新浪财经讯 “亚布力中国企业家论坛第十五届年会”于2015年2月28日-3月2日在黑龙江亚布力召开。万通控股董事长冯仑出席并演讲。

　　对于日益被唱衰的“楼市”声音，冯仑极不赞成，“并非说少女代表的就是黄金时代，比嫩那没法比，比的应是作不作为，青春期去坐台了不叫黄金时代”。冯仑强调称，房地产始终处于黄金时期，“长个子时代结束了，长脑子时代开始了。不给脸拉皮了，长智慧了”。

　　对于“开发商常被吐槽房价高、活儿糙”的观点，冯仑更是无奈喊冤，“同样做理想城市，日本土地建造成本约占15%，中国却超50%；财务成本日本1%，中国10%；日本土地永久产权，啥时候盖房都行，中国土地两年不开发就收回还罚钱，导致开发商行为短期化，房子质量差”。

　　以下为完整实录：

　　冯仑：我不赞成这个提法，黄金或白金。这是什么意思呢，你说少女是黄金时代，柴静就不算黄金时代，过了青春期也算黄金时代，更老的秦怡90岁了，你说她不是黄金时代，关键是看你作为不作为，你不作为青春期就“坐台”了，也不叫黄金时代，所以要有作为。划分有片面性，单纯为销售类房地产，而且是以住宅为产品的销售类房地产是这么划分。作为行业来说始终是黄金时代，就是你要作为。另外在不同生命周期做不同的事情。

　　住宅从总量上来说全国的确饱和，转入到转折的时期。像过去快速开发销售的时期结束了。但是又开启了新时代，青春期结束了，长个结束了，剩下是长脑子时代，择业时代，恋爱时代，要娃的时代都开始，虽然孩子有可能长瘤子，但是也是一个时代。如果你只停留在长个时代，没有根本情况改变，那对你个人来说黄金时代结束了，但是对于有作为的企业来说黄金时代刚开始。目前来说，GDP过了8000亿万美金之后，实际上住宅的黄金时代，快速销售的黄金时代过了。但是物业全面发展的时代开始了，全面时代包括商用，包括特殊物业，包括过去不注意医疗健康、渡假、教育、体育、养老等，全面物业发展时代开始了。再往上走，到2.5万美金以后，商业化金融时代更加开始。开发类房地产PE是5-7倍，商用不动产，以资产管理和营运为核心的不动产服务，是服务不是开发，以服务带动开发的资产管理类的房地产是15-20倍。基于经营管理服务业态金融化的房地产，也就是不动产金融，这部分PE给的是20-30倍。雷军[微博]讲的互联网和房地产结合创造新的服务形式和业态，资本市场上估值30倍起算，美国有一家公司做了5年，就是做房屋出租，做了5年市值超过了万科。所以都是黄金时代。

　　从行业来说，我们要了解行业的全生命周期，要了解每个阶段在哪有所作为，在哪应该放弃什么。40岁的女人你比嫩没法比，你要比智慧，担当，要比能说话，比会跑。你不会改变，你50、60岁还比嫩，老怀疑青春不在，日子怎么过，天天去拉皮，日子真没法过。皮可以老，心可以嫩。这是我对整个行业的看法。

　　住宅领域我认为现在比较焦灼，现在需求方面拉动因素也有，抑制因素也有，所以比较难判断，包括房屋登记、遗产税等等各种税的问题，这些税是抑制购买的积极性，但是现在又降息，人口流动慢慢放宽，这些有利于促进房价上涨，或者是卖方的需求。所以我认为是焦灼状态。有三个指标很容易判断。

　　一、经济发展水平。如果经济发展水平人均GDP过了8000万美金要小心。二、二手房交易量越来越大，超过一手房，变成一比一之后，每天市场卖两套房，一套新房一套旧房。三、人口增量。机械性的人口增量，不能光等生孩子，机械性的人口增量没有时要特别小心，这是对于住宅的部分。

　　其他的部分就不仔细说了，过去一年地产商最多的一件事就是变脸，说法全改了，词全改了，万科以前是做全球最大的住宅公司，现在是做城市发展配套服务商。万达[微博]以前说是商业不动产，现在是文化、体育，大家都变脸了。变脸的是有为的公司，都像柴静一样，不比嫩了，比智慧，比担当，比创新能力，房地产和其他业态都是在进入全面的转型、升级、创新。我大体上是这样的判断。   

　　阎志：我不是做住宅，我是做批发市场和物流设施，五洲的也坐在这里，我们是同行，也是在香港上市。

　　谈地产还是回到标题以及你的问题，无论什么时代，面对怎样的变化，怎样应对，房地产核心是做好房子。雷军刚才讲了，无论用什么样的互联网思维，如果能做到极致的房子，它一定是有需求的。刚需肯定是客观存在，改善性需求肯定是非常大，随着收入提高，生活质量的提高，这是肯定的。房地产公司来说任何时代都要把房子做好，把服务做好。

　　第二个想法，现在时代是需求多元的，房地产市场不在只是买住宅，对住宅的形式，以及对商铺、旅游地产、养老地产需求很多元，同时带来产品多元，同时也带来回报多元，现在买房子不仅仅是二手房转卖挣钱，可能也有新的形式。新的信托、新的回报，无论什么样的时代，这是基本的。

　　回答主持人的两个问题，一个是2015年的政策环境，我觉得政策环境会向好。因为刚才说了，如果各地政府再不抓的话，对财政还有很大的压力。无论是经济环境要求，还是各地财政要求，还是产业带动的要求，政策会向好，会进入降息的周期，限购、限贷会慢慢放松。

　　第二个问题，2015年的趋势。我是消费者，也做了一点点房地产。作为消费者来讲趋势会是平稳的，降息或者是给一点政策信息就回来这个不现实，最重要的一点是投资渠道多了，而且投资的回报很高，而且很多回报高于房地产一般回报，所以现在投资性房地产需求受到很大的打压，主要靠刚需和改善性的需求。所以总体来说是平稳的。

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