万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆

　　新浪财经讯 “《财经》年会·2014：预测与战略”于2013年11月19日在北京举行。万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆进行了发言。以下是毛大庆发言文字实录：

　　毛大庆：话说去年，在那屋里，我们几个在一起，有刘总，有陈华建，咱们四个。说了改革三件事，我回忆一下，中国最麻烦的是三个赛跑，人民对美好生活的向往和公共资源均等化实现速度的赛跑。第二中国的经济发展模式和人口结构的迅速恶化赛跑，第三个赛跑不好说。这三个赛跑，前两个赛跑，大家还得记住，这件事还是很危险，越来越危险。三中全会解决了有点实质性的问题是计划生育问题。

　　主持人：这跟房地产有关系。

　　毛大庆：房地产都是人住的，所以计划生育问题对房地产的未来是有一些影响的，这是我想说的第一个观点。

　　第二个观点你们拿那三个似乎和房地产有关系的事，说来说去，事实上有60项改革措施，这60件事都拿关联，拿这三件事拿出来没什么意义。

　　第三个从这三句话倒过去说，户籍制度改革问题，农村进城市，让农民变成市民，加快中小城市落户，中等城市怎么着，大城市怎么着，特大城市怎么着。你看这句话说来说去的做法，它是没办法的，仍然还是用计划性的思考在解决问题。所有都是市场化配置资源，市场化决定一切，最后人去哪？我说了算，到最后还是户口说了算。这次明确告诉你，特大城市你别来，报告是这么说的。但是我不反动，它为什么要这么说呢？刚才我说没办法，为什么呢？因为今天的公共资源实在是不均等，所以它才这么说的。要是都到了北京，公共资源公平配置的理论，特别是三中全会公平社会的理论判断，以北京市为例，这城市起码要住三亿人，我研究过资源配置合理性的问题。所以不得不要求你到那流转人口，这是户籍问题。

　　倒过来说，为什么农村土地要流转呢？流转这件事，城乡一体化，消除城乡差别，改变二元结构问题，这个话不是十八届三中全会，任总说十七届三中全会，再往前回忆，早就提过来了。我听过任总若干次报告，印象最深的是中国土地制度问题。中国的土地制度问题是从建国以后，农村的土地，跟城市的土地没有这么大的差距，那时候城市土地没有给城市人带来什么资产和财富的变化，所以农民的土地跟城市的土地，不给人带来差异性的资产的变化。

　　但是随着开放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事实上由于资源配置的不合理，导致城市土地和房地产市场化之后，它变成了资源和财富的互动关系。使得拥有城市户口和城市资产成为个人和家庭资产配置的一个重要的通道，于是城乡二元问题出现了，变得特别的明显。农民的土地变得任何人牟利的东西，城市的土地后边挂着很多东西。由于此使这个问题近20年越来越激化。

　　近十年出现两个二元矛盾，一个是传统意义的城乡矛盾，第二个是肉搏的二元矛盾，原来把城市和农民的矛盾，农民直接冲进城市，产生二元肉搏战的模式，这个模式使中央，政府，党越来越担忧，一直讨论到执政基础的问题。所以才有这次报告重点又提了。这次打算农民土地和财富挂钩了。但是这件事要真正落实到农民的财富头上，有诸多的落地的不确定性。

　　比如说这是不是哪的农民的手里的宅基地都能变成财富呢？我可以告诉你其实大量都变不成。今天城市的吸引力分析，我们也就四五十个城市对人的移民移动有吸引力。换言之，城市才有四五十对人有吸引力，那农村哪有吸引力啊？没有吸引力，地怎么变成财富呢？谁要他的地？他流转给谁呢？咱们680个城市，只有四五十个城市有吸引力，那640个城市都没有吸引力，城市周围的农村有什么吸引力，农村的土地流转给谁。

　　第二个城市规划的问题，北京近郊农村土地有吸引力，上海周边农村的土地有吸引力。这个土地怎么流转？土地流转有几个重要的因素，一个规划性质问题，这个事谁管，还是农民自己说了算？第二这地通过什么平台流转，是农村自己搞一个委员会就卖了，是招牌挂流转，还是协议出让，这里面有一大堆问题，且得研究呢。

　　第三房地产税，跟这事又有关系了。注意是房地产税，有房税，有地税，所以才重新立法，如果就是房地产税，把原来的条例弄弄就差不多了。所以这件事远不是那么简单，这里面还有地的问题，这里面还有土地出让金，这不是出的房地产税把房价弄弄就行了，它更多涉及到政府未来如何从土地资源持续获得财政收入的问题。这个事情国际有诸多的专业学术论据，在此不展开了。

　　三中全会最后一自然段讲到要在2020年，在重大的几个领域实现改革的实质性突破，并且实现固化的什么什么成果。注意2020年，他们可没说明年，后年，大后年。2020年是什么时候？7年以后，7年以后，大家就记7年以后。大家有没有想想7年以后，我们的国家是什么样的状态？又得回到前面我说的赛跑上面去。

　　7年以后我们是一个60岁以上人口占人口总比例大约20%的国家。从2020年再过8年以后，我们大约60岁以上的人口占全国总人口将近30%的国家。大家想想60岁人口占社会20%的时候这国家跟今天的状态是一样的，房地产还那么多人要呢，城市的发展格局还跟今天一样，这些问题还要装入一个扰动因子就是人口的年龄结构变化。对于所有前面我们的假设都会带来新的影响。在这样的影响下，事实上你再说农村土地流转，农民的移动，城镇化的问题，城市户籍问题，恐怕都变成一个新的课题了。

　　因为如果是那样的话，事实上赛跑的压力会更加加剧，会有更多的人急于向资源型城市集中。再把人口按照户口分配的矛盾又会出来了。我没有答案，我研究了三次报告，事实上我想说，大家关注这个事很重要，不要局限在房地产这一件事上，我个人理解20年，10年之内，事实上房地产的住宅房地产的需求，我认为会达到基本的顶点，因为人口的问题，跟房子的需求量有直接的关系。即便今天放开二胎，加快计划生育，那是为中国30年以后人口结构逐步摆脱它的恶化做的适当的准备，仅此而已，我们能不能把出生率，人口替代率(音译)调到1.5以上，我今天抱着怀疑的态度。如果不能调到1.5以上，事实上二胎的问题对我们谈的这些问题的影响几乎微乎其微。