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论道：《房地产的冬天》对话实录
主持人：“观天下风云，与永图论道”，大家好！这里是贵州卫视高端对话节目《论道》，我是李崑。首先欢迎我们《论道》节目的嘉宾主持、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图先生，龙先生，您好。
今天来到我们节目做客的两位特邀嘉宾呢，一位是全国工商联房地产商会会长聂梅生女士；那另一位呢是我们《论道》的老朋友，华远集团总裁任志强先生，欢迎两位的到来。
主持人：其实房地产其实一直是大家所关注的一个热点话题，尤其是最近关于房价还有房市都是社会上所关注的人会越来越多，那一方面全国许多城市房价都在下降，交易量在萎缩，但另一方面政府最近出台的一系列救市政策效果好像并不是很明显，市场上许多观望的人反而是越来越多，那么政府的救市政策到底救的是谁？另外像房价还会不会继续下降？房地产市场下一步可能会发生什么样的变化？等等有很多的问题，今天就在我们节目当中讨论。也希望通过今天的这个节目能给我们大家带来一个满意的答复。我们第一个问题先问聂会长，我们知道，据说在中央出台救市政策之前，你们就曾经向国务院连续递交过两份政策建议，呼吁政府要救市，通过这个信息我们是不是可以看到房地产这个行业现在是不是真的出现了到了一个非常时期？那么这个房地产现在出现一个什么样的状况？政府才需要出手呢？
聂梅生：当时是基于二季度的形势，在那个时候已经出现了持币观望，部分地区有价无市，交易量下降，开发商资金链紧张，这样一个趋势已经出现了。那么在这个时候我们就这么几个问题向中央和有关部门提出来一个政策建议，它主要内容现在看起来大部分都被采纳了，第二个就是当时出现了90平方米以下的这部分的户型空置率上升，这是一个非常不好的信号，就是说在大家持币观望的时候，首先被空置的恰恰是政府前两年倡导的90平方米的房子出现空置，这么低迷的市场情况之下，那么新政是呼之欲出，那么就出什么，怎么出，重点出哪些方面，在这样一个情况之下，我们把这个意见整理了交上去，那么这个建议上去没有多久，大概也就是一两个礼拜，那么新政就全部出来了。
主持人：那么任总，您觉得实际情况有没有像刚才咱们聂会长所说的那么严重，或者说比这还要严重？
任志强：我们认为实际市场情况已经很严重了，从投资来说，投资的下降幅度是非常大的。应该说三季度特别到10月份，已经出现了一个像瀑布一样的下降速度。这个下降速度从房地产来说，它预示着今后两年的投资增长会急剧下降。国务院的号召之下，去年的投资是高速增长的，开工面积也是高速增长的。到今年的上半年为止，我们已经达到了24亿平方米的开工总量，已经超历史记录了。但是在供给增长的同时，我们的消费却出现了高速下降，这两个是不对称的，一边在涨，一边在降，这个形势已经应该说是很危险的形势了，如果两个都在涨，可能会平衡，两个都在降，也问题不大，但是一个涨一个降，那么后续的资金断裂问题、烂尾楼问题、金融风险问题都会出现。这是其中之一。
其中之二，央行始终在坚持从紧的货币政策，但是从房地产角度来看，我们认为通货膨胀的危险已经不存在了，尤其我们认为紧缩货币政策应该随着投资的高速下降进行扭转，我们感到很遗憾的就是这些政策如果在亚洲金融风暴真正爆发之前出台的话，或者说在我们当时提出这些建议的时候出台的话，今天的形势会比现在好得多得多。
主持人：下药下晚了是吧？
任志强：假定把这个适当的提前到几个月之前的话，也许形势和今天完全不同。
龙永图：那么就几个月的时间，如果稍微出台晚一点，我觉得总体不是太好(音)，那么现在对整个房地产市场如果出台晚了几个月，就会发生根本性的这样一个影响。
任志强：这个事情就是这样，如果你启动速度很慢的时候，可能用一个很小的力量就把它拉住，但是如果下滑的速度已经像瀑布一样，下滑得很快的时候，你用同样的力量是拉不住这个下滑速度的，所以我们现在出台的相关政策，应该说还不足以让市场平稳，下滑还在继续，我们看到10月份我们已经变成了环比负增长，房价已经环比负增长，负增长是2.5%。
聂梅生：1.6%。
任志强：噢，1.6%。环比负增长。
主持人：您再给我们解释一下这个环比负增长，因为很多朋友可能听不太懂这个。
任志强：这个情况是不一样的，同比也出现下降。同比是什么概念？同比是拿今年10月份的数字和去年10月份的数字相比，环比是什么概念？环比就是拿1月份和12月份相比，2月份和1月份相比，那么这是个现实的房价差距关系，所以我们更重视看的是环比，而不是同比。
龙永图：环比这个房价下降，不就是政府、老百姓都希望看到的事情吗？你觉得这是好事情还是坏事情？
任志强：也许是政府和老百姓想看到的事情，但是实际上可能产生的问题不仅仅在这儿。从房价下降来说，可能有几种不同的情况，一种情况我们过去有个历史故事叫“秦琼卖马”，秦琼卖的马呢还是黄彪马(音)，还是日行千里，但是因为他自己出现了困境，也就是资产持有人出现了困境，不得不让这个好马也卖了个坏价钱。所以我们将来有两种情况，一种情况是市场的供求关系而造成的下降，这是相对合理的，另外一种情况是秦琼卖马的情况，就是资产持有人他出现了现金流的困境，所以不得不大幅度地把产品降价，卖出去以后先活过今天，所以在市场上有两种情况，但是我们不能普遍地认为秦琼卖马的标准就是变成了一个市场的标准，这是我们现有存在的最大问题，
龙永图：那么现在这两种降价，你认为哪种降价是主流的？
任志强：我认为秦琼的情况占主流。我们不认为房价应该是全国普遍下降的情况，如果仅仅拿全部高房价这个城市里面的下降幅度已经很大很大，但是全国平均下来却不是这样。聂会长刚才说的我们不能把它平均化、一刀切，就在于我们中国地域太大了，全国的发展形势差别太大，但是如果变成一个普遍的意识，认为全国所有的房价都应该继续降低，就造成了民众的一种误解。所以低房价地区也出现了1：3.8的房价收入比的情况下，还认为房价应该继续下跌，那么未来这个城市怎么办？因为我们的土地出让金大部分收益是在政府变成城市公共建设和公共开支的主要来源，那么大部分的地铁、城市公共交通、水暖电气热是靠这个土地收益来进行建设的，没有这个做基础，地方政府是很难拿出更多的钱去解决公共利益问题的，假定取消了这部分，仅仅靠财政税收，大部分地方政府是做不到的。
龙永图：我对中国目前这个房地产市场我还是坚持我的一些看法，就是说你政府对房价你不要直接干预，房价它是个市场供求关系的结果，那么政府你就好好地把廉租房、经济适用房搞好，这个是你政府的责任，我觉得这次新政，特别是最近出台的新政，我认为最重要的一点就是政府开始认认真真地出手来搞廉租房建设，就是要花大量的资金来建廉租房，我想这样的话一定要对我们的商品房的这样一个市场价格产生重大的影响，不然的话让很多的老百姓、全国所有的老百姓都在等待降价，这就形成了一个全国性的等待降价的一种局面，那对我们整个房地产市场的发展就会有很大的问题了。
主持人：任总，刚才您说到了地方，我想问一下龙先生，那么现在地方也出台了一系列的救市政策，像中央政府也是出台了这种调控政策，但是这个市场上，像刚才任总也说过的，反而观望的人更多了，是不是说这个救市政策它不是很到位？
龙永图：我觉得对救市这个字，我觉得不是太同意，因为救市是在金融危机当中美国政府采取了一系列的措施，特别是投入大量的资金，来救那些破产或者即将破产的金融机构，这也是美国政府不得已而为之的，多年以来从来没有采取过的措施，那么这个字现在用得太多了，中国的房价也不像美国的股市或者它的股票跌得一塌糊涂，中国的房价在大多数城市我认为还是处在一种中间偏高的这样一种地步，所以这个时候的话出台这些政策并不是救这个房地产商，或者说要挽救这样一个市场，我觉得这不是很准确。所以刚才聂会长我注意，她是讲的新政，就是出台一些政策。现在的话我就是不知道聂会长，你们能不能够有一个比较专业的一个班子，或者组织一帮专家，至少是评估，比如说长沙，你现在这个价格降到比较正常的位置。那么另外一个城市，比如成都或者说北京，还有多大的降价空间？这个事情可能是个很复杂的事情。
任志强：其实我们在2003年开始就组织了这样一个民营机构来做这样的事情，但很遗憾的是我们报告常常没有人信。我们大概用两个指标来做，一个是国际上通用的指标叫做“房价收入比”，这个房价收入比在很多媒体上都出现过，每个人好像都在用房价收入比算，但是其中有一个最根本的错误，就是房价收入比在国际上都用的是三个中位数：
第一个中位数是人均收入的中位数；
第二个是用房价的中位数，房价中位数里就包括所有可以进行交易的住房，因为在美国，二手房交易市场占一手房的八倍，第三个中位数是城市住房的户均面积数，那么这三个中位数合成了以后，才变成真正的房价收入比。但我们现在很多城市里都要用平均一手房的房价或者平均工资，然后再加上100平米的面积算出一个中位数。