主持人：这个差别在哪儿呢？

　　任志强：这样的话就变成了差距很大，可能差了十倍，所以这个差距会非常非常大。第二个依据我们用的是叫可支付性指数，这也是国际上常用的一个概念，我们的中部和西部地区可支付性指数大部分都超过140，而东部地区、沿海地区反而在100以下。这个地区说明它的房价和收入比之间是存在差异的。而中西部地区大部分是可支付性指数是很高的，如果都按照国际惯例相比的话，我们中国到目前的房价并没有显得很高。但是很多人不信，他认为他实际看到的是我很高的房价，我曾经看到一个人在网上说的，说我月收入有2千块钱，因为你们房地产商太黑，所以我买不起房子。他在北京如果说月收入2千块钱，我认为你连买地都买不起。你这种人没有能力去米房子，你怎么能去买房子呢？

　　主持人：任总，贡献度低的人也得住房呀

　　任志强：租房。

　　主持人：租房。

　　任志强：买房的概念是我要拥有一个私有财产。这个概念是很大的差别。租房子就是这个财产权利不是你的，但是你能解决居住问题。在国际上更多保护的适度的居住权利，那美国的私有化率只有68%，他是世界上最发达的资本主义国家，在欧洲更低，欧洲普遍的住房私有化率只有40%多到50%多。

　　龙永图：我以前也讲过这个观点，并不是说每个人都一定要买一个汽车，甚至要买一个宝马车，你可以坐公共汽车嘛，你可以打的嘛，你可以坐地铁嘛，但是的话现在在住房的问题上，每个人都想买个车一样，这样就搞得我们的住房这个价格非常不正常。

　　聂梅生：早就在说，引导住房合理消费，这个合理消费里面就是。

　　任志强：“国八条”“国六条”都有这句话。

　　聂梅生：对，这句话的意思就是根据不同的收入有不同的政策去引导他，那就是说你是落在哪个收入阶层里面？那么那部分的政策就适合于你，你比如说你明明落到了月收入两千这个档次，这个基本上是在连经济适用房你都买不起，基本上是在廉租范围。你就不要认为，经济适用房以上的商品房市场，暂时和你无关，也许你以后你会成长起来，你再去考虑那个。

　　如果你像在北京，我一家的收入在4万以下，那就是两个两千，这么一个双职工，那么差不多，4万3吧，那么落到经济适用房，你可以买，但这个产权呢是不完全产权，等到几年以后，你还得再付钱，然后这个房子是你的。你家庭收入在8万的这个情况之下，那就是说两个人的个人的工资都在3、4千了，两口子，那你落到双限房，你还不在完全商品房。换句话说在北京这个情况下，家庭收入在十万以上，才在商品房这个区间。

　　但是这个是需要引导的，那么现在释放出来的，尤其是从媒体上释放出来的，这个是混的，我买不起房子，不说你的收入在多少。实际上开发商主要是商品房这块，他针对的购买的客户就是那样一个收入。从政府来讲不断地把低端夯实，你只有把低端夯实了，廉租房、经济适用房夯实了以后，商品房的购买群体他才能够确定，否则全都像房改以后有段时间，把经济适用房作为商品房的一种，搞得好多开奔驰车的人去买经济适用房，这就错了。那现在就是应该分开。分开以后这个声音就比较对称了，就合适了。

　　龙永图：聂会长，我有一个问题，就是最近政府决定要大规模地搞保障性住房，每年3千亿，9千亿。过去的话，我认为各级政府在搞保障性住房方面，最多是做点样子，没有实质性的投入。但这次是来真格的，那么这9千亿搞下去，你觉得对于全国的房地产市场，特别是房地产的价格，包括商品房的价格会产生什么重大的影响？这个是很多人在观望的事情。

　　聂梅生：是的。

　　任志强：我觉得是个灾难。我们从1998年23号文件出台的时候就呼吁和提出，要建立社会保障体系。但是我们欠了十年的债。到2007年政府才出台24号文件，开始说要大力建设廉租房。那么这个时机是很重要的，他错就错在我们2007年是政府第一次在连续四年或者五年的宏观调控之后，提出了要增加供给。从2003到2006年基本上是打压供给，防止过热，压缩投资，2007年既然你提出了增加供给，好，供给上来，可是2007年下半年这个供给的新增土地，当年新增了27%的土地供应量，还没有变成房子的时候，你又急于打房价，你又限制消费，造成了今天的情况。已经没有那么多人买房子了，这么多存量可能会出现烂尾楼的时候，你再增加供给，可能从24亿的供给变成30个亿的供给，那么谁去消化它？这样的话，就没有办法消化。

　　龙永图：问题是，因为你现在的存量实际上是个有行无市的这样一个房价。

　　任志强：对呀。那你是不是让它烂尾呀？你是不是让它都变成银行的损失呀？那么我们是不是换一种方法，比如说长沙，您刚刚去过。买经济适用住房的话我用现金补贴你8万块钱，变成你买商品房。然后是用贴税的方式、减税的方式去让大家仍然用原来不增加支出的方式去买完全产权房，不更好吗？全世界都在使用同一种方法，唯独我们没有实行。那么你再增加存量的时候，最后结果就是两头都会出现空置，空置增加，空置增加不管损失是谁的，是不是国家的损失？

　　龙永图：意思就是要盘活存量，不能要增加新的。

　　任志强：当然了，最后不管造成什么损失，都是海南这种情况。我们已经看到开发商可能跑了，卷款跑了，不道德的开发商就会出现这种情况。

　　聂梅生：我说一下我的看法。现在这个问题是说到点子上了，就是当前最急需统一思想，落实政策的就是这个问题，就是这件事。但是这个出来以后，我个人认为在今后的三年绝对是考验中央政府主管部门、考虑考验地方政府、考验开发商、考验银行的智慧和执政能力，就在这个问题上。怎么讲？你不能忽略这么一个背景，这次十条产生的背景是什么？是全球性的经济衰退，中国为什么出这十条呢？实际上就是保增长，投资拉动，这是第一强信号。所以这个问题上那么就开始算帐了。我9千个亿，然后我一年是3千个亿，我3千个亿又能拉动3千个亿。然后我能造就多少就业机会？等等等等这笔帐就是这么算的，因为你否则用什么办法去使整个的经济振兴，保八保九？明年的GDP？这是一个。

　　第二件事情呢，我个人认为，刚才任总也讲了，在长期，1998年房改以后，我们的保障型住房是缺失的，并不是我们夯得很实。

　　任志强：欠了十年的帐。

　　聂梅生：欠帐的，欠帐你总要还呀。要还的话，这次在这么一个背景之下，国家拿钱动员地方，这不是挺好的吗？把这块夯实，从长远来讲。所以廉租房这块，是没有任何争议的，而且这次还不光是城里面的低保，应保尽保。他扩大到牧区、扩大到棚户区改造，扩大到矿区，这个就是等于把廉租房原来是应保尽保这块，低保给它扩大了，把廉租房的盘子扩大了，当然可以解决民生问题，解决原来没法保的问题，这个一定是非常正确的。问题在哪儿呢？刚才任总说了好多，在经济适用房这块。这次你们注意到没有，他是用了，从国十条出台的时候，没有用经济适用房，用的安居，保障型安居。

　　任志强：换了个名词。

　　聂梅生：所以这个里面就有变。这个不一样。

　　主持人：这种不一样吗？你们给我解释解释。

　　聂梅生：他把保障型住房变成安居型，安居工程这件事我是经历过的，安居工程曾经被并入过经济适用房，现在又摘出来了，我觉得这个安居的概念隐含了一个什么呢？地方政府可以有权做适当的处理，所以这个里面把他变成一种安居型的保障，这块我觉得大家不用特别着急，可以等到今年、明年、后年，他三年嘛，再说，这块如果说是像原来那样做，未必老百姓就买你这个这么大面积的，未必卖帐，我跟你说，他可能一看我没有产权，地段又不利于就业，那我还不如去租房子，租完了，过一段时间我有钱了我去买商品房。这个群体是非常宽泛的，而且是变动的一个群体，这确实是考验执政能力。为什么我说地方政府其实是非常聪明的，那么你看他第二次，温总理在过了两天、三天的讲话当中就开始释放出来一些信号了，就是重新说房地产是重要的支柱产业。这就平息了原来业界的吵了一两年，从支柱产业里面撤出，而且我特别注意今年人大确实房地产没有放到支柱产业里，没提房地产是支柱产业，别说重要了，这是第一个。

　　第二个你注意他在关于保障型安居当中，有一个投资、收购、建设。其中有一个收购。什么叫收购？重庆是第一个，薄西来在那儿，第一个救市就是收购，拿出300亿就买，然后大连等等的。就是说你现在。

　　任志强：不需要建设。

　　聂梅生：对呀，你现在。

　　任志强：拿着钱去直接买，买完了以后直接分配。

　　聂梅生：没错，因为你现在商品房。

　　龙永图：关键是用什么价格去买。

　　聂梅生：商品房这边不是在空置吗，或者有一些在降价吗？降价降到一定程度，开发商他不是降价的问题，他是破产的问题，这个现在是，我认为为什么考验开发商？开发商现在一看出台了这么多的保障型的住宅，有的很紧张，有的很高兴。

　　主持人：任总是高兴，还是属于紧张？

　　聂梅生：他没事，我跟你说，他那个公司没事。

　　任志强：好的企业都不会为这个发愁。

　　聂梅生：对。有的挺高兴，说这下好了，别闹腾你们买不起房，你本来就不该买我的房。这个最危险的这个区间是投资下降的这个区间，我没有钱再投资了，我买了地，我不投资了。

　　龙永图：这个才叫救市。

　　聂梅生：对，这就对了。

　　龙永图：我赞成政府出来收购。

　　聂梅生：对，收购。最最糟糕的就是开发商那边你爱怎么死怎么死，你爱怎么空怎么空，爱怎么烂尾怎么烂尾，我这边稀里哗啦地重新圈地，重新盖房，又盖了一大堆房子。

　　任志强：这就变成了一个很麻烦的事情了。

　　聂梅生：这就是最最糟糕的一个结果。

　　龙永图：我非常赞成聂会长讲的，实际上这个9千亿，并不是说9千亿都拿来建房，这个概念非常清楚。

　　任志强：对，我提出的就是把它有一部分变成税收减免了。

　　龙永图：相当一部分的话，一样，变成税收减免，还有一部分就是收购现有的存量。把这个存量盘活嘛，这是非常重要的。而且的话，这个现有住房，它的位置都会比较好，都比我们新建的住房要好一点。

　　任志强：你也可以节约土地资源。

　　龙永图：所以现在有一个问题就是，你在从开发商那儿购房的时候，怎么样避免腐败。

　　聂梅生：现在不是有一个组嘛，来专门跟踪这个4万亿的使用。

　　龙永图：所以这个9千亿里面，聂会长你估计拿出多少个比例来购买比较合适？

　　聂梅生：实际上我看最近传媒和中央台做的一些节目，并不是政府从财政上面拿9千个亿，因为这是不太可能的。我们财政收入现在也在急剧地下降，掉得很低，财政拿不出来多少，他实际上财政还是一种四两拨千斤的这种做法。这个里面实际上是隐含着钱从哪儿来？按照原来的说法。

　　任志强：土地收益的一部分。

　　聂梅生：土地收益。土地收益现在大幅下挫呀，开发商不买地呀，土地出让金没有呀，这部分就很少，然后地方财政，然后公积金。

　　任志强：公积金收益。

　　聂梅生：公积金收益。那么当然还有一些其他方面的支持。那么这么一个盘子来算的话呢，可能最后，我估计会成国债，国债会出来。如果不发国债是没有办法解决这4万亿，所以这个事情为什么我说绝对考验执政的智慧和能力的，就是在低保这个问题上。我觉得但是我很有信心，就是说明年以后一定会见分晓的。