产，而是金融产业的破产。但我们国家常常突出的是，好像房地产仅仅是拉动了钢铁、拉动了水泥，这是一个严重的错误，

　　主持人：好，谢谢任总。

　　聂梅生：关于交易量和房价的之间的关系的问题，我想是这样：当这个价格降得是压缩开发商的可压缩的利润的这部分，这个时候是两边都能承受的，这也是合理的。比如说去年你房价那么高，你不管是地价高，怎么高，反正开发商去年的利润最高，那么这部分利润呢就移到了今年，这时候有降价的空间。第一轮压缩的是开发商的利润。或者我们挤掉一些虚高，或者叫做挤掉一些泡沫。那么现在老百姓，为什么我一再说，我说这个行业你不能否认他是有民怨的行业，他就觉得你赚了很多。就是你不能去否认这些事情。当压缩这个空间的时候，我认为是可以的、合理的压缩。

　　第二轮降价，实际上降的是什么呢？那就是说开发商他现在利润已经在合理情况之下了，再降，他可能就没有利润了，甚至于就是成负的了，但他还愿意降，他为什么呢？他为了保生存，他要把现金流回来，回来以后他就能渡过现在这个看不清楚的这么一个阶段，所以他还是可以，我们叫他断臂求生也好，那么这段空间压缩的时候，那就是说老百姓就是购房者要看清楚，他这个企业还能不能生存下去？比如说像咱们比较大的企业，像万科这类降价，他是整个让他企业能够平稳地过去。那么这个空间的话，实际上他是资产和债务之间的平衡。这是第二个，我觉得仍然不太危险。即使是断臂求生，他能生。

　　第三个降价，千万要注意了。那就是说他准确最后逃跑了，实际上咱们就是叫做撮堆卖了。那个时候，现在很多购房者都非常非常精明，卖得这么便宜，他是不是要跑？因为现在卖的都是期房呀，注意，卖的不是装修好的现房你能住，你现在买的房子是两年以后，交房期在两年以后，这两年他还有钱嘛，到最后，这种房子成烂尾了，你现在买了他的楼，变成最后你去跟银行去打官司了，他就不存在了。这种降价千万要小心，千万千万要小心，如果大家都买这种房子，那正好把大家都套进去。

　　龙永图：因为我比较理想的一种境界是什么呢？救市政府建一部分廉租房，那个确实是租金比较低的，但是也可以收购一部分商品房，把它变成一般性的租房，这样的话因为现在一些房子的话，它的位置也不错，你看一些白领或者一些人，他们办公也比较方便，商店也很多，配套也很好，这个时候的话如果是能够把这部分房子，政府把它买下来，然后的话变成租房。我想的话可能是一个解决当前房屋供应紧张的一个问题。但是我不知道专家们有什么看法？能不能，比如说这个人租了三年以后、五年以后，他可以买？有这么一种政策？

　　主持人：聂会长，刚才像龙先生他说的这个政策，您觉得可行吗？

　　任志强：我们几年以前就提过这种政策。

　　聂梅生：我们觉得可行，而且一定会出来这种政策。

　　任志强：比如我们曾经提过，像英国在二战初期的时候，其中有一种，就是房子你只买三分之一，然后70%交租金，过多少年之内，比如说15年之内你陆陆续续把70%交掉，然后变成你自己的房产。它有过这种先例。我们也提过这种提案。但是我们没有这种金融条件，而税收又很高的时候，他就没有办法去大量地建可租赁的房屋，因此现在我们夹心层只能说你让我租房，我到哪儿去租？租一个私人购买的第二套住房，租金很高，我又承受不起。所以我觉得更重要的是要建立一批这样的租赁住房。这也是几年以前我们提出的一个政策。

　　主持人：好，谢谢任总。

　　主持人：最后我手上有一副图，让大家先跟我一起来看一下。有这么一副图是一个三角关系，他是政府、房地产商和消费者这么一个关系，看起来很简单，其实他们牵扯了太多的利益群体。我想请三位在这里给我们勾勒一下，以这三方为主体的一个稳定健康的房地产市场，他应该是什么样子的？我们该朝什么方向去努力？三位？

　　任志强：我觉得这个主导肯定是政府决定的，因为政府决定了经济政策，因此在我们整个计划经济向市场经济转化过程当中，政府应该非常明确地说清楚，我的责任是什么，市场的责任是什么，市场的权利是什么。市场竞争的条件是什么？这时候我们才能说到有发展商。发展商只是个代名词，所以他是被动的，在我们什么时候变成不被动呢？1995年的时候我们出台了房地产管理法，那个时候才明确了一定以一个赢利为目的的企业去从事房地产开发工作，叫做开发商。同时他又规定了你不得在没有出让的土地上去盖房子挣钱，也就是说盖廉租房不是你的事，盖经济适用住房也不是你发展商的事，现在发展商如果说我盖了经济适用住房赚钱不合法。那么他只能说我变成替政府代建，那么这部分实际上是政府责任，我是一个代建商，而不是开发商。

　　那什么是消费者呢？而消费者实际上在政府的政策下被分化了。分化成什么？那么他在不同消费群体的时候，对应于他的应该是住房政策，就是住房政策规定你是在哪一个层次。我们全国现在为止，真正符合廉租房标准，我们查了一下，经过2005年的1%人口抽样调查，不到5%，不要让社会或者媒体把民众误解了，认为我们大部分人应该住廉租房，没有。这个比例并不高，但更多的是夹心层人是往里头挤，你是一头挤到廉租房去，还是一头挤到商品房去，这时候就出现矛盾了。所以我们要解决更多的是夹心层。所以各地要根据地方政府来决定你所处于哪一个消费层次，然后再决定你采取什么方式。

　　主持人：好，谢谢您。任总说政府是起最主导的作用，我不知道聂会长您是怎么看待这三个关系的？

　　聂梅生：我认为当前肯定是政府起主导作用，那么现在政府已经释放出来一个非常积极的一个信号，那就是说从原来两房一紧，从从紧的货币政策变成了十几年来提的积极的货币政策，这是一个大的改变。然后财政又提出来宽松，这种情况之下，政策应该怎么样呢？赶紧松绑，不要犹豫。第二，这个松绑要一步到位，不要温水煮青蛙。咱们老是温水煮青蛙，去年就是0.25，0.25，准备金也是这么调， 0.5、0.5地调。调到最后，这个青蛙会有一种抗体，它不敏感了。真的，你老是一点一点地加，最后大家就扛着，反正温水煮那个温度还没有把我煮开，我还死不了。所以现在老百姓也是不敏感，开发商也不敏感，你老这样不行。我看前一段前副行长吴晓灵有一个建议，她认为开发商降价应该一步到位，那我觉得政府出台这个也应该一步到位，你该降多少息就降多少息，该降多少准备金，就降多少准备金。这样大家就没得等了。

　　第二个呢就是说开发商应该干什么？我认为开发商应该积极配合，这个积极配合当中可能老百姓最希望的就是你降价，如果你的利润有这个空间，那么在这个情况之下不要再死守那个高利润，死守熬过去，未必明年的房价就会像你预期这样。所以这个情况之下呢，我觉得资金链紧张的不破产，少破产，这是对这个行业最大的贡献。

　　消费者是怎么样呢？我觉得当前情况之下，非常清楚，消费者应该合理定位，首先你量入为出，你是属于现在非常清晰的这几个区间，你到底是哪个区间的？然后呢这是第一。第二呢，我倒是劝要从长期波动考虑。按道理来说2010年是很麻烦的，现在的土地都不买了，然后现有的土地又不开发了，那么这个供应急剧地减少，老百姓又不买房子，已经在那儿持币待购很长时间，再加上明年，那么到时候会不会有一个井喷？所以你很难预计2010年的房价是多少，所以不要太计较当期的房价我是多了一万还是少了一万。从长期的波动来看，该买，该出手的时候，现在我认为是自助性需求最好的时间就是现在。为什么呢？开发商它不可能涨价了，无非是降多少的问题。这是第一。

　　第二呢，他送这个，送那个，质量开始上升。

　　第三个，你可选择的余地空前的多。所以我认为现在是自助性需求的好时光，并不是投资的好时光。

　　龙永图：我觉得在这当中，你们这个三角关系，我想再加上一角，这个也是我一直在想坚持的一个观点，就是房地产租赁行业，我觉得要大力发展这个房地产租赁行业，即便是政府建了很多的廉租房，也不能说政府是来租房的，成天管物业，一定要下面成立一些以盈利为目的的租赁管理公司。我觉得一定要改变全国的老百姓老是在考虑买房的问题，消费者我认为他不是一个买房者，他是租房者和买房者这样两个群体，然后再加一个房地产租赁行业，这个创造很多就业机会，又把我们整个房地产这个市场搞活了，现在因为租房为什么形成不了一个好的租房市场，主要是租二手房，二手房都是私人的，他可以和你今天租了，明天给你收了，这个房子漏了他也不管，很多管理都跟不上。如果真是有非常专业的房屋租赁公司，这样子的话我就觉得我们这个租赁市场就开了，这样就像退一步海阔天空，原来我天天想着买房子的问题，突然我想到我可以租房了，一下海阔天空，这样子的话我就觉得我们整个房地产这个行业就健康了，就活了。

　　主持人：好，谢谢。那么非常感谢几位今天带给我们精彩的内容，也感谢现场观众朋友们的热情参与。我们这期节目到这里就要结束了，“观天下风云，与永图论道”，我们下周同一时间再见！