图为房地产市场与宏观经济稳定分会场。（图片来源：新浪财经 骆霄摄）

　　新浪财经讯 “中国发展高层论坛2014”于3月22日-24日在钓鱼台举行。图为“房地产市场与宏观经济稳定”分会场。

　　以下为发言实录： 

　　胡舒立：我们这场的题目是房地产市场与宏观经济稳定。这是一个持续的热点话题，今年房地产行业的关键词实际上是16个字，因城因地双向调控、行政退出淡化房价。淡化房价的迹象从调控层的层面非常明显，特别是最新一则消息显示，住建部今年已经不再要求各地政府上报并且向社会公布房价调控的目标，这是09年以后一个政策上比较明显的变化。事实上在去年12月29日政治局常委学习的时候，习近平总书记就有一个讲话，谈到房地产市场就坚持市场方向没有提房价问题，比较强调政府在增加住房供给的责任和市场化改革中的经济功能。当时就被市场看成是中央政府看待房地产政策基调。今年政府工作报告李克强总理谈到房地产市场也没有再强调房价，强调的是因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳发展。我想最近的动向就是住建部部长姜伟新提出的双向调控。这个双向调控是指一线城市或其他楼市库存比较大的城市，分类给出不同的指导方针，一线城市继续增加供应，一直投资投机性需求，限购政策不退出，对库存量比较大的城市要控制供应结构等等。总而言之调控还是有，说法上变成是双向的调控，这个市场起决定性作用的精神正在贯彻中，我们很想听一听今天诸位专家对中国的宏观经济和房地产市场的看法。今天非常有幸地请到了六位专家，他们会依次发言，第一个介绍的是第一位嘉宾，日本睿穗金融集团总裁佐藤康博先生，他东京大学毕业以后一直在经济领域工作，经历了日本经济的起起伏伏，今天就货币价格和资产价格的关系，以及日本的经验教训提供洞见，下面我们欢迎佐藤先生。

　　佐藤康博：谢谢主持人，非常高兴能够到我们这场讨论，这也我第一次来参加这样的峰会非常地感谢。我想谈一下日本楼市泡沫的背景的情况，日本是上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫，我会谈一下对中国市场的启示。首先我想谈一下东京市中心的房地产行情是从1983年开始上涨，当时主要是对写字楼的需求非常强劲。因此，房地产的价格也迅速地上涨很快就蔓延到了其他的城市，从1987年开始的时候就出现了泡沫的势头，接下来我会探讨日本房地产破裂的原因，我觉得有三个要素导致了泡沫的破裂，第一个是长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的金融宽松。当时日本是靠货币宽松政策来消除日元升值带来的萧条，金融宽松持续了四年之久。因为人们担心一旦取消宽松，日本的经济增长后继发力，同时美国也对日本施加压力，要求增加需求减少美国的贸易赤字。第二，人们对内需和房地产升值的预期过高，居民和公司对日本经济信心满满，因此他们不断地花钱和投资，而同时宽松的货币政策又持续，使得大家对于房地产过度投资甚至是投机，远远偏离了实际的需求，这也使得房价快速地上涨。第三个要素，银行大规模放贷也刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷同时也接受了房产抵押贷款企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他的融资，因此他们会把大量的资金投入到房地产市场。再看一下是什么因素刺破了房地产的泡沫，主要是日本突然收紧了货币政策，日本突然收紧了监管，限制银行对房地产放贷，对市场产生了巨大的冲击，一般来说我们看到房地产泡沫破裂都是这样的因素导致的，同时日本央行[微博]也提升了贴现率一个百分点，其实当时东京的房地产已经出现了降温的势头了，这些政策使得房地产急转直下。而且，日本也推出了房地产税进一步加剧了泡沫的破裂，这是91年出台的政策，到92年的时候，房地产税正式开始征收，所以房地产骤然降温。在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期的停滞。金融机构因此也出现了大量的坏账，在金融方面也缺乏足够的安全网，国内的金融体系效率不足，不能及时地反映金融机构的问题也使人们普遍地担忧日本国内整体金融体系的风险。因此，形成了一个恶性循环，大家不愿意放贷。从92年到2004年，日本国内银行累计的不良贷款处置损失达到了94万亿日元。

　　接下来我想谈一下日本的经验教训对于中国有哪些启示。大家可以从数据上看到在中国虽然城市之间存在着差异，但是整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，但是现在也不能说是明显的泡沫，但如果不加以控制就有可能会成为泡沫。我们相信，日本的经验教训可以说的是为了房地产市场及宏观经济的稳定，对于实际立论长期处于低水平状态和脱离实际需求的房地产投资的扩大这两点不能放任。在注意利差收入缩小对金融机构的影响的方面的同时，要有序地推动利率市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续是非常必要的。我相信，中国政府已经采取了措施来遏制房地产的投机行为，我觉得这样的措施是合理的而且是非常重要的，应该继续这样的措施的执行。另外一方面也要避免操之过急的挤泡沫，正如我之前所说的，日本就是因为实施了房地产融资总量限制快速上调利润利率等操之过急的紧缩措施导致了长期的经济疲软。中国政府迄今实施的政策已经见效，已经有了趋稳的迹象，正因为房地产在中国经济的比重比较大，所以要谨慎和完善金融监管、完善安全网的构建。谢谢！

　　胡舒立：下一位演讲的是上海绿地集团董事长、总裁张玉良先生。张玉良先生是绿地集团的创办人和掌门人，是上海最大的国有企业之一，是财富500强，他会结合自己的实践说一下。

　　张玉良：谢谢各位，各位来宾上午好。我是在这个行业从业了20多年，所以对今天的题目特别感兴趣，当前在中国对这个行业有一些不同的声音，比如说有的专家包括我们行业的从业者也说是不是今天的中国房地产有一些拐点，有一些转折点，有的还说要马上崩盘了。对这些问题我们的媒体也有自己不少的看法和评论。我的答案是不会，我看今天北京天气很好，未来中国的房地产在五年八年之间我看至少还会像北京今天的天气一样非常好。当然也有一些问题不能忽视，对这个问题我主要是从三个方面思考的。第一，今天我们会有这么多问题提出来是什么原因？我觉得当今中国地产行业总体的基本面没有变化，总体市场是好的。但是提出这些问题，因为有一些新的情况、新的特点，这些特点跟情况你不看到，我觉得也是不对的，不能忽视它。比如我们少数城市，少数的房企出现了不少的问题，这些问题你说存在吧？存在的。比如说城市当中来看存在的问题，你的一线城市仍然房价比较高，供求矛盾比较突出，有的人认为它会平稳，有的人认为还会继续上涨。你对一些经济发展不太好，产业积极度比较低，人口净留出比较快的城市在迅速地下降。当然还有一些是供求量在短时期内特别大的城市出现了下滑。少数企业由于各方面的原因会影响一片，这样的一些情况确实是存在的。对这些问题我觉得也要看到。当前市场总体来看有几个特点。第一个新特点是我们的一线城市比如北京、上海、广州、深圳，目前这些城市的聚集度产业和各种资源的聚集仍然还在加强，这个我想，所有的人会亲身到感受到这样的体会，各方面都能感受得到。这样的背景下，人口快速地聚集我们的供应很有限，当然供应的结构等方面。在这样的背景下，这些城市我认为继续有可能还要小幅上升。第二，我们三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，再增加供应问题会很多，这个问题不仅会在这个行业，还会波及到我们国家担心的地方政府的负债，担心到我们的影子银行等等这些问题。但这些城市的市场特点会发生分化，不是一样的。第二个新特点是产品会分化。比如说住宅地产增长速度在放缓，有些城市放缓得更快。但产业地产增长很快，这是各方面因素形成的也是一些进步的表现，比如说养老地产，现在一些大城市成长非常快，当然我们需要土地政策和税收政策跟进去，可能发展更快、成长更快。还有一些其他城市经济结构，以现代服务业第三产业的成长主体非常快，商业地产的成长就达到了80%，这些市场不去做和适应显然是不对的。第三个特点随着人们收入的差异性，收入高的人拥有的住房资源比较多，而且有钱的人买房很轻松，收了地的买房很困难。有人认为这个房价贵，有人认为不贵，可能半年或者是一年工资就买一套房了人均占有的住房的差异性比较大，这些特点都是出现了一些新的情况，形成了今天的特点。所以如果你简单说它是转折是爆盘我觉得是不对的。但也有问题不能忽视。

　　第二，今天整个的房地产行业以宏观经济紧密度非常高，不仅在中国其实在世界也都是一样的。当然在中国当今的情况下紧密度也是非常高，有一个研究统计房地产主业与实体经济关联度为60%，我们的房地产与金融负债关系为60%，普通老百姓家庭资产60%，这三个60%说明我们的产业与社会、中国当前经济关联度特别高。在关联度特别高的情况下，如果我们的社会和宏观基本面不变的情况下，向好的情况下，你想说它转折我想也不现实，何况现在我们还采取了很多中国政府一些积极的双向调控不一刀切的调控，按市场需求、市场规律进行调控的政策，如果能做得好的话，所以我想也不存在。当然我们也有人会说，你的意思是不是房地产绑架了社会和经济，我想关联度特别高，这是全世界的现象，中国当今的现象依旧，你要提出改变它也不成立。

　　第三，当今包括未来的五到八年我们中国的地产业依旧很好，有一些专家有一些同行讲了一些悲观的，我觉得他讲的是一面不是全部。但基本面我认为依旧很好，我的看法主要是三个方面不能忽视。一个是整个市场经济市场发展的机遇，中国三中全会做了决定让市场在资源配置中要起决定性作用，这个政策对于房地产的意义是什么？过去过多的行政调控有些违背了市场规律的调控，在这个决定下，在改革的深化下，它会刺激市场，在刺激调整完善中让这个市场更释放，只是释放的地区、释放的产品、释放市场的空间有差异，但整体上都有空间，当然做企业的可能要适应这个调控和适应这个市场变化的需要来调整自己，创新自己。第二是城镇化，最近刚刚公布了城镇化的三个意义。我个人理解是城市人口新增会继续较快成长，但不是所有的城市。在城中的二元改造的量非常大，旧房要改造。第三，已经在城市现在还没有享受城市应有待遇的人口它的住房也急需改进。城市经济继续转型以现代服务业为主体的房地产，包括我们现在社会提到的老年社会、旅游地产等全方位的成长空间是巨大的，还有家庭人口的小型化。这些都是非常大的空间。最后还有一个空间，中国市场向海外延伸，海外市场也给这个市场带来很大的空间，别以为海外市场没有关联，我认为有关联那是中国市场的延伸。总之我认为当前的市场在未来五到八年依旧很健康，也应该会发展，但问题也很明显。

　　胡舒立：谢谢张董事长，下一个发言人是华润集团有限公司的董事长宋林先生，华润旗下有庞大的房地产，据我们所知，他今天讲的题目是从企业的角度看和调控的关系，特别侧重讲调控的区别性，我们大家欢迎。

　　宋林：各位主持人，大家早上好！今天因为时间关系我想谈一下我自己对整个中国的宏观经济及房地产调控的一些个人意见。

　　去年4月份按照国务院领导的要求华润曾经给国务院写过一个专题报告，报告的题目是国务院领导讲的是关于中国房地产健康发展的建议报告。这个报告其实也是在去年整个中国房地产出现了一片到底是行政干预、市场干预以及对市场和老百姓生活的影响，究竟房地产向何处去，这个报告当时从三个维度来看的，我们认为首先无论如何从过去中国改革开放30年的道路上来看，房地产本身作为一个特殊的行业，既关系到民生又关系到宏观经济的发展，我们认为应该用三个维度来看。第一，短期与长期的关系问题。房地产短期的发展目标跟长期发展目标的关系问题。第二，局部跟全部的关系问题，中国市场比较大，差别化比较明显，往往从行政干预容易一刀切，在中国北上广深的市场是非常畸形的房地产市场，不能代表中国总体的房地产市场。第三，房地产行业跟宏观经济乃至金融体系的关系。这三个关系从三个维度来归到一点去，通过过去30年改革的经验来看，中国的房地产从长远来讲它的健康发展是整个调控的非常核心的一个目标。健康发展的目标关键在健康上，会对中国经过产生深远的影响。这是第一点。

　　第二点，房地产是一个宏观经济的晴雨表，这是由特殊属性决定的。从国家来讲，房地产调控的终极原则应该是让这个行业平稳健康稳定地增长是核心要素，避免大起大落，否则对整个经济的冲击、对金融体系的冲击后果是相当严重的。当然，在这个调控的政策上一定要去行政化，一定要运用市场的手段，特别要注意运用金融手段来作为调控的措施。金融手段无非是从08年开始到现在的杠杆化，去杠杆化跟投入成本加大这两个是基本的要素和维度。从这两点来运用金融货币政策、税务政策、利息政策来调控房地产可能比简单的限购、限价来得更有效，而且对去杠杆化会有更好的作用，限价不解决问题，而根本上来讲政府不要为出资人太过着急，他的钱是他的钱他出钱他会比你着急，只要他用自己的钱买房子你不要去管他。相反加大他的投资成本贷款利息的成本和投资杠杆，房贷比的关系。这么多年香港政府运用这两个手段作为主要的调剂政策的手段。

　　第三点，关于如何建立保障房的长效机制问题。国务院曾经提出来1000万套保障性住房，我们认为要注意几个观点，第一，保障性住房里依然有差别化的东西，从政府来讲首先要解决最贫困的这群人基本的居住权的问题，政府可能基本上要用财政收入来投入建廉租房，当然这不能用简单的投资回报的角度来看，提供基本人的居住权的问题。第二，解决了人的最贫穷或者是最底层的这层人的居住权利以后，有廉租房，又可以满足收入在1万块钱以下的1万到5万之间的，有区别的，这是资源配置的问题，因为政府的财力不可能完全解决几亿人的住宅的问题。第二，保障房的建设要和商品房良性互动。商品房的健康与否，是保障房的基础。也就是说商品房本来是给中高端人士的完全市场化的方式，这是资源二次配置的一个有效途径，也就是让有钱人买好房子和贵房子，通过好房子和贵房子通过税务机制转化为政府作为保障房的资金来源，这样形成一个良性的互动，这样保障房才能有长效机制，否则长期下去保障房的持续的发展的能力是受到影响的。

　　第四点，从城镇化来看，我们曾经与河北省一起给北京市做了一个建议就是在燕郊做卫星城。北京地铁到通州，离燕郊15公里，我们当时说出钱把这15公里地铁延伸到燕郊，在河北的领地里建一个卫星城，用快速干线借鉴香港的模式，香港在70年代以后通过九广铁路形成了沙铁、大浦、粉岭和上水几个卫星城。我认为中国目前和未来的社会现状不宜走超大规模的城市，应该采取卫星城的方式，用快速廉价的交通来连接整个的卫星城，这使得我们不会出现未来更大的社会和城市病的问题。当然，这个事情没有做成。这也是作为长效机制来说的一个非常有效的方式。在世界各国都是如此做的，国家应该有意识地打破这个东西。

　　最后，不管怎么说分类指导、双向调控的方式在去年我的报告里已经做了一些建议，我们对国务院未来的调整方式非常有信心，去年我们在报告里已经预测到今年房地产已经进入到调整期，我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产行业会更加健康地发展。

　　胡舒立：谢谢宋总，下面有请希德布兰德先生，我们欢迎。

　　希德布兰德：非常感谢胡主编，也感谢邀请我来发言。今天的讨论必须要结合会议的大背景来看，就是中国领导层要在经济再平衡和保持增长之间作出权衡和取舍。

　　再平衡势在必行，投入产出比在中国是50%，这个50%是前所未有的，我们看其他主要经济体以前的转型，比如说马来西亚和泰国还有韩国，他们在投资最热的时候这个比例也只有40%，反正不会超过45%，所以目前的这样一个投资占GDP50%的比是历史新高。同时在投资方面存在很多的配置错误。中国领导层决定要实现经济再平衡，这个也符合全球经济的利益，问题在于再平衡的力度有多大？速度有多快。我们假设中国希望提升消费，目前消费占GDP35%，假设要提升到50%，当然50%也不算高了，跟主要的发达国家相比，50%的消费占比并不算高。但是中国要想实现50%，从而能够在十年中实现经济再平衡的话，这意味着消费的增长必须要超过GDP的增速，每年要快4个百分点，换句话说，要保持7%的GDP的增速的话，消费的增速要达到11%，要维持10年的增速。这样的一个增速预测有两方面的意义，一方面就说明中国是希望能够实现20年甚至是更长期的经济再平衡，另外一方面，整个国民经济的增速会有所放缓，这是经济再平衡的结果。所以，关键是怎么去实现再平衡的呢？它会对全球经济产生重大的影响。在此，跟大家谈一下我对于楼市的一些看法。我想这也符合我们这一节的主题。

　　在大部分的现代经济体中，房地产都是经济的主要支柱，中国也是如此，中国意识到了这一点，因此在对房市的管理方面非常地审慎。在中国楼市尤其重要，因为它占到中国GDP15%到20%的比重。这是其他国家比例的两倍了。土地出让和房地产相关的税收，对中国政府尤其是地方政府来说尤为重要，所以从税务角度考虑，楼市也非常地重要。因此，政府也希望能够提供更多的经济适用房来满足低收入阶层的需求，中国是计划到2015年前能兴建3600万平米的经济适用房。与此同时，我们还要建立更多的商场和物流中心，才能够支持未来消费增长的势头，保证经济的持续增长。我们看一下中国到底是不是存在楼市泡沫呢？我想之前的同事的看法我这儿想重复一下，我们不能简单地说中国楼市有泡沫。我们要区分一下中国的一线城市、二线城市、三四线城市的情况，在一线城市和二线城市，基本面还是比较健康的，房价比较高，这主要是因为供应有限，还有就是市民财富增长还有农民工的涌入等等。再看一下在一线城市、二线城市收入房价比也显示出了贫富差异。因此在这些大城市当然房价要高得多。我们的结论是看一下一线城市、二线城市，基本面是站得住脚的，不用太多担心。再看一下杠杆率还是相对来说不高，因为中国对首付也有相关的最低比例的要求，对于按揭也有相关的规定。但是我们看一下三四线城市情况就不一样了，这些城市供应过剩的情况可能性更高。

　　最后我想谈两点，这两点也在西方引起了日益广泛的关注，就是中国的影子银行。很多欧洲和美国的评论员都在关注中国的影子银行的问题，认为会造成很大的影响，我们同样认为这方面的说法有夸大其词之嫌，比如说中国的影子银行跟美国的影子银行相比根本无法相提并论，其中90%都是跟国企相关的表外业务。当然，我们也知道在影子银行和国有企业或者是公立部门之间有很强的关联性。而国有企业的影响会逐步地降低，这样的话也会为中国未来的可持续发展产生影响。我想指出的是，中国经济和中国当局有大量的储备，有很充足的“弹药”，他们有很充足的外汇储备和灵活性来应对这些问题，而且监管也到位。尤其是在信贷方面，中国领导层也会越来越多地依赖市场的力量来进行管理。罗奇先生在上一个环节也说到中国面临很多的问题，但我们并不认为在短期来看一二线城市存在泡沫的风险。谢谢！

　　胡舒立：谢谢！希德布兰德先生。下面大家比较期待的房地产界的名嘴同时也是企业界的思想家之一，思想界的企业家之一冯仑先生的演讲。

　　冯仑：各位朋友大家中午好！讲房地产已经讲了大概将近20年了，实际上这20年里面其实一直在讲三个角色，一个叫企业，一个叫市场，还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系？我相信有很多的著作，刚才也讲了很多的理论。但我一直在找一个生活中的经验把这件事说明白，一直没有成功。直到上个礼拜喝了一次大酒之后就想明白了。事实上，企业就是要喝酒的人，他要追求不断的兴奋度，要追求他的快乐甚至是非性的高潮，要追求无数多的快乐，这就是企业，本能就是这样，从小就有人说喝了好喝了束缚，但实际有一点不舒服但他还是要追求。第二个是酒店，这就是市场，酒店放了各种各样的酒有各种招牌和幌子和各种妖娆的服务员和促销员摆了很多酒这叫市场引你进去。第三个是管喝酒次序的人，比如说经理、警察和你的朋友坐在那不断劝你的，这样的人就构成了政府。我们为什么喝大了呢？第一，过分追求快乐而忘了自己的身体承受力，比如说更多的负债，然后追求暴利，结果过头了喝倒了。第二种情况就是酒没有找对，市场上你找到了假酒，或者你只能喝低度酒但你却喝烈酒。也就是市场给你提供的各种各样的机会是有陷阱的但你不知道，喝大了。第三，周围的人劝酒不断地说，比如经济学家说没有泡沫没有问题，这个东西极其重要利润很好，这就是劝酒。还有一种是极端不能喝，喝多了就像是高晓松一样，甚至是把酒瓶夺了。但夺了酒瓶以后喝酒人说我长期不爽政府不对，喝酒的权利是与生俱来的人权之一。所以这三者之间我们一直是搞不清楚。

　　所以我们都不爽。市场也经常跟我们讲，有讲喝酒不好的经济学家讲泡沫，也有讲机会非常多的喝酒才爽。比如说谢国忠一直说喝酒会死人的，但也有人说喝酒有益于健康，市场经济健康地发展。这个事吵吵了十几年，但今年以来很高兴，这件事终于正常了，正常了有三个标志，第一我们喝酒的人作为企业知道要健康地喝酒不要喝大酒，喝大酒有益于快乐一时但无益于长期身心健康。从过去两三年来房地产公司的直接融资已经到了平均40左右了。整个社会这个行业的直接融资有15%左右了。也就是说直接融资越来越多是有利于控制风险的，因为每个投资人他们对风险的控制比银行要严格。而能得到这种直接融资的企业也不是一般企业，一定是项目好企业好管理好有品牌能持续发展的有经验的企业。所以也就是说现在很好，随着市场经济的竞争，越来越多的企业开始觉得喝酒要慎重。比如说喝到high是不好的，要持续地喝这是企业家房地产行业普遍的共识。第二，大家觉得要换酒，我们的商用不动产、养老、渡假尤其是住宅公司，万科也讲要成为城市的服务商，大家显然都想换酒了。一换酒度数降低了，换来换去换了低度酒。所有的转到住宅以外，实际上都是在房地产的价值链的中间和上游走，以前是制造业，现在是服务业和金融业，尤其是服务业风险很小。所以房地产行业现在换酒主要是由制造业换成服务业和金融业。在美国所有的房地产公司80%以上是服务业和金融业。而80%都是开发公司，所以现在我们要换酒，换酒以后这件事情喝醉的人就少多了。第三，政府也明白了不让喝酒是不行的，行政调控不让喝酒大家也是要不舒服的，最后把酒瓶子都砸酒厂关了，市场没有了于是谁也得不到好处。于是政府说喝酒是可以的，要自然而然地喝量力而行地喝，要在家长监控下喝要各自知道喝酒是伤身体要提醒，就像现在对烟的管制，我们现在对烟的管制很好又提醒也有点政府该管的管住，同时大家自己愿意抽可以在户外抽又不伤害别人。所以政府最近的管理，比如说资本市场有限度地放开，优先股放开，另外对限价限购慢慢弹性化掌握了，同时也不以简单的房价作为一个目标来强制性地进行，不管所有人只能喝二两，这个是不行的。另外对整个保障的目标要明确，现在大概20%左右由政府来兜底。监管喝酒的人慢慢也知道了必须让得到喝好，但要换酒不能只给一种酒，同时也不能把大家不能喝的人稍微管管。

　　总之到今天为止我觉得这个市场已经转型到持续健康发展的一个新的起点了，而在这个新起点上，今天我特别同意刚才几位发言的嘉宾的观点，他们的观点就是未来的持续健康发展是可以期待的，就像今天的晴天我们应该抱有信心，谢谢！

　　胡舒立：谢谢冯仑果然不负重望。下面我们请国务院发展研究中心市场经济研究所所长任行洲女士来发言，她是我们这个环节中唯一的一个学者，她会对当前总体形式作出分析和对危机的判断。

　　任兴洲：冯总中国的酒文化来解释房地产市场别出心裁。大家中午好，我想对当前的住房市场谈下自己的认识。今年以来整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同，有悲观的认为马上要崩盘，也有乐观的认为我们可能还长达十几年甚至几十年的高速增长，国务院发展研究中心有一个房地产基础研究领域，我们的观点既不是特别悲观当然也正视当前的现实。我想谈三个方面的认识。

　　第一，我们认为当前中国的住房市场还是出现了一些新的阶段性的趋势，我们不能说大的拐点，更不同意崩盘的理论，但是它确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。第二，在这样的趋势下要防范哪些风险，使得我们不出现泡沫的破裂。第三，调控应该有哪些转变。

　　首先，当前我们中国的住房市场出现了一些相对比较明显的阶段性的趋势了。第一，增长速度放缓或者说增速换挡。我们测算了一下，98年到11年房地产的开发投资的增速高速增长，年符合增长率24.4%，从2012年起这种高速增长的速度开始变化了，2012年和13年比上一年同期分别为11.4%和19.4%，整体上明显地放缓。而且我们认为这种放缓是符合规律的，是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地开始回落。而且这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速的换挡是当前的一个比较明显的特征。背后的原因是什么呢？首先，当然是经济增长速度的换挡期。第二，根本在于供求关系发生了变成明显的变化。我们的团队根据利物浦的数据和其他的数据做了推算，到了2012年的时候所有的常住人口家庭的户均住房一套，从国际经验来看在这样的供求关系下，房地产市场、住房市场会有比较大的阶段性的变化。当然，成套率只有70%多，还有就是占有不均衡。但我们要注意到供求关系，这十几年来大规模的建房，使得整体的存量规模已经相当大了的还有是住宅结构的变化，存量的规模大体上和新建房的规模各占半壁江山，所以存量房的交易量不断地增大，对新建房的投资也产生了影响。当然也有人说这两年的调控抑制了一些投资。实际上我们认为从客观上来讲，没有一个国家房地产是永远高歌猛进的，到了一定的程度会规律性地回落，而这种回落不是泡沫的破裂而是回落。

　　第二，区域市场分化。这个分化表现在销售土地市场以及房地产企业都表现出分化的特征，我们去年选择了东中西部各一个省份做调查，我们认为这种分化的特征不是偶然的，也不是局部的出现了非常明显的分化的特征。像江苏省我们认为经济比较好的东部的省，但是它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。

　　第三，双轨供给形成。十二五期间整个的保障房供给大幅度提高，现在差不多到12、13左右，到全部建成以后，到2015年保障家庭会达到20%左右。双轨一边是市场一轨，一边是政府承担起主导的保障功能，各自归位找到了市场配置资源的决定性作用，也要发挥政府的作用，这方面我们已经发生了很大的变化。而这两轨形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场当然有影响。

　　注重什么风险呢？第一，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响，我们可能要控制。所以刚才佐藤先生说日本的经验我们不会主动地加大挤泡沫的程度，让它快速地回落我想我们要把握政策的边界和力度。还有，特别避免在投资规律性回落的时候盲目地刺激，我们特别不赞成这一点。盲目地刺激带来更多的房地产过剩，过剩的泡沫的风险可能会增加。第二，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。所以一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价，特别是市场发生微妙变化的情况下。第三，注意房地产的资金问题。现在有很多的资金的问题出现了。还有我们建议市场的预期管理，因为房地产市场是对预期要求很高的，今年以来兴业银行开始停止放贷了，市场出现了很多的问题，几家银行特别是国有银行出来表示我们不会对房地产市场停止贷款，所以预期管理是很大的问题，否则会放大效应带动市场波动。

　　最后，在这样的背景下调控的思路一定会转变，那就是分类调控。大家得的不是一样的病不能吃一样的药那会出问题的，然后发挥地方政府的作用，还要保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。当然，还有就是着手建立长效机制。以上是我的观点。不对的请批评指正。

　　胡舒立：谢谢任所长的发言。今天因为时间的我们就不再设提问了，但我愿意给每一个发言人一个机会用一到两句话总结一下自己的观点和听了其他人的观点以后做一个总结。

　　任兴洲：中国的住房市场到了一个新的阶段性特征出来的时候，在这个时候我们反而要冷静，因为出现问题不是在房地产市场快速增长的时候，反而是在供求趋向平衡的时候，所以这时候我们更要防范风险。另外整个的调控思路要从现实出发。

　　冯仑：今天我要表达的就是一句话，我们现在处在一个新的健康发展的起点上，我们对企业市场和政府都非常有信心。

　　希德布兰德：如果中国经济实现再平衡对全球经济是很好的事情，中国政府已经下定决心要重新平衡中国的经济，中国放低了增长，全世界应该适应这样的情况。长期来看这样的再平衡对中国来讲对中国的房地产市场还有全球经济的增长来讲都是一件好事情。

　　宋林：要相信市场的力量。第二，政府要在宏观经济层面社会的层面、市场的公开公平公正的法制环境上多引导市场而不要干预微观的行为。

　　张玉良：我想重复一下我刚才演讲开头那句话，我觉得今天的中国房地产市场包括未来的五到八年，会像今天北京的天气一样总体上很好。但是有一些问题确实应该值得高度地重视，我们应该用市场的力量把它完善好。谢谢！

　　佐藤康博：我也想要强调一下，房地产市场实际上和自由货币市场和财政政策是紧密相关的。我想指出三点：第一，我们要避免过高的期待值。我们需要避免采用过度的刺激政策。第二，要避免将实际的利率变成一个长期的状况。为了实现这一点，我们应该建立起一些中期的目标。中国应该建立起来一个机制，应该放松对于利率的管制，应该建立起金融安全网。第三，非常重要的是为了避免突然收紧货币政策或者过度控制银行对于房地产的放贷，房地产的健康增长对经济发展是非常重要的。但是我们知道，放松管制也是非常重要的。我们必须了解到房地产的增长不仅仅是一个经济问题，还是一个政治问题，它对于中国来讲不仅是一个重要的问题，对全世界来讲也是一个重要的问题。

　　胡舒立：您谈得非常好，谢谢大家今天的发言。谢谢大家！