宜信财富张鹏：在基金管理人中寻找大白马和其互补者

　　在新加坡进行宜信财富团队从0到1的建设，两年多时间里把地产母基金规模做到15亿美元，与黑石、KKR、凯雷、铁狮门等全球顶级地产私募机构达成合作伙伴关系，张鹏年轻干练，言语间透着东北人特有的幽默感，却已是为宜信财富立下汗马功劳的大将。

　　张鹏现任宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人，在此之前，他有过两份工作，经历简单而专注。2004年大学毕业后，他在一家美资地产PE工作十年，奔波于上海、香港两地，做中国地产项目的直投。2013年因为想看看外面的世界，张鹏来到新加坡加入另外一家美资地产PE，对亚太新兴房地产市场进行投资。

　　一年多以后，张鹏在机缘巧合的情况下接触到宜信财富，并在北京跟宜信CEO唐宁面谈后，决定加入宜信财富。于是，张鹏开始在新加坡组建宜信财富的当地团队，并于2015年4月发行首只宜信财富全球房地产投资母基金。

　　目前，宜信财富全球房地产母基金与全球排名前10中的8家、前30中的16家顶级地产基金深度合作，帮助客户实现母基金、单一基金、稀缺跟投项目的地产投资三步走；

　　自2015年初开始发行第一支房地产母基金以来，宜信财富陆续推出地产机会型系列，和核心收益型系列等多支母基金，是国内唯一（首创）、超大体量、顶级配置的美元母基金系列。

　　在国内地产股权基金发展尚处于早期阶段之时，宜信财富携手国内顶级合作伙伴，发行多项目基金，行业引领、超前，未来将适时推出人民币地产母基金系列。

　　从基金管理人到母基金合伙人，张鹏如何筛选GP团队，又是如何拿下与铁狮门、黑石等机构合作的？张鹏曾在接受媒体采访时一一解答。

　　地产投资告别简单粗暴时代

　　（一）宜信财富的全球房地产投资母基金业务为何选择在新加坡落地，这里有怎样的区位优势？

　　张鹏：宜信财富国际化的第一步是2013年从内地到香港，第二步很自然地就从香港来到了新加坡。因为香港和新加坡都是公认的亚太金融中心，新加坡近75%的人口是华人，华人社会有天然的亲近感和文化认同感。

　　在基金管理行业，其实新加坡比香港更具优势。因为新加坡有更健全的基金管理法律和监管体系，有世界范围都很低的税收体系，而且人才储备丰富。所以如果你要开展全球基金投资业务，新加坡更有优势。如果你要开展中国投资业务，在中国会更有优势。

　　（二）关于全球房地产投资，以及怎样看待其中存在的中国地产投资机会？

　　张鹏：我们主要看美国、欧洲和亚太地区的投资机会。在亚太地区，日本、香港、新加坡、澳大利亚都是很好的投资市场，但不同市场有不同的机会点。

　　对于中国的房地产市场，我们是长期看好的，并且非常愿意投资。因为中国的经济发展和城市化进程长期向好，做长期投资的机构不可能忽视中国市场，但中国房地产在现在的大基数上，已不太可能保持原有的增长速度，过去只涨不跌、怎么投怎么赚的时代也过去了。

　　我们认为，目前中国一二线城市的自用型住宅，一线城市核心地区的办公楼是可以投资的。物流地产、养老地产、旅游地产等细分类别，也存在不错的机会。但中国市场存在一定的政策和调控风险，市场化水平并未达到全球的标准化程度。

　　（三）目前地产母基金的回报率如何？

　　张鹏：房地产投资大体可分为核心型和机会型两种，核心型投资主要针对核心城市、核心地段的高品质物业，机会型投资主要针对办公、商业、物流、公寓、养老地产等类别。

　　房地产私募股权投资的回报率是有国际惯例的，通常长期机会型投资是追求20%IRR的回报，核心型投资是追求10%左右IRR的回报。我们基本上向这个标准靠拢，当然也希望合作伙伴能带来更多的超额回报。

　　拿下铁狮门：靠合作基础和信任关系

　　（一）地产母基金成立两年多的时间里，已经与铁狮门、黑石等顶级基金管理机构达成合作。这些合作是如何谈下来的？

　　张鹏：以铁狮门为例来说，今年3月铁狮门和宜信财富在中国进行了战略签约，双方的目标是今后三年要合作100亿等值人民币的项目。我们跟铁狮门的合作，是宜信财富在地产领域寻求全球合作伙伴的经典案例。

　　铁狮门是国际排名第六的地产私募股权管理机构，它不愁钱和资源。它在中国的机构合作伙伴也很多，包括中国人寿、中国平安等。但在财富管理行业，宜信财富是铁狮门的第一合作人。

　　双方能达成战略合作，一是因为过去两三年积累了合作经验，双方分享共同的投资理念，愿意用正确形式做正确的事。在2015年宜信财富与铁狮门合作了上海前滩项目，宜信财富作为项目基金股东，铁狮门作为管理人，双方进行了2.2亿元人民币的合作。2016年宜信财富与铁狮门又合作了上海江湾项目，合作规模达7亿元人民币。从2016年开始，宜信财富还与铁狮门进行了全球房地产投资合作，参与到铁狮门美国、欧洲的基金和项目中。

　　第二，双方的信任关系非常关键。铁狮门信任我们对投资人的筛选、判断，我们也信任铁狮门投管项目的能力。这种信任不仅体现在投资，在投后项目管理过程中也十分重要。房地产投资是中长期投资，项目不可能永远一帆风顺。在出现问题需要解决时，更体现了信任的重要性。

　　这种信任关系更是自上而下，从CEO到管理团队。我在2005年就因工作结识了陈志超（现铁狮门中国区首席投资官），双方那时有过共事做项目的经历，信任关系有长期积累的过程。

　　（二）地产母基金如何筛选基金管理人？

　　张鹏：地产投资团队既要会分析全球政治经济大事，指引投资思路。同时具体到每个项目上，又需要有非常微观的投资判断。比如法国巴黎香榭丽舍大街的购物中心，街道的两边由于阳光照射程度的不同，租金价格就会不一样。

　　我们在选择基金管理人时，对团队全球化的要求非常高。因为我们的母基金要在全球范围进行投资，地产投资又有诸多复杂的特性。选择在全球有布局的最顶尖私募机构，是我们要做的第一点。第二，在选完“大白马”之后，我们也会选择其它符合我们判断的基金管理人，与“大白马”形成互补。我们更倾向于选择在发展周期中处于正确阶段，有足够工作经验和非常好价值观的团队。

　　（三）你认为基金管理人应该如何在全球化和本地化之间权衡，本地权限有多少是合适的？

　　张鹏：做房地产投资必须本土化，本地团队主要做的事情是寻找项目、观察市场，项目成交以后管理项目、退出项目。房地产项目不是放在那自己就会升值的，需要有人去管理。

　　但不管是黑石还是铁狮门，项目成交的决策中心还是在总部，因为总部能够保证全球投资决策标准的一致性。在项目被批准之后，本地团队在项目管理、退出，一定额度的资金支出上是有自由度和灵活性的。

　　11月24日，张鹏将来到首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”，与来自全球顶级投资机构20余名行业重量级大咖共同论道全球房地产投资。此次“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”是宜信财富在房地产这一资产类别顶级国际化能力、强大投资能力、一站式综合服务能力的集中展现。宜信财富作为全球房地产投资专家，将携手全球顶级合作伙伴，引领未来房地产投资新格局下的新打法，更多内容，敬请期待！

　　注：本文改编自《21世纪经济报道》申俊涵

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