CEO学：中国房地产业需要大思维

　　中国楼市深层危机，是在众多利益集团追逐短期利益的作用下，住房需求膨胀超越了国力

　　文/王育琨 职业经理人

　　新年伊始，中国房地产业向何处去成为媒体关注的焦点。在中国楼市将在2006年末彻 底崩溃与房地产将加快发展的明显对立的预言泡沫之中，两个地产商的宣言耐人寻味。上海绿地集团董事长张良玉去年底在住交会上宣称，2006年绿地集团的销售额将突破250亿元；在同一个会上潘石屹则宣称，从2006年以后不再碰住宅而转做商业地产。一个继续看好大片住宅开发，一个则要转行做风险更大的商业地产，两个名人的一左一右发人深思。“物有本末，事有始终”。处于转型的房地产业，需要有一种思维，避开喧闹，登上高山，俯瞰中国房地产的真实面目。只有真实的东西，才能接近产业的核心，因此也就最有价值。

　　回归本原：住房商品的基本属性

　　凡存在都是合理的。在义愤填膺之余，我们还须发现悖理现象的合理性。这样或许有助于真切地把握中国楼市的情势。住房商品的特殊规定性，是一个恰当的出发点。

　　住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。这里要区分“住房资产”与“住房服务”这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素生产出来的固定资产；住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的，是满足人们居住需求的“住房消费品”市场，跟住房资产相对应的是实现财富增值的“住房投资品”市场。住房投资品市场，又可细分为两种类型，一种是自主住房投资品的买卖(市场经济国家通常占60%)，另一种是出租住房投资品的买卖(通常占40%)。住房服务既可以从自己所有的住房资产中购买，也可以从租赁房投资者那里购买。满足城市居民的基本住房消费需求，是一个社会和政府的基本职责。世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国，政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋，以解决居民最基本的住房消费问题。而住房投资品，则是一种为使财富增值的投资行为，当在市场规则的作用下，收益风险由投资者自己承担。

　　在当下的语境里，这两类市场常常被混淆。因此，政府行为也常常发生不该有的跳跃：一会儿完全摆脱提供最基本住房消费的责任，把市民的最基本住房需求的满足都完全推上了市场，从提供最基本的住房消费责任中引退；一会儿却又在本来是以市场化的住房投资品市场上，要打上“居者有其屋”、“住房消费年”之类似是而非的标签，为把经济问题政治化和把政治问题经济化留下了口子。

　　被人们忽视的真正危机：住房需求膨胀超越国力

　　与一般的认识相反，我看中国楼市深层危机，不是楼市价格的高低，甚至也不是楼市价格的分享机制，而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下，住房需求膨胀超越了国力。

　　作为基本居住的消费需求，属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平动态高度相关的变量，并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准，人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住

房价格与家庭年收入比，从中国奇高的比例(12～14)与国际上的(3～6)对比中，得出中国楼市严重泡沫化的结论；有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比，突出了中国楼市的泡沫；有人则简单对比上海、东京、台湾、香港等三小时经济圈城市的楼市价格，得出中国楼市极具投资价值的判断；有人则抓住中国人多地少的现实，坚持价格还有更高上升空间的判断。

　　在生产要素已经全球化配置的今天，固定地把中国房价与历史上发达国家(或地区)收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平，因为由住房资产派生的住房消费价格，直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去，你的产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种观察中国楼市的大视野。

　　住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP 都超过3.4万美元，而香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米。中国人均GDP刚超过1000美元，而城镇居民住房面积则达到了25平方米，上海也超过了20平方米。2004年，大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4，香港的1/6，东京的1/8。如果这个分析成立，那么结论是显然的：中国楼市价格还不够高！在今天的市场化条件下，能够限制住房需求膨胀的直接手段就是价格。此外，推进节能型住房设计标准以及借助贷款利率、贷款比例、增值税、所得税等经济杠杆，也不失为有效的选择。关键是政府要有所作为。

　　当然总体面积标准有片面性，因为还只有面积指标没有品质指标。香港与东京的房子合用，冷水热水都能达标，住起来比较适宜，而很少中国的房子在这方面过关。许多香港与东京的房子，开间都小而且低矮，属于节能型的设计。而中国城市住房却是越建开间越大、楼层越高，属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析，中国每创造1美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍，是美国的4.3倍、法国的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9%和日本的11.5%。面对这些令人警醒的指标，不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美国地球政策研究所所长莱斯特·布朗说，中国能源过度消耗的经济增长将是世界性的灾难，“中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽”。是的，我们该问，中国耗能型的住房建设的气数是否将尽？

　　超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为，靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失，耗能型生活方式的确立，这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜，做庄者是受“任期利益”左右的城市官员，他们无暇顾及长远。

　　一个最为明显的例子是印度FDI的快速增长而且质素明显高于中国。据国际上最近的一项针对跨国公司高管的调查显示，有45%的投资者对印度比去年更加乐观，看好印度的占42%，看好中国的占17%。进入印度海外投资中有39%可能流向信息科技产业，而中国的这一比例仅为5%。相应地，进入中国的海外投资中48%可能流向制造业，而印度的这一比例仅为3%。从微笑曲线来看，FDI的中国处于价值链的下端，而印度却明显处于价值链的上端。

　　显然，中国楼市的真正危机，不是疯长的价格，不是泡沫，不是开发商的暴利，甚至也不是失地农民和拆迁户的无奈与悲愤，而是住房需求膨胀以及耗能型的住房建设。超越社会必要劳动时间的住房需求，虽然构成现时经济增长的引擎，却对中国的长远发展构成巨大威胁，将蚕食中国公司的长久竞争力。当中国的竞争力丧失，中国人还有什么机会？找错支点的中国楼市，不可避免地要在尴尬的楼市政策的左右摇摆中，使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒悟！

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