图为绿地集团董事长张玉良。（图片来源：新浪财经 骆霄摄）

　　新浪财经讯 “中国发展高层论坛2014”于3月22日-24日在钓鱼台举行。在“房地产市场与宏观经济稳定”分会场上，绿地集团董事长张玉良发表了自己的观点。

　　以下为发言实录：

　　张玉良：谢谢各位，各位来宾上午好。我是在这个行业从业了20多年，所以对今天的题目特别感兴趣，当前在中国对这个行业有一些不同的声音，比如说有的专家包括我们行业的从业者也说是不是今天的中国房地产有一些拐点，有一些转折点，有的还说要马上崩盘了。对这些问题我们的媒体也有自己不少的看法和评论。我的答案是不会，我看今天北京天气很好，未来中国的房地产在五年八年之间我看至少还会像北京今天的天气一样非常好。

　　当然也有一些问题不能忽视，对这个问题我主要是从三个方面思考的。第一，今天我们会有这么多问题提出来是什么原因？我觉得当今中国地产行业总体的基本面没有变化，总体市场是好的。但是提出这些问题，因为有一些新的情况、新的特点，这些特点跟情况你不看到，我觉得也是不对的，不能忽视他。比如我们少数城市，少数的房企出现了不少的问题，这些问题你说存在吧？存在的。比如说城市当中来看存在的问题，你的一线城市仍然房价比较高，供求矛盾比较突出，有的人认为它会平稳，有的人认为还会继续上涨。你对一些经济发展不太好，产业积极度比较低，人口净留出比较快的城市在迅速地下降。当然还有一些是供求量在短时期内特别大的城市出现了下滑。少数企业由于各方面的原因会影响一片，这样的一些情况确实是存在的。对这些问题我觉得也要看到。当前市场总体来看有几个特点。第一个新特点是我们的一线城市比如北京、上海、广州、深圳，目前这些城市的聚集度产业和各种资源的聚集仍然还在加强，这个我想，所有的人会亲身到感受到这样的体会，各方面都能感受得到。这样的背景下，人口快速地聚集我们的供应很有限，当然供应的结构等方面。在这样的背景下，这些城市我认为继续有可能还要小幅上升。第二，我们三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，再增加供应问题会很多，这个问题不仅会在这个行业，还会波及到我们国家担心的地方政府的负债，担心到我们的影子银行等等这些问题。但这些城市的市场特点会发生分化，不是一样的。第二个新特点是产品会分化。比如说住宅地产增长速度在放缓，有些城市放缓得更快。但产业地产增长很快，这是各方面因素形成的也是一些进步的表现，比如说养老地产，现在一些大城市成长非常快，当然我们需要土地政策和税收政策跟进去，可能发展更快、成长更快。还有一些其他城市经济结构，以现代服务业第三产业的成长主体非常快，商业地产的成长就达到了80%，这些市场不去做和适应显然是不对的。第三个特点随着人们收入的差异性，收入高的人拥有的住房资源比较多，而且有钱的人买房很轻松，收了地的买房很困难。有人认为这个房价贵，有人认为不贵，可能半年或者是一年工资就买一套房了人均占有的住房的差异性比较大，这些特点都是出现了一些新的情况，形成了今天的特点。所以如果你简单说它是转折是爆盘我觉得是不对的。但也有问题不能忽视。

　　第二，今天整个的房地产行业以宏观经济紧密度非常高，不仅在中国其实在世界也都是一样的。当然在中国当今的情况下紧密度也是非常高，有一个研究统计房地产主业与实体经济关联度为60%，我们的房地产与金融负债关系为60%，普通老百姓家庭资产60%，这三个60%说明我们的产业与社会、中国当前经济关联度特别高。在关联度特别高的情况下，如果我们的社会和宏观基本面不变的情况下，向好的情况下，你想说它转折我想也不现实，何况现在我们还采取了很多中国政府一些积极的双向调控不一刀切的调控，按市场需求、市场规律进行调控的政策，如果能做得好的话，所以我想也不存在。当然我们也有人会说，你的意思是不是房地产绑架了社会和经济，我想关联度特别高，这是全世界的现象，中国当今的现象依旧，你要提出改变它也不成立。

　　第三，当今包括未来的五到八年我们中国的地产业依旧很好，有一些专家有一些同行讲了一些悲观的，我觉得他讲的是一面不是全部。但基本面我认为依旧很好，我的看法主要是三个方面不能忽视。一个是整个市场经济市场发展的机遇，中国三中全会做了决定让市场在资源配置中要起决定性作用，这个政策对于房地产的意义是什么？过去过多的行政调控有些违背了市场规律的调控，在这个决定下，在改革的深化下，它会刺激市场，在刺激调整完善中让这个市场更释放，只是释放的地区、释放的产品、释放市场的空间有差异，但整体上都有空间，当然做企业的可能要适应这个调控和适应这个市场变化的需要来调整自己，创新自己。第二是城镇化，最近刚刚公布了城镇化的三个意义。我个人理解是城市人口新增会继续较快成长，但不是所有的城市。在城中的二元改造的量非常大，旧房要改造。第三，已经在城市现在还没有享受城市应有待遇的人口它的住房也急需改进。城市经济继续转型以现代服务业为主体的房地产，包括我们现在社会提到的老年社会、旅游地产等全方位的成长空间是巨大的，还有家庭人口的小型化。这些都是非常大的空间。最后还有一个空间，中国市场向海外延伸，海外市场也给这个市场带来很大的空间，别以为海外市场没有关联，我认为有关联那是中国市场的延伸。总之我认为当前的市场在未来五到八年依旧很健康，也应该会发展，但问题也很明显。