图为万通控股董事长冯仑。（图片来源：新浪财经 骆霄摄）

　　新浪财经讯 “中国发展高层论坛2014”于3月22日-24日在钓鱼台举行。在“房地产市场与宏观经济稳定”分会场上，万通控股董事长冯仑发表了自己的观点。

　　冯仑：各位朋友大家中午好！讲房地产已经讲了大概将近20年了，实际上这20年里面其实一直在讲三个角色，一个叫企业，一个叫市场，还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系？我相信有很多的著作，刚才也讲了很多的理论。但我一直在找一个生活中的经验把这件事说明白，一直没有成功。直到上个礼拜喝了一次大酒之后就想明白了。事实上，企业就是要喝酒的人，他要追求不断的兴奋度，要追求他的快乐甚至是非性的高潮，要追求无数多的快乐，这就是企业，本能就是这样，从小就有人说喝了好喝了束缚，但实际有一点不舒服但他还是要追求。第二个是酒店，这就是市场，酒店放了各种各样的酒有各种招牌和幌子和各种妖娆的服务员和促销员摆了很多酒这叫市场引你进去。第三个是管喝酒次序的人，比如说经理、警察和你的朋友坐在那不断劝你的，这样的人就构成了政府。我们为什么喝大了呢？第一，过分追求快乐而忘了自己的身体承受力，比如说更多的负债，然后追求暴利，结果过头了喝倒了。第二种情况就是酒没有找对，市场上你找到了假酒，或者你只能喝低度酒但你却喝烈酒。也就是市场给你提供的各种各样的机会是有陷阱的但你不知道，喝大了。第三，周围的人劝酒不断地说，比如经济学家说没有泡沫没有问题，这个东西极其重要利润很好，这就是劝酒。还有一种是极端不能喝，喝多了就像是高晓松一样，甚至是把酒瓶夺了。但夺了酒瓶以后喝酒人说我长期不爽政府不对，喝酒的权利是与生俱来的人权之一。所以这三者之间我们一直是搞不清楚。

　　所以我们都不爽。市场也经常跟我们讲，有讲喝酒不好的经济学家讲泡沫，也有讲机会非常多的喝酒才爽。比如说谢国忠一直说喝酒会死人的，但也有人说喝酒有益于健康，市场经济健康地发展。这个事吵吵了十几年，但今年以来很高兴，这件事终于正常了，正常了有三个标志，第一我们喝酒的人作为企业知道要健康地喝酒不要喝大酒，喝大酒有益于快乐一时但无益于长期身心健康。从过去两三年来房地产公司的直接融资已经到了平均40左右了。整个社会这个行业的直接融资有15%左右了。也就是说直接融资越来越多是有利于控制风险的，因为每个投资人他们对风险的控制比银行要严格。而能得到这种直接融资的企业也不是一般企业，一定是项目好企业好管理好有品牌能持续发展的有经验的企业。所以也就是说现在很好，随着市场经济的竞争，越来越多的企业开始觉得喝酒要慎重。比如说喝到high是不好的，要持续地喝这是企业家房地产行业普遍的共识。第二，大家觉得要换酒，我们的商用不动产、养老、渡假尤其是住宅公司，万科也讲要成为城市的服务商，大家显然都想换酒了。一换酒度数降低了，换来换去换了低度酒。所有的转到住宅以外，实际上都是在房地产的价值链的中间和上游走，以前是制造业，现在是服务业和金融业，尤其是服务业风险很小。所以房地产行业现在换酒主要是由制造业换成服务业和金融业。在美国所有的房地产公司80%以上是服务业和金融业。而80%都是开发公司，所以现在我们要换酒，换酒以后这件事情喝醉的人就少多了。第三，政府也明白了不让喝酒是不行的，行政调控不让喝酒大家也是要不舒服的，最后把酒瓶子都砸酒厂关了，市场没有了于是谁也得不到好处。于是政府说喝酒是可以的，要自然而然地喝量力而行地喝，要在家长监控下喝要各自知道喝酒是伤身体要提醒，就像现在对烟的管制，我们现在对烟的管制很好又提醒也有点政府该管的管住，同时大家自己愿意抽可以在户外抽又不伤害别人。所以政府最近的管理，比如说资本市场有限度地放开，优先股放开，另外对限价限购慢慢弹性化掌握了，同时也不以简单的房价作为一个目标来强制性地进行，不管所有人只能喝二两，这个是不行的。另外对整个保障的目标要明确，现在大概20%左右由政府来兜底。监管喝酒的人慢慢也知道了必须让得到喝好，但要换酒不能只给一种酒，同时也不能把大家不能喝的人稍微管管。

　　总之到今天为止我觉得这个市场已经转型到持续健康发展的一个新的起点了，而在这个新起点上，今天我特别同意刚才几位发言的嘉宾的观点，他们的观点就是未来的持续健康发展是可以期待的，就像今天的晴天我们应该抱有信心，谢谢！