2011年12月14日-15日，由《财经》杂志和博源基金会联合主办的“财经年会 2012：预测与战略”在北京召开。图为夜话三：房地产调控与保障房现场。（来源：新浪财经）

　　刚才李主任的话证有，过去30年特别是过去15年，城市化快速发展。这城市化快速发展有很多含义，一个是我们出现很多城市，一个是好多人往城市搬，还有一个含义是人从农民变成城市人口，北京市就是农民越来越少，城市人越来越多。

　　在这样的一个过程里面，我们没有充分或者远远没有顾忌到我们人口移动，和资源需要的增长速度。刚才李主任说第一要解决收入差距问题，我觉得这个不是解决不解决的问题，是解决不了。你怎么能解决？我今天想说我们改革开放之初大家都知道口号，就是让一部分地区让一部分人先富起来，让他先富起来就有差距，你没差距怎么叫先富起来。

　　我们一共就30年改革开放，78年的时候中国GDP排在180位，现在大概接近中等发达地区的城市，估计不超过2、30个。在这样的背景下，就是资源太少了，抢空间，抢房子，抢的不是房子那个本身，抢的是医院、学校，电视媒体教育这些东西。在这样的背景下，我们说房地产往何处去？我想城镇化问题非常重要。

　　经济工作会议三句话，方向不改变，力度不减弱，不放松，就这三句话。只能是这样，必须这样，你不这样怎么办？人是活的，城市是死的，人要往高处走，人对生活质量的追求无法控制，你就不让他来，就这个办法。这没有什么好办法，李主任说不同意用行政手法，布置保障房数据，我不同意但也同意，现在这个阶段，你不搞这套，不快点建，就解决不了。事实上我有一个观点，我们需要保障房的地方没有多少。

　　最后用一分钟回答问题，作为企业只能适应这个环境，另外你明白这个道理，你就别瞎嚷嚷。说什么问题？这个问题就是客观存在，已经就这样了，这个问题你今天怪谁？我觉得谁也怪不着。不该这么干，中国GDP不知道排哪去了。你今天把中央电视台搬到石家庄，把清华搬乌鲁木齐去，北京房价就下来了。道理就这么简单，所以我觉得行业企业怎么办？第一个要明白这个问题，如果今天政府认为这已经是一个事了，那你就得想清楚不是一时半会，他就是要面临一个资源不均等，要给他时间均等，这个均等实在太难了，这只能靠李主任均等了。

　　在相当长期阶段内，像这种资源缺乏城市，总结过一共有46个，你放开了就是飞，放不开是让这个怎么办？我也没有想明白用什么词来形容。建一点保障房，只能解决那么多年积累下来的城市里面房价降多低也买不起的人的问题，就是任总说的20%。他住进保障房了，他要不出来你怎么办？他那20还会有另外一个20出来。20出来又去哪？这部分房子是不是一个公共资产，像一个城市旅馆不断供人出来使用，这个问题今天我估计王主任说不清楚，这事就是这样，我觉得我们不要回避现实，我们老是闹腾，保障房该不该建，不能胡乱哪都建，建了商品房解决什么问题？不是一回事。商品房就是商品房，保障房就是保障房。

　　所以我们怎么办？我们两个都得建，第二个问题，企业如果看清楚这些问题，是不是该开展一些新空间？至于说什么转型，这都不是根本问题。所以没有什么灵丹妙药，你就看清楚，政府也看清楚，大家都看清楚了，适应就好了。谢谢大家。

　　主持人钟彬：谢谢，最后我们有请娄总。现在中国房地产企业走向海外，已经有这样一些新闻。问一下娄总，从你这个角度，中国企业如何走向海外？它应该注意什么问题？

　　娄刚：因为前面嘉宾讲话题挺热闹，先插一下。我不是房地产业内人士，不像各位领导老总对这个东西花这么多精力研究，我从一个搞经济学人，或者从简单市场人士来表达一下自己想法。

　　第一，任何东西价格上涨肯定是供需失衡造成，从供需层面很简单，想买的人多，价格就会上去，我能够理解我们房地产调控他的时间，原因，我都完全支持。有的时候对很多事，有点不太理解。05年那次调控最不理解，政府对这个房价过快上涨不满，但最后一半政策就是打击供给。房价本来上涨过快，要么压制需求，要么刺激供给，从市场调节让房价下来。这一次做的效果比上次好，房价下来了，但是如果摆开看这个政策，还是有一半是打击需求的，只不过打击投机需求比较狠。不能指望行政这种比较粗犷的调节方式一直发挥作用，因为这是应急手段，不是根本治疗的手段。所以我从这个角度，讲两句外行话。

　　刚才你说的那个问题，中国房企国际化，我觉得我们根本没有条件谈这个问题，个别企业可能发展比较超前，可能有一些这样的想法。但是我觉得是试探性，房地产企业国际化的对外运作是一个非常复杂的资本输出过程。现在，我们国内资本市场，连很多必要的工具都没有理顺，比如不动产证券化，我们根本没有这类资产，也没有一个比较完善的资本市场层面支撑。现在房地产的生存环境是，政府给你贷款，你就生，政府不给你就死，在这样的环境下面面临这么大的国际市场，我们大部分房地产企业没有资格谈这个思路。

　　要国际化，整体生存金融环境，要和国际有一定接轨，最起码在金融工具和证券化上，对这个东西要有认知度，广泛使用，这样才能借助资力市场往外面走。单纯现在靠银行贷款来发展，现在国内开项目都拿不到贷款，还去国外开项目，这个不是特别现实。还有一个我们本身国内房地产市场层次不够鲜明，市场层次还是比较浅。因为这个东西是资本输出，也是一个技术输出性行业，尤其我们现在到一个相对比较发达国家去发展，可能我们要在房地产上要有更多的层次，我们才能培育这种能力。总的来讲我们国内法律环境，金融环境，目前来讲培育不出来具有全球竞争力开发商，我觉得现在谈这个问题其实有点早，千万不要房地产往这个路上带，这个不是很好的思路。

　　主持人钟彬：谢谢娄总。

　　李铁：中国传统是用计划经济方式解决问题，出了问题就是压，没事了就是放，这么一保一压，改革开放30年就是这么过来的。他的前提就是保稳定。头几天房价上涨我看到了，我觉得是必然趋势，但是有一帮呼声很强烈。以前，北京的公务员有分配住房，现在分配住房没了，他要买商品房肯定买不着，所以他呼声很大。在中国很多政策是信息不对称，西部地区喊房价没有人理你，北京人喊什么？喊堵车，限价限制。喊房子高了就是把房价控制一下。

　　我想我们也是担心如果在北京出现了很多人不满，就一定会给稳定带来很大压力，因为北京总担心出事。但是为什么我说中国这个事很糟糕。任主任讲你应该通过市场调节，按照市场规律，我们政府做是反的，我们压基本物价，压水价，压电价，天然气价格。这些和北京其他公共服务很不对称，北京水没了，南水北调。正因为如此，北京人形成了一个高福利心态，这种高福利心态反应非常强烈，一旦出现什么趋势，北京人一叫唤马上中央出对策。长期以来很多北京规划专家就说北京要限制人口，其实文革前全国城市公共服务水平差距不大，就是到了改革开放到了90年代以后，城市公共服务差距加大。这个加大到没边了，所以在这个时候，因为我们公共服务体系是封闭，是按照户口兑现的。

　　为什么人到这里来，赶也赶不出去，就是因为北京公共服务太好了。正因为如此公共服务水平，一定带动资源稀缺，可是政府面临另一头，还一批能叫导致他一定采取政策，可是这个政策我想为什么强调一定行政性。可是，行政性北京叫声不代表全国叫声，一下压到二三线城市，四线城市都采取限购政策，其实我们不认为这个问题不可以解决。解决这个问题有很大误区，比如河北省搞环北京一圈，叫绿色经济圈，也是和北京一样，高标准生态城，高标准人才，高端企业和北京同步竞争，那你能竞争过吗？

　　北京还有108个乡镇，还有很大空间，你把基础公共设施分散出去没有可能，这一点不同意毛大庆说法。我相信你要想改革，一定能做，要改革一定会有问题，但是你只要坚持下去，这不仅仅是是一个房价问题，不仅仅是小学教育资源分配问题，关键你有没有这个决心，我们现在看到没有这个决心。就是保稳定，这不是中国，也不是我们现在解决房价问题的出路。谢谢。

　　毛大庆：前面我都挺同意，事实上我们俩没有矛盾，但是后面说这个事我有点看法，这个事缺了一个因子。这个干扰因子进来，这个事有问题了，因子什么？是人的生命周期干扰因子，我们现在城市化推动城市人口购买力，讲两个数字，一个是在我们66年到73年出生3个亿人口，以及后来在86到92年出生2个亿人口，前面3个亿人口，今天在30多岁到50岁人，大量购买力很旺盛。这批人生了后面2个亿人，一共5个亿人，那一堆是20岁左右，这5个亿人口是今天消费主题人群。公共资源均等化，我觉得这个理想我也很同意，这就是中国解决问题必由之路，但是这个解决远比一个人追求生命，长得多。

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