“2012(第十一届)中国企业领袖年会”于2012年12月7日-9日在北京举行。上图为万通控股董事长冯仑。(图片 来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “2012(第十一届)中国企业领袖年会”于2012年12月7日-9日在北京举行。万通控股董事长冯仑表示，房地产创新的起因的确是使命，天下没有难做的生意，方法是站在未来安排今天，听孙子的话，迎接下一个新的世纪。以下为万通控股董事长冯仑12月8日在导师论坛发言实录：

　　主持人：大家好，我是《中国企业家》杂志的副总编，今天来到这次论坛，热烈的场面完全是我们能想象出的，因为今天上午冯总的演讲赢得满堂彩。今天下午是这样，大家知道城市化是中国可能在近几十年的一个大的趋势，但是在城市化的这个过程当中，现在已经面临很多问题。比如说大城市病，比如说现在北京已经不叫首都了，叫“首堵”。作为地产界的思想家，冯仑先生对如何解决城市化当中大城市病的难题是怎么思考和实践的呢？我们欢迎他跟大家分享。

　　冯仑：论述非常高兴大家来到这儿，下午这段时间，我们通过具体的事儿跟大家探讨一下房地产当中创新的一个逻辑。因为房地产实际上大家发现今年已经开始了非常之不同，不同的最重要之处，幼儿园男孩和女孩在一起，长大就分开了，房地产现在也是到了这个时候，曾经是住宅商用什么都在一起的时候，大家都没有感觉，其实他们是不同性别的东西，最后会长成不一样的。从今年开始已经非常不一样了。你们注意万科自己的提法已经从房地产的领跑者改为全球最大的住宅公司，加了住宅，再也没有说房地产这三个子。你们会发现万达的王健林也强调他是商业地产，所以万通自己讲我们叫投资公司，也是不一样了。这个不一样很重要。就是由男孩开始变成男人，由少女变成女人，这个事情是一个质的变化。所以，我今天讲的这个，告诉大家实际上房地产还会继续的不一样，最终我们就会完成整个的产业，这个行业的一种升级和变化。立体城市这件事情已经怀孕的时间比较久，比大象还久，一个大象怀孕20多个月，我们是40多个月，怀了这么长时间总有人问我怎么样了？我就告诉他们，第一生了，确实是生了。第二、提溜起来一拍屁股，出生了，活儿，生孩子的经验就是生了不重要，提溜起来拍一下屁股，如果不出声，麻烦大了，一出声活了，但是别忘了，这孩子还是躺着的。什么时候站起来呢？现在还看不出他是不是会叫爹，是不是会变成高富帅都看不出来，只是躺着。然后，什么时候能看出来呢？一年以后，横着变成站起来了，开始叫爹，你也能大概知道智商、身体什么好不好。所以，现在整体上这个发展计划到今天为止告诉大家的就是生了，活着。接下来我会把它的生命历程跟大家描述一下，虽然它只是婴儿，但是我要告诉他的生命历程。

　　大家总问我几个事情，在立体城市，第一个问题怎么能想起这个事儿？这个事儿每一个创新都有一个故事，那就是它这个想起，这个故事可以有三个版本，一种是官方版本，一种是私下里的版本，还有八卦版本。所以，今天我们不讲八卦版本，讲一点官方版本。从我们自己来说，整个创新我们最初的确是起于我们对这个行业长期、持续发展的一个责任感，这个事儿说大很大，说小非常小，所谓责任感也非常简单。你们谈恋爱的时候碰到一个哥哥，就让他负责任，这就叫责任感？什么意思呢？这个男人对这个女人负责就是三句话，第一就是没事儿找事，第二、你说要爱她一辈子，对她负责，那就把别人的事儿变成自己的事儿。第三、结果把自己累垮了，伺候老婆月子，媳妇，自己事儿不当事儿。我们最初所谓的负责任必须没事儿找事，我们就开始找城市哪些事儿可以变成我们自己的事儿。

　　我们做房子最初研究户型，完了是小区规划，完了又开始研究这个社区和那个社区之间的关系，研究社区和社区之间，什么学区房，交通、健康又开始研究，这事儿又研究完了，就开始关注城市未来的一个发展和我们自身这个行业的一个变化。所以，最初企业的确就是这样，我们最后就把城市的事儿，差不多副市长的事儿当成自己的事儿，把它的事儿变成我们的事儿，最后我们就跳出企业外研究这个城市。我们发现这个城市有很多有趣的事情，第一个事情就是所谓太大了，城市已经没边了。我有一次去山东滨州，我要回来，他们总是不让我回来，问我干吗，我说晚上赶回北京跟人吃饭，他说我现在就是北京，我说为什么？他说是北京的23环，你已经在北京了，你是回滨州22环。实际上的确，基本就像另外一个故事说，有一个小姐找一个老板说买一个别墅，最后说在北京郊区买一个别墅，最后这个人打车跑了几天都没有买到房，最后买在河北邯郸了。因为他划了好多圈，说反正都是北京外环。也就是说，我们这个城市到底要不要边界？这是一个很大的问题。如果都不要边界，像大家每天上班，像平均一个人上班在北京一天两个半小时到三个小时，这是非常正常的一个事情。第二个由此带来的问题就是交通和能源的问题，交通问题就不说了，现在大家以前开玩笑，经常北京在80年代开玩笑，说汽车堵车都说别挤了，别挤了，一挤就变成画片了，现在改了，在地铁里夏天都说，别挤了别挤了，再挤怀孕了，确实没缝了。所有的出租司机都开始买大口的矿泉水瓶，因为实在堵车的时候尿急，脉动这个品牌容量小，现在还解决不了问题。第三个问题，城市化的过程修了很多新区，改了一些住宅，政府搬过去了，结果也没有产业，于是还会的跑，城市功能非常混乱，东边上班西边住，南边小孩上学，北边带老人看医院。尤其现在独生子女上面6个老人，基本上的生活形态从40岁开始伺候6个老人，基本上到了更年期，已经差不多该结束了。于是造成城市高楼多了，城市变大了，马路也多了，但是幸福减少了，乃至于央视要把这当成一个大事儿来办了。

　　所以，在这种情况下，我们才说城市间有这么多问题，我们的责任能不能创造这样的一种模式，第一、城市不要横着长，要竖着长，这样大家就不用那么跑了，交通能够很好解决。然后，在这个城市里产业和居住，就业和居住能够结合在一起，就大部分人就在这上班，就在这住。另外，当商业娱乐。还有这个城市能够房价不那么高，空气变得更好，行不行呢？我们就从两个方面去研究，我们在新加坡设立了研究中心，然后我们就开始研究。后来发现从历史上过去100年看，的确城市在不断的长，就像人一样，现在四川人也能长到很高了，因为吃了麦当劳[微博]，吃了激素。

　　举个例子来说，30年代的时候，所有曼哈顿当时嚷嚷没地方，在这种情况下地已经没有了，这时候金融危机了，很多钢铁企业想，怎么样能够把钢卖出去呢？他们就想，如果建筑不用木材和石头，如果改成钢，钢就卖出去了，于是发明了钢结构，30年代大危机美国出现了钢结构，然后又发明了电器，又发明了玻璃，使这个建筑比原来更轻，这三大技术发明，于是曼哈顿美国进入了摩天大楼时代。所以，现在曼哈顿一平方公里每天活动的人20万，我们就发现很有趣，地球上原来在芝加哥一平方公里建一千万平米的房子，又发现在南非一平方公里1500亩地睡了100万人。大家想，应该怎么睡，比如此刻我们坐着，这个屋子可能就200人，如果躺着可能增加1/3，如果抱着再增加一倍。也就是我们开始研究，在一个城市体系里，究竟这个房子应该建多高？一千万平米是一个极限，一百万人也是一个极限，我们显然第一个问题城市是可以往高长。第二、究竟长多少是合适的？于是我们就从横向找了很多目标，我们找到香港发现香港1000平方公里土地现在只开发了15%。在这样一个15%的土地上，150平方公里存在了将近700万人，一平方公里放多少人呢？新加坡呢？大家知道700平方公里装了600万人，但是新加坡最密的地方大概1/3的地方，所以一平方公里也有将近4万人。日本的一个地区，1.2平方公里装了将近10万人。

　　所以，我们根据这些模型不断的算算算，最后算完了得到了一个标准的模型叫一平方公里建600万平米建筑装6-8万人。这是一个什么样的密度呢？就是这儿的密度，如果中央电视台作为一个核心，往周边画一个圆，一平方公里就是这个密度。中央电视台边上有国贸三期，还有这一堆加起来就是我们立体城市的一个所谓600万平米的装6-8万人这个密度，也就是住都是4的容积率，CBD容积率就是11，我们就在11到13。所以，我们找这么一个数据模型可以看出来，这是新加坡的密度，这是新加坡的住宅，是连的，这个密度非常高，这是新加坡的经济适用房，这是已经发生的。实际上新加坡这个地方是1800单位的经济适用房，大家可以看到非常简单，1楼到22楼上面是绿地，而且这个地方现在参观还要卖门票，非常高级。也就是说，我们的密度最后就形成了这样一个密度。那么，这样一个密度，我们能解决什么问题呢？我们解决了四个问题。

　　第一个问题就是节约土地。如果我们用这样一个密度节约多少土地呢，我给大家讲一个数，望京是7平方公里土地建了800万平米的建筑，装25万人，花了20年时间，这是望京。我们现在今天不讲商业模式，我们这个模式就是可以做到一平方公里建600万平米建筑，装6-8万人，5-7年建成。所以，我们第一是节地，只用传统的模式的1/7的土地，传统模式大概是多少呢？一平方公里传统模式投资强度是70-100亿人民币，房子大概盖60万，不到100万平米，大概传统的城市化的一个建筑密度。我们一平方公里要投300亿以上，但是我们要建600万平米左右的房子，就节省了6/7的土地，这就是第一节地，这是最近他们已经报到国土资源部了，在申报试点。

　　第二个就是产业主导，所谓产业是健康医疗产业。那么，健康医疗产业大家可能研究的不是那么多，在中国未来下一个作为一个内需，包括无限增长的一个产业是健康医疗产业，这个产业不会被淘汰，比如你很健康，我再给你一个有营养的东西，你也不会拒绝，这叫需求、消费弹性无限大的产业，这种产业就业密度比较高。一个医院有很多护士、医师，然后各种各样服务人员，所以就业密度很高。第三、带动效率很高。比如带动酒店，一个医院，如果2000个病房，至少带动3-4个酒店。我们在纽约美国考察，一个医学中心60万平米的医疗城带动了14个酒店，所以它带动的效率很好，当然还有教育、研发等等这些。更重要的是这个产业本身它会支持整个立体城市的居住，使这些居住和这些健康诊所联系在一起，明天和睦家在万通中心会开业第一个都市里头的诊所，这就是未来医疗服务的一个模式。它在万通中心作乐诊所，服务这一代的人，也就是医疗核心的医院、专科、中科医院，再加上所有的门诊，叫做社区的医疗诊所，这套体系，所以整个立体城市将会是健康办公，健康居住和宜居养老同时配合起来。我们最后的模型是使我们刚才讲的标准的一个模型能够计算下来可以容纳25000个就业机会。25000个就业机会里头一半给人是住在这儿的，也就是只有一半人可能流动出去，我们根本这个在计算其他的参数，这是产业主导的。

　　大家仔细想，一个城市的发展历史是先有产业后有居住再有商业，再有交通跟随，然后还有娱乐，都是这么转的，没有一个城市是先有住宅，然后什么也没有，然后有省委省政府，然后有保安，然后有远距离的成人商店。我们现在看了很多开发区就是这个模式，先有住宅，先修路，有住宅，住宅完了，不热，搬政府，搬政府不行，最后城乡边缘地方就有很多农民工，然后成人商店就在那儿开始了，这就是现在。我们不能按照这种方式，我们是先有产业，有了产业，就有就业，有了就业，就有居住需求，有了居住需求，它有了孩子，老公、家庭得有消费教育，然后按照这样的因果关系建设这个城市，所以我们叫产业主导。

　　第三个当然是节能环保。万通五年以前开始做绿色战略，我们运用了现在各种各样的新技术在立体城市里边能够做到水、电这些能耗比传统的节省30%-60%，这是一个专业问题。目的是什么呢？我也参加全球各种环保会议，我也是现在阿拉善国内最大的民间环保机构的负责人，我们原来一直想，我们管的闲事儿也太多了，都哄者地球高兴，地球舒服了人不舒服了，那对人的好处在哪儿？环保对国家有利无一害，对个人最低限度是无害无益，肯定是无害，所以我们作了很多环保的事情。

　　最后一个叫做社会和谐，住在这儿的人怎么样真的要有点幸福感，幸福这个事儿的确很多说法，但是我们希望在我们这儿能够很少看到带红箍的人，一看到带红箍的人精神紧张。像我昨天看到一个短信，像人谈恋爱，从神经病开始谈恋爱，谈完了变成精神病了，就是高度紧张不行，紧张是不快乐的一个原因。所以，我们在里面主要通过自制的方式，通过技术的方式管理。

　　为什么能做到呢？现在又有三大技术发明，让我们这样垂直的城市很好管理。第一个技术叫做互联网信息技术，可以做到点对点关系。以前一个楼，一个超高建筑最早只做写字楼，叫一个功能，为什么？第二个功能发展了，人找不着了，所以电梯就上下，不能再复杂。后来发现现在一个建筑体已经最多到七种功能，一个城市多少种功能？一个城市一般120-150个功能，立体城市大概60几个功能。但是，这些功能进去以后，有干这个，干那个，但是互联网技术，大家有一个手机，走那儿不要说媳妇找不到你，走那儿，一样能找到你，把你逮起来双轨。现在这个技术保证复杂的空间体系能够管理。

　　第二个技术就是我们现在讲的叫做纳米技术。使所有的建筑体都轻重量的，进一步减轻，这样轻很多。现在盖高楼500米以下的常规技术，跟玩儿一样，最大的是1500米，在拉登老家，现在高速电梯的速度从一楼到顶楼57秒，所以你想，所以科技本身使整个城市自重会降低。

　　第三个技术就是新能源技术，这个新能源技术就包括我们现在的所有能源，让你在任何一个空间里边，你能够很舒服，空气是干净的，水是干净的，同时是让你能够健康的，这些技术都使我们的建筑体不断向上延伸和更复杂的体系，比如我们此刻在这里并不感觉到冷成为可能。

　　所以，在这样一个情况下，我们整体上把城市向上生长的问题做了很多的研究，我们研发中心在新加坡，把这个研究清楚以后，我们当然要把它变成一个商业模式，这是一个买卖。我说追求理想顺便赚钱，其实还有一句话就是必须赚钱，不赚钱，你的理想就会被人置疑，理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇。所以我们后来就研究商业模式，包括刘永好先生，包括王兵，包括其他的投资人都参与到我们这个计划中来，这就说明这个商业模式开始被认可，开始落地了。

　　到目前为止我们已经做了三个城市，在成都、西安、温州都已经签约，现在进入拿地、拆迁这样一个过程当中。我们每一个大概都是600万，也有500多万平米的，这是未来几年会以更快的速度发展。那么，最近我们之所以发展比较快，是因为国务院领导最近一直在讲城镇化，城镇化讲三个聚集，叫空间聚集、产业聚集、人口聚集。这就是立体，其实立体城市就是这样，人口要相对聚集，空间要聚集，另外产业也要聚集。产业聚集很，在这个地方，大家开任何一个小铺子都能赚钱，你到一个新区看看，你开一个铺子，捏脚没有人来。所以，密度带来经济性。所以，我们最近一直明年后年还会快速的发展立体城市这样一个发展计划。当然，这里面的商业模式及其复杂，我们扮演的角色不同于开发商，所以大家也不要担心，也会有人问，万通的规模怎么现在就能做500亿，几百亿，我说马云[微博]网上卖了一万亿，马云有一万亿吗。这是商业模式，商业模式是什么呢？叫核心机密，不足与外人道。不是时候，大概要多少年呢？比如大家在多少年前能看懂马云的模式吗？谁也不知道。所以，我觉得这是在商业模式上，大家应该有信心，我当然更有信心，有刘永好他们都是最会算帐的人，这件事情商业模式上是可行的。在这样的一个情况下，我们明年后年会有一个比较快的发展。

　　接下来我们需要跟大家交流主要的目的我们是希望大家能够改变一个我们对城市的一个概念和一个观念。其实有很多事儿我们叫看见、看到、看清、看明白都不难，难的是看透、看破、看穿。怎么样看透、看破、看穿呢？得有人捅一下，把这个窗户纸捅破了。我们在这个地方来说，你想过去20年前我们谁能想到可以写字楼，我们酒店大堂可以放在30米，可以在30层楼上，50层楼上游泳，60层楼上生儿子，那时候老奶奶说没有一个人能行，不接地气，但是我们用事实告诉了所有的奶奶，我们在60层生的不仅考上清华，也许还考上哈佛，甚至带着我们走进小康社会。另外有人说这个不接地气，你不能总住在一楼。告诉大家，现在不光人在30楼，刚才讲的新加坡这个，20楼上的草坪，现在全世界养猪都到了高层了，都在垂直，一个经济适用猪占的面积1.3平米，豪华猪3平米。所以，全世界对猪的标准的面积也是根据这样来做建筑，所以在欧洲有见到5层楼以上养猪的，这都是可以的。所以，现在很多技术太进步了，这个一定要感谢互联网，我们现在全世界搜，在垂直城市，高城市中哪些可以做，这是一个观念的问题。

　　第二个观念的改变牵扯到大家的习惯，过去一出去有一个警署，都是在一楼，但是香港早就搬到二楼了。另外原来接孩子很温馨，爸爸妈妈也是一个小院儿，阿姨在院子里面跳舞，但是现在香港很多幼儿园都在楼上，你想把警署、幼儿园这儿多叠起来，省多少地儿。另外，足球现在都在一楼铁，现在有便携式的足球场，可以在20楼上踢足球。比如在这样一个房间里，还有一个叫垂直农业，在这样一个房间里，究竟我们每天坐着开会回报高，还是种系西红柿回报高，很难算，但是现在在新加坡做到了，房间里24小时可以长，在田里，晚上月光让植物休息，只有阳光让植物生长，但是如果放在房间里，我们用灯光照射，晚上电很便宜，晚上也长。所以，新加坡做到了植物工厂，在房地产种出来的西红柿最后能够比大田里的还便宜，供应超市。所以，我们未来在立体城市会有植物工厂，可能一栋楼生产的西红柿供一个城市用，这种观念，我讲的这些都是距离，这些观念的改变就是这么一点一点，而且这个事情由于互联网，我们在全世界考察太多地方了，都已经是现实了。所以，我们创新的逻辑就是站在未来安排今天，这是方法。起因就是我们讲使命、责任。如果没有这个使命感，就不会做这种特别难的事儿，但是如果不站在未来来看，老根据奶奶讲的那个事儿，奶奶又跟她奶奶讲的事儿，一直就回到了原始社会，我们得根据孙子的要求，这叫站在未来，所以要想做好事情，要听孙子的，有时候比奶奶还聪明。因为孙子是未来，奶奶讲的是过去，所以做人要听奶奶的，做事儿要听孙子的。因为奶奶讲的做人的道理亘古不变，比如做好人，出门不能偷人东西，都对。但是，做事儿一定要听孙子的，孙子都上网了，所以一定要听孙子的。这就叫站在未来安排今天。

　　所以，根据这样，我们预计很快做一个全球的网络游戏大赛，就是在立体城市怎么样生活，我们可能有战争版、灾难版，有各种版本，穿越，大家在里边玩，可能手机上有二维码，拿这个最后积分，到未来的城市就可以消费，算钱，买房、打折，高我们怎么管理，我的管理就是听孙子的，你告诉我游戏玩的哪儿不顺畅，我们就在建筑里今后怎么改，这都是创新，这都一定要突破和改变自己。

　　所以，总结一下，我们讲通过这样子我们讲了房地产当中的一个跟城市化密切相关的创新故事。创新的起因的确是使命，像马云讲，天下没有难做的生意，这叫使命和责任感，方法是站在未来安排今天，听孙子的话，迎接下一个新的世纪，这就是我要跟大家分享的这样一个简单的立体城市的故事。

　　主持人：接下来是一个互动的环节，大家可能对冯总的立体城市的规划很感兴趣，因为这几年他一直谈立体城市，也做了很多实践，刚才听冯总讲，不愧是地产界的思想家，思想家就得有前瞻性，所以他说他听孙子的。我先问冯总一个问题，你听孙子的，但是各个城市的大爷怎么看这些问题，就是你跟地方政府打交道的过程中，他们对于你这个立体城市感不感兴趣？

　　冯仑：大爷最现实，否则也当不了大爷。为什么我们能够被大爷接受呢？比较简单，第一、省了6/7的地，第二、招商多了一倍到二倍，甚至三倍，他怎么不欢迎呢？这就是一个现实。我们又能省地，招商还能完成，地还少卖了，所以没有办法不欢迎。所以，正因为这样，我们才能在这么短时间内，在很多地方被欢迎。过去我开玩笑说，可能说的有点大，但是大概是这样的。我们至少是你去敲门，他都开门迎客，然后上茶、敬烟这没有问题。我们首先是节地，投资规模和密度比传统大很多。

　　主持人：价格比平时高多少？

　　冯仑：价格非常简单，土地成本现在住宅占50%-60%，如果变成高密度，首先土地成本大大降低，所以价格总体趋势是降的。第二个它跟就业和居住离的近了，生活开支在减少。所以，我们现在这几个具体地方，这是成都，整个交通都是有地铁，离机场也很紧，这是成都规划的一个示意图。所以，因为西安的规划14号才能公布，所以没有放进去。这些就是我们在全世界，每年现在我们在做一个竞赛研究，现在有50多个方案，研究什么呢？比如不同的地形地貌，这是首尔的一块地，2013年马上要研究越南的一块儿地，就是农业和立体城市，为什么我们在中国选这么多？我们要整个未来在亚洲，人口高密度地方都要做一些尝试，这都是现成的地，这些都是我们最终做到住宅来说，我们肯定比传统方法价格要往下降，主要是土地成本会大大降低。

　　提问：感谢冯总，刚才您讲到的这个概念，用最少的资源实现效率的最大化。首先理解您的优点，存在的风险第一个就是安全性？比如这个趋势会不会导致大家忽略对于地基的考虑，包括一些灾难的时候，超高层，或者停电了超高层有安全隐患。其二忽视了传统的绿色率这些指标，人生活在这样超密度的里面能否得到保障？

　　冯仑：灾难问题，我们已经把它变成炕上的媳妇，符合现在所有城市规划的消防安全的要求，所以都没有问题。举个例子，传统的胡同更安全，还是国贸此刻更安全，假定着火，胡同车进不去，但是这儿至少有喷淋，有逃生系统，所以密度大了未必不安全。当然，我们首先符合国内所有宅地的规范，至于其他突发性灾难，比如拉登来了，这个我管不了了，拉登以下的基本上警察都能管现在，拉登以上的只有大人管，别人管不了。

　　另外一个幸福的问题，密度没有那么大，大家如果说在CBD这一块，住在新城国际去央视上班，你觉得不幸福，我觉得的确，这是每个人的感受，我没法改变。但是，我们认为还能接受，只要我把新城国际里面的建筑品质，空气、水做的足够好，你走路步行到央视，我们现在规划都是步行不超过1000米，这样叫做步行城市。所以，我们认为还会比传统的现在的这样一个规划更好。因为比如我们现在CBD是一点一点顶起来的，地下也不通，上来也不通，我们将来都是通的。所以，我们怎么样提高自己的幸福感受？我觉得人最终的幸福得有三条，光靠我们是做不到的。第一条不算小帐，口袋里的钱不说太多，但是基本上到上海，到伦敦放一个鸽子能做到。第二、不算时间，时间上自己可支配。第三、是自己可以做到的，没有角色，没有是非，谁没有角色？神没有角色，佛没有角色，你是一切，所以就没有是非。人的是非不幸福感，除了前两个，你老是给自己一个角色，你认为我是牛B的人，你就跟屌丝开始吵架，你总把自己代入一个角色，是非就很多。如果我们能够国民精神再造，自我精神重建，让我们的角色变得简单一点，比如你是佛，是上帝的子民，你变成这一个角色，你会发现你心里全都是爱，你每天眼光里都是幸福，这个时候我觉得这也很重要。

　　所以，我们很希望在我们里面要有教堂，要有庙，用这个方法来改变，当然这是我的梦想，要在最高的300米的顶楼上做一个云之教堂，大家知道安藤做过光之教堂，水之教堂，云之教堂，让大家在这里面灵魂可以感受到直接的启示，另外大家要想办婚礼，做一些你认为一生中有意思的事儿，我们都可以在网络上竞拍，你可以办。这样一定要有教堂，有庙，然后才能改变你对世界的看法，让人和人之间有空间，于是幸福感来了，这件事儿跟我们建筑有关系，可以把教堂放在300米上，也可以把教堂放在10米上，但是它的功效应该是一样的。所以，要解决幸福，最终我觉得三个条件要具备，第一个是发展经济，第二要通过比如SOHO各种方式成为时间的主人。第三个灵魂的自我改造和重建。改革开放以后最大的问题现在是肚子吃饱了，脑子变复杂了，大家彼此之间不像以前那么宽松，所以这件事儿是一个需要今后我们在国家价值观重建，个人道德重建当中解决，谢谢！

　　提问：您怎么看长沙的张跃在做的项目？

　　冯仑：我觉得张跃是湖南人，我是西安出生的浙江人，湖南人不把事儿做到极端，不停下来。所以，张跃我们俩非常好，他一直在研究，这个东西应该说技术上我相信可以做到。天空之城最早是日本发明的，所以这件事情技术上没有问题。但是，我们做的为什么把它变的很现实了，和通常的差别已经不是特别大了？为什么？陕西人是干吗的？陕西人就是执着，因为他算帐是按五千年算的，你告诉他，这是100年，他说没问题，都能扛，浙江人要把掌算清楚，所以我们执着的同时把掌算清楚。所以，技术上没有问题，现在经济上，社会管理上，我认为现在的条件还不太成熟，这是为什么我们一开始也选择了很多。比如像这种建筑，这些都很好看，我们曾经可以看到，这种各种各样的，我们做了无数多的各种可能性，这都600万平米，每一个图都是600万平米。但是，这东西帐没法算，这都是墙上的美人，这个是代尔夫特，这个我们认为它比较接近现实，这个是炕上的媳妇。所以，我们最后做的这个就是炕上的媳妇，已经不是墙上美人那么炫了，但是这个事儿过日子没有问题。所以张跃那个还是墙上的美人，过日子行不行，要经受检验，所以这个差别在这儿。人类的技术能力还能做到，一个建筑体可以装8万人，现在全世界在印度尼西亚又给他做了一个，我们以前也做高很多很炫的，后来我们才知道，那是墙上的美人，过日子实在有点困难。最后建设部领导对我们的评价就是可以回答你的问题，他说看我们这个东西，他说人类历史上对于未来城市的探索从来没有停止过，你们是这个探索的积蓄。这个话听了不高不低的。第二句话叫做，但是你们是最接近现实可操作的一个形式，不同的是我们是买卖人，是企业家做这件事情，不是建筑师、工程师做这件事情。所以，企业家、买卖人，最终是要把钱进去了还要出来，投钱只是生命的刚刚开始，钱回来孝顺你，给你叫爹这才叫好钱，所以这是一个过程。我们也会跟他们合作，但是他在快速建筑方面的确是有创新的，比如说我们中间这个是有一个，这个是300米，这个快速建筑，就这一栋楼，我们可能跟他合作。但是，整个没有把它做成一个建筑。所以，我们面临一种形势形态的选择，一种叫做巨构建筑，一个建筑体，这是一种选择。另外一种选择我们叫做仙人掌模式，底下是连着的，上面的每一个指头是分开的，这是不同的模式，所以你要选择形态都跟经济有关系，每一项都跟钱有关系，所以我们算的非常具体，每一个东西既要考虑到舒适，通透又要考虑到钱。

　　提问：每一个城市的投资大约多少？

　　冯仑：我们做成一个系统的接线板，你要投资就投这块。原来接线板非常简单，就是一个插头，现在是万用接线板，我们把土地的规划、商务、法律全部做好，最后变成一个万用接线板，你想参加任何一个部分，可以把你的插头插上就OK了，所以我们5-7年可以建起来？

　　提问：你们是一级还是二级开发商？

　　冯仑：从万通可以作为传统的一级开发商做，我们比一级开发商做的事情复杂的多，一级开发商多简单，弄完了，整个划一个格子，拿一块地就行了，我们还管后面的，包括你要来，你的财务安排，包括节能环保，管线，工程衔接，这是我们的工作。相当于你在马云上面卖东西，他管的很多，支付宝[微博]、网络安全，所以这个非常欢迎大家跟我们探讨，大家做插头，一起来合作。

　　提问：您为什么会选择成都、西安和温州这三各城市，是因为这儿有战略规划，还是因为这儿的大爷好说话？

　　冯仑：这个东西相当于天下男男女女很多，碰上哪个有很多偶然性。我们明年开始，我们今年主要是选几个地方，因为成都是西部最发达的城市，500强企业去的非常多，加上万通以前在那儿做了一些项目，所以我们那边当地加上刘永好本身大哥在当地有很多支持，所以这是的确会作为考虑的一个重点。西安本身它的新区，的确它的领导也提出了城市发展的战略和我们的非常吻合，所以他们邀请，我们认为是契机，证明是对现在西安进度已经快于成都了。另外就是温州，他们市的领导邀请我们去，原来我们就是想生一个孩子歇两年，再生一个孩子，现在看我们觉得现在科学技术发展了，大家知道广东我一个朋友一次整出8个来，他自己3个，请了两个代孕，最后8个小孩。我们也就是说在明年，既然大家都这么支持，我们从明年原则上价值链往上的地方可能更多在北京、大连、无锡、上海发展。所以，整个安排是有一个循序渐进，肯定不会一下先到安阳。

　　提问：我想问一个关于城市化的问题，现在李克强的经济政策还是继续推动二三线城市城市化，但是中国有很多阶层反对这种做法，因为觉得这会进一步的推高资产价格，透支未来的消费能力，制约中国经济长期发展的空间，我想问一下您怎么看这个问题？

　　冯仑：我是赞成这样一个目标。因为中国现在的城市化目前51%这个水平，实际上是比较水分大的一个数据。按照严格的来看，大概应该在35%左右，因为很多划进来了，农村方式什么都没有改变。所以，从这个角度来说，我注意到李克强讲城镇化，三化统一，工业化、城镇化、农业现代化，实际上就是以城镇为核心带动工业化和农业现代化这样一个方式，这个战略我是非常赞成的。而且它也强调刚才讲的三聚集，就是说城镇化不等于看大饼，城镇化不等于不要产业，城镇化不等于不要农业，只是要房地产。所以，他讲清楚了这一点，我觉得目前对未来的发展是有帮助的。至于资产价格这些东西，我认为中国经济发展，我也是一直有一个疑问，80年代我们参与经济改革、政治改革，那些经济学家说中国经济要崩溃，到现在也没有崩溃，他们还在说。所以，后来我才发现，在说的过程中，大家有时候听话，谁说话到底可能性对的概率高，现在有互联网，我觉得特别容易来验证。一个当然就是经济学家，经济学家仍然说问题和灾难，经济学家没有往好里说的，都往坏里说，郎咸平[微博]等都是苦桑为主，基本上往坏说？为什么？往好说就到中宣部了，所以经济学家就是往坏里说，你仔细看，只是说他没有时间概念，他们最大的特点就是不给时间，就是给结论，只要一给时间，就容易验证，所以他讲趋势，讲规律，规律、法则这是终极真理。

　　第二种政治家，政治家总是讲稳定、平衡、公平，这是政治家。仍然都是讲多数人利益，公平、稳定、平衡，照顾多数，弱势群体，所以政治家就应该讲这些，因为你管天下人，你得照顾到所有的各个不同的人群。

　　第三个是媒体，媒体永远是代表消费者利益，总在抱怨，你们又说了毒牛奶也是坏人，卖奶的也靠不住，现在酒鬼都出来了，这也靠不住。这就是媒体代表消费者永远监督、批评，这个群体给生产者和政府压力。

　　第四个就是买卖人，企业家，企业家永远看见的是机会和未来。别人死人，咱们卖棺材，别人生孩子，咱们卖尿布，仍然能看到机会。所以，一件事儿你发现，比如城镇化四个纬度想法都不一样，经济学家说他好的一般是国务院发展研究中心，国务院、中宣部、中央研究室这些人一定说好，剩下大学里面的都说不好。政府部门一定说好，然后消费者现在还没轮到说呢。但是，企业家一定说有机会，只是说机会在哪儿？每一个人各看各的。

　　所以，对于任何一个现在的新的决策，新的方向，大概这四种说法，当然上帝不参加说，因为上帝是裁判，所以我们只是人间有这么四种说法，我们择其善者而从之。

　　提问：我是环球时报环球网的记者，我们知道联合国[微博]新一轮的会议正在召开，面临这样一个环境，最近零碳中心提出一个零碳馆2.0，这是一个在上海世博会上公开展示的一个排放的公共建筑，主要是通过太阳能、风能实现能源自给自足，你有什么看法？

　　冯仑：零碳馆在世博会之间我们跟他们有合作，这是哥本哈根大会之后在英国的一个零碳机构他们来在建筑节能方面和城市的规划方面有很多的改进，这部分人相当专业。另外，在中国做的也是非常努力，我们非常肯定他们的工作，谢谢！

　　提问：今天上午见了冯总三次真的很高兴，我来自天津，我们做汽车零部件，现在也是从事健康的理念。一个小问题，可能很简单，2013年，2014年冯总认为房价涨还是降？

　　冯仑：大家就爱听房价，这事儿就特别有点像大家特别爱听爱情故事，实际上这个故事没有答案。房价我不太讲这么具体，但是我告诉大家一些规律，这些规律也许会起作用。讲房价都讲住宅，住宅的一个基本规律是在GDP3000-6000美金是窜的特别厉害，8000美金基本上进入一个饱和。中国现在已经到了人均过了25平米，大部分省会城市接近80平米，我们要小心这件事儿，就是到了8000美金。为什么到了8000美金？大家知道就像法律规定只能娶这一个媳妇，现在也规定只能买一套房子，住房自己需要总是有限的。所以，收入到了8000美金住房基本都解决了，接下来是创业、商业，其他的需要。所以，8000美金其实是一个很重要的指标，一个城市的GDP到人均8000美金要小心一点。

　　第二个就是新房子旧房子交易量如果变成1：1要小心一点。因为一个城市一开始都是新房大于旧房，在天津GDP3000-6000美金每天都是买新房子，谁关注二手房？但是，最近交易当中，一手房二手房都很多，但是终于有一天，新房子和旧房子的交易量是1：1的时候要小心，再有就是新房交易量一套，旧房的交易量两套，存量的交易量比较多，增量的交易量比较少。所以，当这个指标到1：1的时候，也就是存量房开始越来越多的交易，意味着市场接近于饱和，增量开始减少。

　　第三个指标就是人口增量，比如这两个城市，虽然前两个指标看上去非常明显，但是这个城市移民非常多，大量的人口进来，因为每移来一个家庭，就带来一套房子，所以有一个人口增量的房子。现在一对夫妻管6个老人，实际上每一个城市人口的增量都是机械的流动，比如北京，河南人到北京来，或者在万恶的旧社会，在江浙一代基本上在上海做官，在南京做官，在上海发财，在苏州养老婆。当我们的人口靠机械的移动，这个增量开始减少。另外，自然的增量也在减少，这个造成了城市家庭人口数增量越来越小的时候，房价就支持不住。所以，这三个指标，你去对一下如果都碰到一块儿了，房价就不用担心了，不会涨了，如果没有碰到一块儿，假定人口持续在增，外来人口也在增，很有可能还会涨。

　　另外一个就是经济成长，我讲的这三条，这叫用市场方法判断房价的简单办法，但是光这个还不够，我们还有制度。比如说现在如果我们住房制度有三种选择，一种选择是美国方式，完全放开，市场化，穷人，富人都在市场解决，这样会放大需求，阶段性的房价可能还会涨。还有一种走到德国，德国的住宅一辈子一个人只能有一套，而且鼓励租不鼓励买，这房价就得掉。但是，如果新加坡制度，80%政府管，20%市场自己折腾，那我们现在基本上接近新加坡状态。

　　所以，有市场的三个规律，加上制度的政策选择，会导致我们的一个价格的变化，所以现在判断价格基本上三句话，近期看政策，中期看体制，长期看城市化和人口变化的一个规律，结构，这就是我们判断房价比较简单的方法。

　　提问：冯总您好，您刚才讲了立体城市，其实主要是用来解决城市的一些问题和毛病。其实现在现实当中其实也有一些我们看到产业基地也是用类似的方法解决，您怎么看待，比如像基金的产业基地解决这个问题？

　　冯仑：我觉得这个是按照原来的思维方式的延展，把功能水平布置了，比如这边做这个产业，那边做那个产业，跟我们思路不一样，我们主要是混合功能，比如大厦里面屋顶是农场，中间可能有医院，下面有居住，再有学校，我们是垂直混合规划，功能是混合功能，步行城市，像刚才讲警署和幼儿园都在上面，我们是纵向的摆。现在的产业园和产业基地，大部分还是水平在摆，他们思维是水平的发展。所以，应该说在一个阶段可能还是有一定的对于城市的功能的补充是有帮助的。但是，的确还是土地很便宜，这些问题也还是我们不太主张，我们希望能改进的地方。谢谢大家！

　　主持人：谢谢大家，我刚才听冯总讲企业家就是看未来，思想家也是看未来的人。作为企业界的思想家，我想更是如此。冯总讲了这么多，我想就是对城市化怎么来治疗城市病的一些思考和实践。不管怎么讲，我们都不希望这个城市病越来越蔓延，我们都不希望像北京这样的城市越来越堵。我想如果冯总他们的实践能够有效的解决这些问题及确实是善莫大焉，谢谢大家！

　　(休息)