图为国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲。（图片来源：新浪财经 骆霄摄）

　　新浪财经讯 “中国发展高层论坛2014”于3月22日-24日在钓鱼台举行。在“房地产市场与宏观经济稳定”分会场上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲发表了自己的观点。

　　任兴洲：冯总中国的酒文化来解释房地产市场别出心裁。大家中午好，我想对当前的住房市场谈下自己的认识。今年以来整个舆论对中国住房市场的讨论和判断与以往有了一些不同，有悲观的认为马上要崩盘，也有乐观的认为我们可能还长达十几年甚至几十年的高速增长，国务院发展研究中心有一个房地产基础研究领域，我们的观点既不是特别悲观当然也正视当前的现实。我想谈三个方面的认识。

　　第一，我们认为当前中国的住房市场还是出现了一些新的阶段性的趋势，我们不能说大的拐点，更不同意崩盘的理论，但是它确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。第二，在这样的趋势下要防范哪些风险，使得我们不出现泡沫的破裂。第三，调控应该有哪些转变。

　　首先，当前我们中国的住房市场出现了一些相对比较明显的阶段性的趋势了。第一，增长速度放缓或者说增速换挡。我们测算了一下，98年到11年房地产的开发投资的增速高速增长，年符合增长率24.4%，从2012年起这种高速增长的速度开始变化了，2012年和13年比上一年同期分别为11.4%和19.4%，整体上明显地放缓。而且我们认为这种放缓是符合规律的，是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地开始回落。而且这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速的换挡是当前的一个比较明显的特征。背后的原因是什么呢？首先，当然是经济增长速度的换挡期。第二，根本在于供求关系发生了变成明显的变化。我们的团队根据利物浦的数据和其他的数据做了推算，到了2012年的时候所有的常住人口家庭的户均住房一套，从国际经验来看在这样的供求关系下，房地产市场、住房市场会有比较大的阶段性的变化。当然，成套率只有70%多，还有就是占有不均衡。但我们要注意到供求关系，这十几年来大规模的建房，使得整体的存量规模已经相当大了的还有是住宅结构的变化，存量的规模大体上和新建房的规模各占半壁江山，所以存量房的交易量不断地增大，对新建房的投资也产生了影响。当然也有人说这两年的调控抑制了一些投资。实际上我们认为从客观上来讲，没有一个国家房地产是永远高歌猛进的，到了一定的程度会规律性地回落，而这种回落不是泡沫的破裂而是回落。

　　第二，区域市场分化。这个分化表现在销售土地市场以及房地产企业都表现出分化的特征，我们去年选择了东中西部各一个省份做调查，我们认为这种分化的特征不是偶然的，也不是局部的出现了非常明显的分化的特征。像江苏省我们认为经济比较好的东部的省，但是它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。

　　第三，双轨供给形成。十二五期间整个的保障房供给大幅度提高，现在差不多到12、13左右，到全部建成以后，到2015年保障家庭会达到20%左右。双轨一边是市场一轨一边是政府承担起主导的保障功能，各自归位找到了市场配置资源的决定性作用，也要发挥政府的作用，这方面我们已经发生了很大的变化。而这两轨形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场当然有影响。

　　注重什么风险呢？第一，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响，我们可能要控制。所以刚才佐藤先生说日本的经验我们不会主动地加大挤泡沫的程度，让它快速地回落我想我们要把握政策的边界和力度。还有，特别避免在投资规律性回落的时候盲目地刺激，我们特别不赞成这一点。盲目地刺激带来更多的房地产过剩，过剩的泡沫的风险可能会增加。第二，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。所以一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价，特别是市场发生微妙变化的情况下。第三，注意房地产的资金问题。现在有很多的资金的问题出现了。还有我们建议市场的预期管理，因为房地产市场是对预期要求很高的，今年以来兴业银行(9.48, 0.59, 6.64%)开始停止放贷了，市场出现了很多的问题，几家银行特别是国有银行出来表示我们不会对房地产市场停止贷款，所以预期管理是很大的问题，否则会放大效应带动市场波动。

　　最后，在这样的背景下调控的思路一定会转变，那就是分类调控。大家得的不是一样的病不能吃一样的药那会出问题的，然后发挥地方政府的作用，还要保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。当然，还有就是着手建立长效机制。以上是我的观点。不对的请批评指正。